長沙樓市調(diào)控新政出臺 提高二套房貸首付比例
2013-11-27 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：十八屆三中全會基調(diào)已定的背景下，政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控也開始升級。繼北京、上海、廣州、深圳等一線城市調(diào)控加碼之后，風(fēng)波開始向二線城市蔓延，武漢、廈門、南昌、沈陽、長沙、南京相繼加入到調(diào)控大軍之中。
11月26日，長沙市政府辦公廳發(fā)布消息，明確了進一步嚴格執(zhí)行國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的四條措施。其中包括：增加普通商品住房及用地供應(yīng)，進一步提高第二套住房貸款的首付比例，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價，推進保障性安居工程建設(shè)。
政策出臺 房價漲幅超預(yù)期，開發(fā)商早有預(yù)感
對于長沙出臺新的樓市調(diào)控政策，不少開發(fā)商早有預(yù)感。數(shù)天前，長沙萬科就以“明日長沙房地產(chǎn)要出大事”的廣告，啟動2013年的“萬團大戰(zhàn)”。
“進入11月，眾多城市調(diào)控政策相繼出臺，長沙出臺調(diào)控政策也在情理之中。”長沙萬科營銷負責(zé)人朱亮說。
業(yè)內(nèi)分析，多地之所以年底“突擊”調(diào)控，與房價漲幅超預(yù)期有關(guān)。國家統(tǒng)計局11月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份70個大中城市當(dāng)中，新建商品住宅價格同比上漲的城市有69個，其中北京、上海、廣州、深圳價格均同比上漲超過了20%。不少城市完成年度調(diào)控任務(wù)非常困難，倒逼多地政府出臺緊急措施穩(wěn)定市場預(yù)期。
年初，長沙公布房價控制目標(biāo)，稱要將2013年新建商品住房價格控制在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入扣除居民消費價格上漲后的實際增幅以下。但由于銷售量的持續(xù)維持高位，長沙房價已經(jīng)連續(xù)十幾個月上漲。“由于長沙房價不高，基數(shù)小，因此房價漲幅排名比較靠前，政府壓力較大。”湖南振業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理黃藝表示，此時動用行政手段控制一下市場，也在情理之中。
政策解讀 長沙新版調(diào)控沒太大新意
不過此番“長四條”在網(wǎng)絡(luò)上公布后，“簡單”、“溫和”、“模糊”成為長沙地產(chǎn)界人士的切實感受。
“長沙新政沒有新意。”對于此次出臺的“長四條”，黃藝顯得很淡定。
事實上，與“國六條”相比，“長四條”的政策沒有新的變化。其中“增加普通商品住房及用地供應(yīng)”，以及“推進保障性安居工程建設(shè)”更是照搬“國六條”的政策。而另外的“進一步提高第二套住房貸款的首付比例”和“引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價”兩條政策，也是在國六條“完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制”和“堅決抑制投機投資性購房”框架之內(nèi)。
而這些政策長沙之前一直都在執(zhí)行。“例如價格指導(dǎo)這一塊，之前政府是有嚴格規(guī)定的，作為開發(fā)商，定價的時候也是咨詢了政府的，不過現(xiàn)在是將這一條形成了文件。”黃藝認為，對于房地產(chǎn)市場來說，“長四條”的推出，將不會有太多實質(zhì)性的影響和改變。
11個城市升級調(diào)控，“增加供應(yīng)”成本輪亮點
嚴格來說，本次調(diào)控的風(fēng)潮始于10月11日的深圳，十八屆三中全會前夕“深八條”的出臺，拉開了樓市調(diào)控的“口子”。
此后，北京、上海、廣州相繼出臺“京七條”、“滬七條”、“穗六條”。一線城市的政策升級起到了示范效應(yīng)，并在11月底蔓延到二線城市。在11月22日-26日短短五天時間內(nèi)，武漢、廈門、南昌、沈陽、長沙、南京相繼升級調(diào)控，如果算上早在9月1日就已經(jīng)升級“限購令”的鄭州，對樓市調(diào)控進行升級的城市已經(jīng)達到11個。
縱觀本輪調(diào)控，大多數(shù)城市的新政大同小異，仍然突出“限貸、限購、限價”的傳統(tǒng)措施。在限貸方面，深圳、上海、廣州均將二套房商業(yè)貸款的首付比例提高到七成。在限購方面，上海、廣州、武漢等城市均提高了非戶籍居民家庭購房“門檻”。
在不少人士看來，類似提高二套房首付比例的影響不會太大。“有能力想買二套房的人還是會買。”
北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，雖然本次各地細則力度不大，但相比往年只提及限購、限貸的情況，明確提到了增加供應(yīng)。例如，北京市要加快自住型商品住房建設(shè)，2013年底前完成不低于2萬套自住型商品住房供應(yīng)。深圳、廣州、廈門、南昌等地也紛紛表示將加大市場供應(yīng)的力度。長沙也表示要建立中小套型普通商品住房建設(shè)項目行政審批快速通道，加快項目的供地、建設(shè)和上市。因此后續(xù)市場有望因為增加供應(yīng)改變市場供需結(jié)構(gòu)失衡。
張大偉說，雖然從長期來看，樓市回歸市場化是必然趨勢，但從短期來說，由于部分大城市房價快速上漲，因此抑制性政策繼續(xù)保持并進一步加碼也是必然。張大偉認為，接下來可能有更多的城市跟進，預(yù)計可能有超過20個城市出臺收緊調(diào)控文件。
二套房貸首付或提至七成
對于二套房貸首付具體會提高到多少，長沙地產(chǎn)人士分析可能是七成。“目前正在執(zhí)行的政策是二套房貸首付六成，如果提高的話，參考已經(jīng)出臺政策的其他城市，首付的比例將有可能是七成。”朱亮表示。
一位接近政府層的人士表示，二套房的首付比例將在數(shù)日內(nèi)公布。這一點，也得到了銀行方面的印證。
“剛剛接到通知。”26日，建行一位負責(zé)房貸業(yè)務(wù)的負責(zé)人在電話里表示，接下來行里會馬上開會進行研究，具體將首付提高到多少要看研究的結(jié)果。
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