摘要：當前全國樓市降溫明顯。取消政府限價，部分開發(fā)商降價跑量，購房者預期悄然轉變……2014年以來出現(xiàn)的各種新情況都表明樓市正在告別“政策市”，開始步入市場化時代。業(yè)內人士表示，當前市場化調整將導致風險進一步凸顯，政府調控和房企都將面臨考驗。

    樓市開始步入市場化時代

    房產(chǎn)商降價跑量、政府限價松綁、購房者預期發(fā)生變化……隨著分類調控思路漸成共識，在告別政策市后，樓市的市場化因素也開始逐漸顯露。

    最近，廣州市叫停了被市場廣為詬病的“雙合同”，被看做是取消政府限價并轉向市場化調控的開始。按照規(guī)定，開發(fā)商在申請預售證時須先簽訂《商品房（資料、團購、論壇）預售承諾書》，須承諾不采用雙合同進行銷售，否則將面臨違規(guī)行政處罰。

    合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌就此評論說，雙合同現(xiàn)象是政府限價政策的副產(chǎn)品，政府限價導致房地產(chǎn)市場信息混亂，并讓房屋市場和土地市場脫鉤，不利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

    不只是政府，企業(yè)對于樓市前景判斷也更加理性。2014年以來，房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)市場前景的看法日趨謹慎。數(shù)據(jù)顯示，一季度全國房屋新開工面積同比下跌25.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額繼續(xù)放緩。

    而在廣東，一季度全省商品房新開工面積同比跌幅更高達35%，3月份新開工面積降幅擴大8.5個百分點，反映出企業(yè)在開發(fā)建設方面持謹慎收縮態(tài)度。

    在銷售方面，近期一些開發(fā)商加大了推盤力度。廣州樓市“零首付”“墊首付”，杭州迎來第二波降價潮，一些開發(fā)商競相降價，而在成都，開發(fā)商也加大了促銷力度。

    “以前房企關注焦點都在政府的調控政策，而現(xiàn)在更加關注市場本身，2014年市場的內在因素將逐步顯現(xiàn)，市場的手逐漸發(fā)揮作用。開發(fā)商不得不考慮到自己資金鏈的風險而采取促銷措施，這些都是市場正常合理的反映。”中國城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟研究所所長陳準說。

    “2014年是樓市行政化調控向市場化改革的過渡階段，但目前離真正市場化階段仍有較長一段距離。”房地產(chǎn)咨詢機構克爾瑞公司分析師李權基說。

    復雜局面考驗政府調控水平

    成交量大幅下跌、二三線城市土地市場降溫明顯、第二波降價潮來襲、中小房企資金鏈風險凸顯、房地產(chǎn)下行風險拖累經(jīng)濟增長……在形勢日趨復雜背景下，政府調控水平和智慧再次面臨考驗。

    業(yè)內人士表示，在房地產(chǎn)市場開始步入市場化調整后，過去政府宏觀調控下掩蓋的一些問題將逐漸暴露，而宏觀經(jīng)濟面臨不小下行壓力，樓市調整又拖累經(jīng)濟，錯綜復雜的形勢將對政府構建長效機制和調控水平構成考驗，樓市調控方式應更加注重市場化、長效化以及差別化。

    廣東省住建廳住房發(fā)展與市場監(jiān)管處處長潘偉堂表示，房地產(chǎn)市場調控應注重因地制宜，分類指導，更加市場化的調節(jié)手段將取代行政式的調控手段。“房地產(chǎn)調控的新思路更加以市場為核心，更好地厘清市場和政府的關系。”

    廣東房地產(chǎn)協(xié)會也表示，地方政府應因地制宜適當調整政策，對于供求關系緩和、房價相對平穩(wěn)的非中心城區(qū)，可考慮逐步退出限購、限價等行政干預措施，更多釋放市場活力。

    “2014年經(jīng)濟增長的最大壓力無疑是樓市的調整，政府不能采取老辦法‘托市’，使樓市調整再次夭折。經(jīng)濟增速一定程度的放慢應該接受，如果增速超過了下限，特別是明顯影響到了就業(yè)時，可以通過深化改革釋放紅利、調結構培育新的增長點的辦法予以抵消。”國家行政學院教授王小廣說。

    開發(fā)商面臨生死考驗

    繼浙江興潤置業(yè)債務違約后，近期又有幾家房企資金鏈出現(xiàn)問題。業(yè)內人士表示，隨著樓市告別黃金十年，逐步走向市場化，習慣于在政策環(huán)境而不是市場環(huán)境中生存的開發(fā)商將直面市場風險和挑戰(zhàn)。

    “2014年房產(chǎn)商面臨的挑戰(zhàn)很復雜，需要高度關注。”陳準說，“市場優(yōu)勝劣汰機制將越來越明顯。此外，國際貨幣政策以及互聯(lián)網(wǎng)金融等都可能給房地產(chǎn)市場帶來挑戰(zhàn)。”

    而信貸環(huán)境收緊，銷售放緩導致流動性風險凸顯，成為當前開發(fā)商面臨的最大問題。

    以廣東為例，隨著信貸政策收緊，一季度廣東房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況已經(jīng)開始出現(xiàn)隱憂。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長13%，但增速比1－2月份大幅下滑，同比下跌14.9%。

    “目前房地產(chǎn)企業(yè)應順應形勢及時調整產(chǎn)品結構和營銷策略，注重資金安全管控，防范流動性風險。”廣東房地產(chǎn)協(xié)會報告建議。

    “目前規(guī)模較大、適應能力快的開發(fā)商更具優(yōu)勢，市場化后必然帶來新一輪的行業(yè)洗牌。”李權基表示。

    德信資本董事兼總經(jīng)理陳義楓也表示，目前房地產(chǎn)市場正進入一個弱周期，流動性風險將成為主要風險，中小開發(fā)商應根據(jù)自身資金狀況謹慎投資項目。

    世聯(lián)行首席技術官黎振偉建議，面對挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應加快轉型，要提高應對市場波動和調整的能力，同時實現(xiàn)業(yè)務多元化并延長服務鏈。