讓“招拍掛”名副其實 引入住房合作社機制
2013-11-26 來源：0352房網 編輯：張曉波
摘要：黨國英指出，可以考慮不經過“招拍掛”，通過成立住房合作社的方式推進土地交易二級市場的完善。
“國有土地分為公益性用地和非公益性用地，非公益性用地全部有償，部分公益性用地也可以有償，兩者在稅收上可以體現出差異。”社科院農村發展研究所研究員黨國英在接受《證券日報》記者采訪時表示。
十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中指出，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。
據悉，國有土地有償使用是指國家將一定時期內的土地使用權提供給單位和個人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規定，一次或分年度向國家繳納土地有償使用費的行為。該模式最早在深圳使用，解決了深圳特區建設的資金問題。
存量劃撥用地亟需盤活
“擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。這相當于土地市場的去行政化，通過縮小征地范圍和減少劃撥，從而在征地之外給市場留下更多的空間。”國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松日前表示。
巴曙松稱，現行的土地制度由政府壟斷，城市國有土地采取不同的土地出讓方式入市：經營性用地是實行“招拍掛”的形式入市;政府以公共目的使用的土地通過“劃撥”的形式入市;工業用地在2004年之后名義上是采取“招拍掛”的形式出讓，但事實上還基本是根據成本價格出讓。
黨國英指出，目前很多公益性用地實際上并非絕對“公益性”，很多公益社團組織用地實際上讓納稅人承擔了土地成本，所以可以考慮讓部分公益性土地也有償使用，并通過比非公益性土地低的稅率，來擴大國有土地有償使用范圍。
日前，國土部部長姜大明撰文指出，《決定》所指出的“減少非公益性用地劃撥”，“完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場”，就是要讓市場在國有建設用地配置中發揮更大作用。雖然國有土地有償使用推行多年，但重點是在新增建設用地，大量存量建設用地屬于劃撥用地，劃撥用地比例依然偏高，存量劃撥用地的盤活還存在政策障礙，二級市場的作用尚未充分發揮。同時，在新增建設用地中經營性基礎設施用地等尚未納入有償使用范疇。從未來發展趨勢看，新增建設用地增長將受到嚴格制約，存量建設用地的盤活將成為建設用地供給主要來源。
住房合作社或可取代“招拍掛”
“由于政府在土地出讓方面過于壟斷，目前國有土地‘招拍掛’被社會廣為詬病，這也造成了一些社會問題。所以可以考慮不經過‘招拍掛’，通過成立住房合作社的方式推進土地交易二級市場的完善。”黨國英表示。
社科院農村發展研究所研究員張曉山則認為，《決定》中關于農村集體經營性建設用地出讓、租賃和入股和當前的法律有沖突的地方，所以需要對現有法律法規的突破，并盡快修改相應的法律法規和出臺相關的政策措施。
據悉，《決定》中提出，要“在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股”;而《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。
中金公司首席經濟學家彭文生表示，三中全會提到的“建立城鄉統一的建設用地市場”應是在規劃和用途管制下，允許農村集體經營性建設土地與國有土地平等進入非農用地市場，形成權利平等、規則統一的公開交易平臺，建立統一土地市場下的地價體系。在此基礎上，土地租賃、轉讓、抵押的二級市場也將得到完善。
“在進一步擴大國有建設用地市場配置新增建設用地范圍的同時，必須大力發展和規范完善租賃、轉讓、抵押二級市場，鼓勵支持盤活存量建設用地，為建設資源節約型社會、促進經濟結構調整和發展方式轉變作出積極貢獻。”姜大明指出。
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