房屋庫存增長預期下調 房企去存貨戰略趨精細化
發布時間：2015-03-19 來源：0352房網 編輯：木子
摘要：近日，國家統計局公布了2015年1-2月的房地
市場數據，數據顯示：到2月末，
全國商品房待售面積達63922萬平方米，同比大幅增長24.4%，比2014年末增加1753萬平方米。
3月11日，國家統計局公布了2015年1-2月的房地市場數據，數據顯示：到2月末，全國商品房待售面積達63922萬平方米，同比大幅增長24.4%，比2014年末增加1753萬平方米。
去存貨，幾乎成為所有
房企在2014年下半年的重點，但從整體來看，卻收效甚微。
與待售面積大幅增長相輔的，則是
銷售量的加速下跌。同樣據統計局的數據，1-2月份，商品房銷售面積、銷售額同比跌幅達16.3%和15.8%。而這種銷售同比下跌的趨勢，在2014年已經持續了一整年，2014年全年平均跌幅為7.6和6.3%。
宏觀數據映射到每一家房企財務報表中的，則是存貨量的攀升。
在市場良好的環境下，足夠的存貨曾是是業績突破的重要保障，但在
樓市預期低迷的今天，仍在持續增長的存貨量，或許就變成了房企的包袱。
下滑的預期
開發商的規模之爭似乎已近尾聲。這本身也透露著房企對2015年乃至未來市場增長空間的悲觀。
曾經的行業老大萬科表示在2015年將不考核銷售額指標，轉變為銷售回款及利潤指標。
而新上任的行業老大綠地集團則將2015年的銷售目標定在了2800億元，同比增幅16%，不僅較2014年48%的增幅目標大幅下降，而且開始淡化其與萬科的銷售額排行之爭。
萬達集團也表示核心考核指標
調整為考核租金、凈利潤、持有物業增長指標，明確
房地產收入指標不作考核。
已公布2015年目標的碧桂園集團也將數值定在了5%，相當低調的選擇。其余已公布目標的房企也多將銷售額增幅定在了10%左右，與2014年平均20%的局面有了大幅的下滑。
銷售預期下來了，但存貨量卻增幅不減。背后卻有著更深層次的原因。
“有些存貨，很有可能永遠賣不出去了。”有業內人士分析稱，開發企業的存貨數據里，有不少是積壓了兩年以上的古老資產。比存貨數據更可怕的，恐怕是一些企業的存貨結構問題。
去存貨的挑戰
房地產市場高速增長期的粗放經營狀況，使得很多企業開發出了大量貨不對路的產品，很難靠銷售盤活。比如一些單套面積200平米以上的
公寓，在特定
城市的去化周期極其漫長。除了大幅降價，折本出售，幾無出路。
“過去開發企業可以忽略這一問題，通過大量拿新地新項目來維持增長，但若干年后回頭一看，發現存貨總額里百分之三四十都是滯銷產品，那這樣的存貨結構本身對支持企業持續增長就已毫無意義。”
常被用來評價房屋
建設投資經濟效果的房屋建筑面積竣工率指標自2000年以后就持續下降，這一指標可以反映房屋建設速度及其建設成果的相對規模，這說明竣工周期大大延長，大量資金不斷沉淀。至2013年房屋建筑面積竣工率已落至15.24%，這相當于需要六年左右才能竣工交付。這或許可以成為存貨結構問題的一個旁證。
當發展慢下來之后，這些曾經被繞過的存貨就成為房企必須去解決的問題。
高企的
土地價格下，2015年的
土地市場不是貿然進入之地。甚至在未來幾年，房企拿地補倉的動力都會大幅降低。
另外，不斷降低的行業毛
利率也迫使企業回過頭去挖潛，精細化求生存的時代已來臨。
