土地增值稅之辯：利用規則還是征繳乏力？
2013-11-26 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：歷史上，每次傳出清算土地增值稅的消息，都會有一些漲價項目和高價項目成為稅務部門重點盯防對象。
“全國房企8年間拖欠土地增值稅達3.8萬億。”上周末央視報道，激起國內房地產業界的強烈反彈，部分上榜房企周一迅速做出回應，稱不存在拖欠土地增值稅行為。
多位受訪業內人士和稅法專家并表示，在未達到結算條件時，“應交未交”并不完全等于“拖欠”，“預提”也不是“欠繳”，3.8萬億欠繳總額的算法也存疑問。
這些人士認為，土地增值稅征收實行先按比例預繳，在達到結算條件時再進行清算，多退少補。而在實際操作中，清算周期可長達數年，企業在預繳后根據會計要求，預提應交未交的土增稅成本并列入報表中，符合稅法規定。
先預收后清算的制度帶來的選擇空間。加之目前稅務部門對房企土地增值稅的征收管理政策過于繁雜，缺乏可操作性，導致征收成本大，拖延清算現象突出。
也有分析人士認為，此次央視直接點名批評多家國內地產巨頭的做法較為鮮見，這可能釋放出調控從嚴的信號，不排除近期會有一波對房地產業從嚴征繳增值稅的行動出臺。
“房企過去利用規則沒錯，但以后游戲規則可能要改變了，”北京中原地產研究總監張大偉預計，政府接下來可能會分階段、分節點調整現有征收辦法，土地增值稅會從嚴征收，這將會影響一部分房企的利潤和資金鏈。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也指出，土地增值稅，相當于房地產業的資本利得稅。如果嚴格按四級累計制征收，則很多房企利潤將暴減。
1%-2%的計提
“土地增值稅，是當前房地產稅收體系中，操作最復雜、扭曲最嚴重、繳稅最遲滯、避稅最集中的一個稅種。”楊紅旭連用四個“最”形容說。
按照1994年頒布的《土地增值稅暫行條例》，目前我國的土地增值稅實行四級超額累進稅率，最高稅率為60%。1995年1月份出臺的《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，房企可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。
預收的比例則經過幾次調整。最新的是2010年6月《關于加強土地增值稅征管工作的通知》規定，除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%。
“一般在項目拿地階段就已經做好稅務規劃，將土地增值稅按照銷售收入的總額進行預提，并計入開發成本，最終反映在財務報表中，”深圳一家大型地產商人士認為，土地增值稅在未達到稅法規定的結算條件時可以不交，這對企業來說并不違背稅法。
2012年萬科總納稅額211億元，其中土地增值稅52.8億元。萬科回應稱，央視報道源于誤讀，“預提”與“現時納稅義務”是完全不同的概念。房地產項目要達到清算條件才需要清算并交納土地增值稅，在此之前，按照會計上的配比和謹慎性原則，企業對尚未到達清算條件的項目進行土地增值稅預提撥備，在賬目上顯示為“應交未交”，但這并非欠繳。
華僑城地產總裁陳劍也表示，華僑城應交土地增值稅已全額繳納。“目前公司已達清繳條件的稅款正在繳納辦理過程中，同時，公司未達清繳條件的稅款，一旦達到清繳條件將立即清算。”
不過，由于存在預收與實際清算的時間差，給房企帶來了制度套利的空間。多家房企內部人士透露，目前行業內普遍的預收率(即計提)為1%-2%，最高也未超過5%。預征率是根據銷售總收入來征收，而清算則是扣除一定成本后的增值額乘以相應稅率。這兩者的差別有時候會很大。現實中，不少項目會通過各種方式延長清算時間。
誰在拖延清算
按照現行規定，在房地產開發項目銷售超過85%，或者獲得商品房預售許可證滿3年等條件下，稅務部門就應當按規定對該開發項目土地增值稅進行清算征繳。
但實際操作中存在困難。部分受訪稅務系統人士反映，因房地產項目多是滾動開發，從拿地、開發到竣工一般都要2-3年的周期。如果遇上銷售不利，也要等到項目取得銷售許可證滿3年后才能對之進行清算，因此土地增值稅的清算周期短則2-3年，長則5-6年。
此外，按稅法應為四級累計制，但地方稅務各自為政，2007年前基本沒執行，只按銷售金額1%-2%左右預征，最后也較少清算。近幾年越來越多樓盤被要求清算，但難點在于：清算時間多被拖延，扣除項目繁雜。
比如，2010年的清算通知規定，開發商財務費用中的利息支出，最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。這對于采取信托、委托貸款等高息融資的項目來說，會難以承受;還有房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除，以及動遷安置的成本扣除等。
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