摘要：今年由于疫情的影響，我國(guó)很多企業(yè)經(jīng)濟(jì)受到影響，當(dāng)然房地產(chǎn)也不例外，在近日，二三線城市房貸現(xiàn)收緊跡象，那二三線城市房貸現(xiàn)收緊跡象具體是怎么回事？為什么會(huì)收緊？

       近日，據(jù)多家銀行網(wǎng)點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，北上廣深等一線城市目前房貸利率處于暫時(shí)穩(wěn)定狀態(tài)，房貸收緊趨勢(shì)目前主要出現(xiàn)在二三線城市，不僅房貸利率較高，而且上調(diào)了二套房貸款首付比例。同時(shí)，不少銀行表示，目前銀行額度緊張，放款速度較慢，部分銀行甚至直接暫停了房貸業(yè)務(wù)。

       一線城市房貸利率整體維持平穩(wěn)

       近日，融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布2020年9月份中國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告。報(bào)告主要選取了66家銀行位于全國(guó)41個(gè)重點(diǎn)城市的674家支行樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)及分析。數(shù)據(jù)顯示，2020年9月（數(shù)據(jù)采集期為2020年8月20日-2020年9月18日），全國(guó)首套房貸款平均利率為5.24%，二套房貸款平均利率為5.55%，環(huán)比下降1BP。值得關(guān)注的是，這已是全國(guó)首套房、二套房貸款平均利率連續(xù)9個(gè)月下調(diào)。

       融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月份，18個(gè)城市首套房貸款利率平均水平環(huán)比下降，長(zhǎng)春、蘇州兩地降幅超過10BP；7個(gè)城市貸款利率環(huán)比上漲。一線城市中，北上深三地繼續(xù)維持上期房貸利率水平，廣州地區(qū)首套房貸款利率整體水平環(huán)比下降1BP，二套房利率不變。

       據(jù)調(diào)查了解到，目前北京各家銀行房貸利率基本是按照首套在LPR基礎(chǔ)上上浮55個(gè)基點(diǎn)，二套上浮105個(gè)基點(diǎn)來執(zhí)行，按照目前5年期以上LPR（4.65%）來計(jì)算，實(shí)際房貸利率分別為5.2%和5.7%。

       上述說法得到北京多家商業(yè)銀行信貸部門工作人員的證實(shí)。“征信沒有問題，基本是按照這個(gè)利率標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行；個(gè)別征信記錄不好的客戶，利率上浮的點(diǎn)數(shù)會(huì)多一點(diǎn)，因人而異。”海淀區(qū)一家國(guó)有大行的信貸客戶經(jīng)理表示。

       在放款時(shí)間方面,多數(shù)銀行的個(gè)貸經(jīng)理表示，目前銀行額度充足，大概在一個(gè)月內(nèi)即可完成放款。還有個(gè)別銀行表示，最快3個(gè)工作日便可完成放款。

       “9月份雖然整體房貸利率水平略降，但越來越多的城市房貸利率下行趨勢(shì)已現(xiàn)拐點(diǎn)，且二套房比首套房的利率拐點(diǎn)更為顯著。”融360大數(shù)據(jù)研究院研究員李萬賦表示。

       在二套房方面，監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)城市貸款利率平均水平環(huán)比下降，少于首套下降數(shù)量；11個(gè)城市利率環(huán)比上漲，多于首套上漲數(shù)量。

       在融360監(jiān)測(cè)的41個(gè)城市中，9月份首套房貸款平均利率最高為無錫5.91%，LPR所加點(diǎn)數(shù)為126。此外，合肥、成都、南寧3個(gè)城市首套房貸款平均利率分別為5.88%、5.86%、5.84%。

       部分城市上調(diào)二套房首付比例

       不僅利率如此，二套房的首付比例也比首套變化更大，沈陽、無錫的二套房首付比出現(xiàn)集體上調(diào)現(xiàn)象，還有部分城市之前有銀行執(zhí)行主流偏低的二套首付水平，也在本月大多調(diào)漲至主流水平。

       近日，以購(gòu)房者身份電話咨詢了無錫多家銀行網(wǎng)點(diǎn)，其中，對(duì)于首套房貸款，多數(shù)銀行普遍執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%；對(duì)于二套房貸款，多數(shù)銀行普遍執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮30%。

       據(jù)了解，近期，雖然多家銀行房貸利率未出現(xiàn)上調(diào)，但已開始收緊房貸。

       在電話咨詢中，無錫一家股份制銀行的貸款經(jīng)理說：“二套房未還清貸款，首付由四成上升至六成。同時(shí)，放款速度也比較慢，由于限額放款至少2個(gè)月以上，部分之前已批貸的客戶目前還沒有放款，都在排隊(duì)。”

       據(jù)悉，由于人行限額的政策，無錫部分銀行網(wǎng)點(diǎn)已經(jīng)開始停貸。另一家股份制銀行負(fù)責(zé)人說：“自7月份開始，我行已經(jīng)不做貸款，主要因?yàn)闆]有額度放款，積壓的單子很多。”

       9月6日，沈陽市房產(chǎn)局、自然資源局、公積金管理中心等9個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。《通知》稱，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人購(gòu)買首套商品住房首付比例不低于30%規(guī)定，第二套商品住房首付比例從40%提高到50%；首付款須一次性支付，禁止分期支付和首付貸；將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年。

       據(jù)沈陽地區(qū)部分銀行后發(fā)現(xiàn)，已有銀行將二套房首付比例上調(diào)至五成。

       下半年以來，監(jiān)管部門多次召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)要毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

       據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份起全國(guó)共44個(gè)省市61次推出房地產(chǎn)相關(guān)政策。其中，常州、沈陽、杭州、東莞、無錫、深圳、南京、寧波、大連、成都等10城發(fā)布了有關(guān)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的限售、限購(gòu)政策，并提高貸款和房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣門檻，防范市場(chǎng)過熱，進(jìn)一步深入打擊投資需求。

       根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的8月份70城新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)，新建商品住宅上漲城市數(shù)量59個(gè)，與上月持平；下跌城市9個(gè)，較上月增加3個(gè)。二手住宅房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量為47個(gè)，比上月增加2個(gè)；下跌城市18個(gè)，比上月減少2個(gè)。

       二、二三線城市房貸現(xiàn)收緊跡象說明了什么？

       易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，利率收緊是有可能，之前比較寬松，尤其是LPR已持續(xù)幾個(gè)月沒有調(diào)整，這是一個(gè)明顯信號(hào)，說明當(dāng)前市場(chǎng)利率最寬松時(shí)期已經(jīng)到了，特別是部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)上漲過快，必然會(huì)有所收緊。

       融360大數(shù)據(jù)研究院研究員李萬賦指出，9月15日，央行平價(jià)超量續(xù)作MLF6000億元，向市場(chǎng)凈投放2300億元資金；9月21日的LPR報(bào)價(jià)也維持前值。在這種情況下，我國(guó)房貸市場(chǎng)接下來可能會(huì)在目前較為平穩(wěn)的走勢(shì)下略有收緊，且在二套房貸上表現(xiàn)更加顯著。