房地產長效機制加速搭建 房地產稅艱難前行
發布時間：2015-05-08 來源：0352房網 編輯：lijianxia
摘要：要完善
市場環境，盤活存量資產，建立
房地產健康發展的長效機制。在穩增長關鍵階段，房地產的拉動作用再次被放到顯要位置。
“要完善市場環境，盤活存量資產，建立房地產健康發展的長效機制。”這是日前中央政治局會議在分析研究當前經濟形勢后作出的指示，也是自2013年7月后，政治局會議首提房地產。
全國工商聯房地產商會創會會長聶梅生指出，按照中央的思路，作為
樓市政策的頂層設計，促進房地產健康發展的長效機制一直在搭建及細化。
“從本屆政府在房地產方面的表態來看，房地產長效機制將以
不動產統一登記制度為基礎，在完善
住房保障機制的同時，在政策模塊上將房地產政策分為‘穩定住房消費’及‘抑制住房市場泡沫化傾向’兩個模塊。”國家信息中心經濟預測部一位高級經濟師表示，在決策層做出明確指示后，房地產長效機制的建立應該會加快。
頂層設計提速
“長效機制的提法并不是新提法，本屆政府執政后，在房地產政策
調整中，著力淡化原有的
調控方式，希望形成一個保障歸政府、市場歸市場的分工明確的政策體系，這正體現在對建立房地產長效機制的推進上。”上述國家信息中心高級經濟師表示。
在他看來，從2014年
央行9·30
新政到2015年3月初不動產統一登記實施、3月底出臺的3·30樓市新政，都釋放出房地產頂層設計提速的信號。
實際上，早在2013年年中，內容涵蓋
土地、金融、財稅等方面的“房地產調控長效機制”曾多次出現在國土、住建等相關部委的會議中，而這個被認為是房地產行業的頂層設計由發改委、
住建部、
國土部、財政部、稅務總局、銀監會共同參與研究制定。
中國房地產業協會原副會長朱中一表示，房地產長效機制應包括抓緊完善
房地產市場調控政策，今后更多地采用稅收、信貸等經濟和法律手段進行調控，同時要在完善住房和住房用地供應體系、
房地產稅收制度、金融制度和推進
住宅產業化等方面健全長效機制。
“當前房地產調控的總體趨勢仍是繼續淡化或退出行政性調控手段，轉向市場化的調控手段。”朱中一提出，除了
限購政策外，在信貸、
融資等政策方面仍存在對房地產行業的諸多限制，比如對于
房企上市融資方面，政策上并未全面放開。
據統計，自2005年至今，由國務院牽頭發布的“國字頭”房地產政策有7次，圍繞7次
樓市調控出臺的地方政策不計其數。然而，調控淪為“空調”，房地產市場在層層加碼的調控措施面前我行我素、
房價在一片爭議聲中節節攀升。
“對于房地產市場的頂層設計而言，最重要的是對基礎
數據的掌握與分析，不動產統一登記實際上旨在解決這一問題。”朱中一表示，“只有在
不動產登記實現后，后續住房信息聯網、房地產稅制改革等長效機制中能夠發揮市場調節作用也會有的放矢。”
“按照中央的構想，在房地產長效機制中，‘穩定消費’與‘抑制泡沫’應該是并行的。但在目前的經濟環境下，穩定住房消費對于拉動經濟增長的意義更重要。”國務院發展研究中心一位負責人指出。
2014年10月底，國務院召開的常務會議要求推進六大領域消費，“穩定住房消費”時隔多年后被重新提及。之后，部分地方政府出臺了調高
公積金貸款額度、發放
購房補貼等刺激樓市的政策。
上述國家信息中心高級經濟師分析，此次政治局會議已經明確提出要建立房地產長效機制，因此，作為“穩定住房消費”的標配工具，降準、降息等貨幣政策以及信貸等金融政策預計近期還將有所調整。
房地產稅存激烈爭議
實際上，作為樓市調控頂層設計中的重要一環，房地產稅的政策輪廓早已清晰。在2014年“兩會”時，李克強總理在“政府工作報告”中曾專門提到要“加快房地產稅立法”。
財政部財政科學研究所原所長賈康也曾公開表示，從具體時間表來看，2015年房地產稅應該進入立法程序，如果2016年能夠完成立法，2017年將正式依法全面實施。
“長期以來房地產稅政策一直被賦予調節市場的重要作用，政策設計主要體現為在住房保有環節對持有者按年度征稅，即形成依據稅法的住房持有成本，有利于抑制對于住房的市場炒作和炒作引起的泡沫化傾向。”賈康指出。
不過從2015年“兩會”釋放的信號來看，房地產稅的推進仍較為謹慎，而2015年“政府工作報告”中也未提及有關房地產稅的內容。
“按照中央的計劃，在稅制改革中將逐步提高直接稅比重，包括加快房地產稅立法并適時推進改革。下一步，房地產稅改革方向是減少
房產建設和交易環節稅費，增加保有環節稅收，配套推進清費立稅。”財政部部長樓繼偉公開表示。
2015年“兩會”期間，賈康表示：“房地產稅立法工作遲遲沒有進展的原因，我猜測是起草過程中存在激烈爭議，目前房地產稅是按面積征還是按套數征是有爭議的，這兩個方案各有利弊。”
“對于房地產稅而言，主要是把土地的部分加進去，這里面臨的最大矛盾是與現行稅費制度的銜接問題。”財政部一位相關官員對記者指出，“這主要體現在
土地出讓金的繳納方面。”
目前，
開發商繳付的土地出讓金實際上是向政府一次性繳清70年的土地使用租金，房企將這部分費用作為開發成本制定房價，將其“轉嫁”到購房者身上。而房地產稅是對房屋所有者的房產進行評價估值征稅。對此，上述官員表示，“二者具有相通性，屬于重復征收。”
一位地方財政廳相關負責人表示，中央曾考慮將調整土地出讓金的繳納方式和分配比例，這其中的一種可能性就是將土地出讓金并入房地產稅分期繳納。
不過，土地出讓金作為地方政府的主要財政來源，占地方財政收入的1/3甚至一半以上。如果土地出讓金并入物業稅中分期支付，難免會觸動地方利益。上述負責人對此表示，中央與地方在這一問題上仍存在分歧，初期則是先考慮采取一半費一半稅的方式，并用稅率調整來尋找平衡，逐步實現清費立稅。
