穩(wěn)房價 治高價 切實(shí)增加土地供應(yīng)為解決之根本
2013-06-05 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：近段時間來，北京、上海、廣州等熱點(diǎn)城市又頻頻冒出高價地塊甚至“地王”，引發(fā)市場的擔(dān)心和疑惑：是不是新一輪的房價上漲周期即將到來?一些城市據(jù)此緊急暫停了高價地塊交易。
開發(fā)商高溢價拿地的背后邏輯究竟是什么?業(yè)內(nèi)普遍的觀點(diǎn)是房地產(chǎn)去庫存加大，開發(fā)商到了購買土地布局新市場的周期，加上各房企都不差錢，房地產(chǎn)市場熱度不減，以及地方政府土地財政病癥加重，多因素疊加讓這場搶地大戰(zhàn)上演得是“淋漓盡致”。
按照目前的邏輯，一線城市的地價再創(chuàng)新高，商品房開發(fā)成本的直線上升，帶來的直接問題是，未來房價無疑將面臨非常大的上漲壓力，這也得到了很多業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。因此，未來樓市調(diào)控究竟該何去何從，必須引起我們的高度重視。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對不同地區(qū)、不同類型的“地王”應(yīng)具體分析、冷靜看待，但對地市升溫應(yīng)提高警惕。調(diào)控地市，不能靠叫停出讓來冷凍市場，而是要切實(shí)加大土地實(shí)際供應(yīng)量，需要提高供地計劃的執(zhí)行力度和對地方政府的問責(zé)力度。
具體來看，眼下的這一波“地王”小高潮，與以往有所不同。首先，一些高價地王并非住宅用地。比如，5月9日上海世博園A片區(qū)兩幅商業(yè)地塊同日內(nèi)接連刷新單價紀(jì)錄。實(shí)際上，A片區(qū)旨在建成國際知名企業(yè)總部集聚區(qū)和具有國際影響力的世界級商務(wù)社區(qū)。而5月29日以近每平方米三萬元成交的上海長寧區(qū)新華路街道一地塊，也是商用地塊。
與住宅市場不同，商用物業(yè)更多是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。在經(jīng)濟(jì)低迷之際，一些城市甚至出現(xiàn)過“商住倒掛”。因而，不能簡單地將商業(yè)用地市場的活躍直接視為住宅價格攀升的前兆。
其次，除個別地塊外，直接反映交易火爆程度的溢價率并非離譜，市場情緒沒有失控。上述上海新華路街道地塊的成交溢價率為57%，樓板價超過每平方米4萬元的世博園A09B-02地塊，溢價率為48%。5月，保利、佳兆業(yè)分別在北京、廣州奪得的兩幅高價地塊，溢價率也均在50%以內(nèi)。
再次，熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊依然受到追捧。一線城市越來越多的地塊成為“地王”，與其土地資源極為稀缺、中高端物業(yè)需求強(qiáng)勁、抗跌性能力強(qiáng)等多種因素有關(guān)。相應(yīng)的，龍頭房企也成為“地王”的最主要買家，一線城市的市場集中度正逐漸提高。
不過，當(dāng)下土地市場較快升溫的態(tài)勢，還是應(yīng)該引起足夠警惕。不管土地用途，不管溢價率高低，一幅幅高價地塊在熱點(diǎn)城市的接連冒頭，加上一些輿論的渲染、擴(kuò)散，使得市場如同驚弓之鳥，將對樓市不可避免地推高助漲預(yù)期。
國土資源部數(shù)據(jù)顯示，一季度全國國有建設(shè)用地供應(yīng)總量12.30萬公頃，同比增長7.6%。從供地結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)用地供應(yīng)3.76萬公頃，同比增長39.4%。以上海為例，有市場機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，截至5月17日，今年上海經(jīng)營性用地共出讓61幅，比去年同期多出42幅;成交面積201.6萬平方米，相當(dāng)于去年同期的2.2倍。
但熱點(diǎn)城市核心地區(qū)個別稀缺地塊的成交“天價”，并不具代表性。一個簡單的道理，只有不斷增加土地供應(yīng)，才可能最終穩(wěn)住房價。
值得注意的是，這幾年，雖然國土部門每年都有規(guī)模較大的供地計劃，但其完成情況都不理想，甚至只有六七成。有業(yè)內(nèi)人士說，在土地供應(yīng)的問題上，一些地方政府“比開發(fā)商還要市場化”：一旦市場形勢不好，便惜地不供，或者故意讓其流拍;而市場火了，就會大幅推地、賺取溢價。
本該是“逆周期調(diào)節(jié)”的實(shí)施者、市場失靈的糾正者，如今卻成了市場交易的參與者、牟利者，還怎么指望其能貫徹調(diào)控措施控房價?
行政之手對具體交易環(huán)節(jié)的直接干預(yù)，是目前調(diào)控的重要特征之一。但治標(biāo)更應(yīng)治本。解決高房價的重要治本之策，不是叫停交易冷凍市場，而是切實(shí)、合理地加大土地實(shí)際供應(yīng)量。
業(yè)內(nèi)人士呼吁，要讓土地供應(yīng)計劃更具剛性執(zhí)行力，讓地方政府真正承擔(dān)起供地責(zé)任。對沒有完成計劃、供地不力的要有問責(zé)措施。另一方面，對地方土地財政的改革也應(yīng)及時啟動。
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