摘要：日前，國土資源部針對30多個養老項目用地做了一次調查，調查結果顯示，個別養老用地存在偏離養老產業領域發展的傾向。

　　從國土資源部獲悉，國土資源部正在深入研究支持養老產業發展的用地政策，并著手制定《關于支持養老產業用地政策的意見》。此前，地方國土部門養老用地政策的破冰已經引起了國土資源部的擔心。“主要擔心其成為企業圈地的新平臺”。

　　“養老產業市場巨大潛力已經浮現,也引發了金融、地產等各方關注的目光。”中國老齡事業發展基金會德源養老項目管理委員會副主任景基說，“據預測，到‘十二五’末老齡人口將達到2.21億，中國正面臨人口老齡化所帶來的種種社會、經濟問題，社會資本對養老產業的投資熱情也在逐漸升溫。”

　　掘金背后或淪為圈地運動

　　巨大的市場需求，盈利模式有待探索。

　　養老產業正在成為投資者新的消費噱頭，但僅僅作為養老產品的供給者，離真正的養老服務供給者相去甚遠。“要做好養老地產，我們不能僅僅盯著老人的荷包，在追求經濟利益時更應注重社會效應，真正從老年人的角度出發，形成科學合理、可持續的養老產業，才能真正達到雙贏。”景基指出。

　　目前，我國養老地產市場上基本形成了房企、險企、央企三足鼎立的局面。據不完全統計，三類企業在養老地產上的投資額已逾千億。據記者在公開資料中發現，房企以萬科、綠城、保利地產、聯想控股、香江國際、復星等為代表，近來已有20多家房企打出“養老牌”;險企以泰康人壽、中國平安、合眾人壽等為代表。而最近才“試水”養老地產的央企，個個都是大手筆，繼4月中國石化斥資80億元，在四川郫縣花園鎮布局總體規劃占地2000畝的養老項目，5月，中國水電地產在重慶璧山投資80億元、占地3000畝，打造全國最大養老地產項目。據媒體披露，此項目業內稱這是今年以來養老地產最新一宗較大規模的房企圈地案例。

　　土地，是養老機構最難突破的瓶頸。業內人士一針見血指出，在這種情況下，若非出于無奈，并沒有任何一家開發商會拿高價拍得的土地去做養老地產這種投資大、回報期長的項目。更多的企業是打著做養老地產的旗號低價圈地，然后賣住宅。

　　“雖然養老地產剛剛起步，但它是與房地產相結合的一種新型產業，具有一定的特殊性。”北京太陽城董事局主席朱鳳泊認為，目前養老地產在實施過程中遇到了很多問題。政府相關指導政策不明，開發養老地產的房企仍處于“摸著石頭過河”的階段。

　　養老產業的轉基因模式

　　“發展養老產業既是市場機遇，更是社會責任。養老產業并不僅僅等于養老地產，這是一個產業的運營模式。養老地產的核心競爭力不是開發能力，也不是投資能力，而是管理能力。必須把養老服務和地產兩者結合來做。”景基在接受記者采訪時指出，“目前，中國的養老產業除了北京的太陽城經過13年的努力與摸索剛剛開始盈利，還沒有一個成功的商業模式可借鑒，亟須一個‘轉基因’模式,只保留養老傳統中的優秀基因。”

　　景基也同時向記者介紹了美國養老地產金融生態模式。在美國，養老地產不是一類房屋，也不是一種收費模式，它是一個完整的金融生態系統，由開發商、運營商、房地產投資基金(REITS)和私募基金共同構建，其中，REITS作為上市公司更關注租金收益的穩定性，強調資產長期持有;而私募基金則主要面向機構投資人，更關注資產升值的收益，強調物業資產的低買高賣;至于非盈利性組織，主要利用捐贈資金和政府補貼為低收入群體提供社區養老。

　　景基表示，“但無論是哪種投資商，在持有物業期間都以凈出租或委托經營的方式將物業交由專業運營商管理。在凈出租方式下，投資商獲得穩定租金回報，由運營商支付所有運營費、維修費、保險費、稅費等，運營商獲取剩余收益的同時承擔經營風險;而委托經營方式下，運營商收取固定比例的管理費，投資商獲取剩余收益并承擔大部分經營風險;有時，投資商也會與運營商共同發起地產基金來收購并持有養老地產，運營商在基金內占有少數份額并負責運營管理，而投資商則按出資比例承擔大部分經營風險。

　　產業鏈亟須土地政策支持

　　由于養老產業帶有一定的社會福利性質，所以政府的政策扶持對養老地產的發展至關重要，也是養老地產的投資者首要考慮的問題之一。據景基介紹，一般來說，政府會在稅收減免、土地取得、貸款政策等方面給投資者提供政策上的優惠。他以成都為例，由政府推導的成都養老地產正迎來歷史發展的黃金機遇。成都市政府早在2010年就以《關于加快成都市老齡服務社會化產業化發展的意見》的“38號文件”開創了全國的先河，不但降低了社會養老機構的門檻，要求加快發展養老服務業，并在養老服務的發展規劃、用地政策、補貼政策、稅費優惠政策、融資政策和醫療政策方面做出了明確規定，大大有利于成都養老機構的建設。

　　據悉，國土資源部正在征集各試點城市養老用地招拍掛經驗，以進一步推動養老用地發展。“目前，國土資源部對地方國土資源局試點養老用地招拍掛制度采取不插手原則，如果有成功案例，會根據這些成功案例進行政策制定;如果沒有成功案例，國土資源部將不會推進養老用地招拍掛制度。”國土資源部政策法規司相關負責人表示。

　　據悉，國土資源部目前會優先安排符合規劃的非營利性養老服務設施的建設用地。新辦的非營利性養老服務機構符合國家劃撥用地目錄的，經有批準權的人民政府批準后，可采取劃撥方式優先供地。