“房企系”攪動養老地產 “保險系”仍具優勢

2013-06-05 來源：金融時報編輯：李建霞

摘要：5月13日，由復星集團與峰堡投資集團合資設立的上海(樓盤)星堡老年服務有限公司在國內的首個綜合養老社區星堡中環養老社區正式開業。探索養老產業多時的復星集團，終于邁出了實質性的第一步。

　　無獨有偶，此前一個月，遠洋地產宣布與美國哥倫比亞太平洋(601099,股吧)公司共同開發和經營養老產業項目——椿萱茂·凱健。該項目位于北京(樓盤)亦莊遠洋天著小區內，預計將建成一個近6000平方米的高級養老護理設施，這也是遠洋地產試水養老產業的首個項目。

　　“房企系”力量開始攪動養老地產市場，與“保險系”和“央企系”形成三足鼎立的局面。據不完全統計，三類企業在養老地產上的投資額已逾千億元。

　　險企雄心可鑒

　　近年來，諸如萬科、保利、綠城等地產大佬紛紛進軍養老地產。銷售額全國排名前50名的開發商中，已有10余家涉足養老地產，加上中小房企，涉水養老地產的開發商已超過20家。截至2012年底，單是保險業以“養老社區”為名獲得的土地，就已超過2萬畝。

　　申銀萬國研究報告分析稱，保險公司投資養老地產是大勢所趨。一方面，中國正在經歷史上速度最快的老齡化進程，發達國家每千人床位數在60張左右，而中國目前僅有20張，仍有很大投資空間，養老市場規模在萬億元級別的;另一方面，保險公司現有投資渠道收益率低，養老地產的投資期長與保險公司負債的久期契合度高。此外，保監會對險資投資不動產領域的政策也鼓勵險企投資于養老產業。

　　目前，壽險公司已經成為中國養老地產開發的主力軍。作為最早獲得保監會試點資格，最早推出與養老社區相掛鉤的保險產品的泰康人壽，目前已在北京小湯山、上海崇明和海南(樓盤)三亞(樓盤)建設高端養老社區，同時計劃將云南、山東、遼寧等全國20~30個核心大中城市作為下一步重點開發的城市，將北京等地的投資經營模式和產品服務標準作為樣本在全國推廣，打造全國連鎖養老社區旗艦品牌;平安集團將在“環渤海”、“長三角”、“珠三角”、西南部、海南島等5個地區規劃養生養老地產項目;新華保險(601336,股吧)計劃于2015~2016年形成全國戰略布局，逐步構建全國養老產業基地;合眾人壽則計劃5年內建設14個養老社區。對于未來，險企紛紛展現出在養老地產領域的雄心大志。

　　事實上，盡管險企對于養老地產表現出極大的興趣，也規劃出美好的前景，但據了解，很多項目在實際推進過程中并不順利，多個項目懸而未決，多塊項目用地至今閑置。

　　申銀萬國報告認為，“養老屬于民政部門主管、土地屬于國土部門主管，而規劃又屬于規劃部門主管，相互協調比較困難。”另外，“我國仍處于養老觀念轉變期，短期內市場空間仍具有不確定性”。而“不確定性”已經在“房企系”的養老地產項目上上演。據了解，保利地產(600048,股吧)的“安平·北京市和熹會老年公寓”從去年11月開業至今，入住率僅為13%。該項目負責人就此表示，雖然中國老齡化日趨嚴重，但改變家庭養老觀念還需要時間。此外，養老地產的商業模式也有待研發，目前尚無可供復制的成熟商業模式。該報告指出，險企“只租不售”的模式束縛了險企運營的靈活性。

　　除了上述技術性的難題之外，對于養老產業的支持政策，目前也仍然僅僅停留在研究階段。即使有一些補貼政策，也是針對個別企業量身定做，并沒有統一的、公開的、標準化的政策支持這些養老地產項目的推進，這對于養老床位的新增以及增加以后運營服務都增加了變數。

　　盡管許多險企已經展開了從入股、規劃、拿地、建造的一系列養老地產投資行動，但高漲的熱情無法掩蓋我國目前養老地產政策不明且盈利艱難的前景。如此看來，高漲的熱情必須輔以長久的規劃、巨大的資金支持才能夠在養老產業上走下去。

　　“保險系”鏈條完善

　　我國人口老齡化加速，使養老成為炙手可熱的問題。與保險業本就肩負的養老使命不同，由養老問題帶來的商機，成為吸引其他各系力量進入養老地產的動因。社科院公布的測算數據顯示，到2030年，我國養老市場的商機有望增值到13萬億元。

（責任編輯：李建霞）