摘要：在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸緊縮背景下，眾多內(nèi)地房企施展渾身解數(shù)，或通過(guò)海外發(fā)債或借由銀團(tuán)貸款或直接赴港上市，為新一輪的拿地與開發(fā)融到了巨額資金。

　　據(jù)中指院數(shù)據(jù)根據(jù)公司公告計(jì)算，上半年共有34家上市房企發(fā)行了903億元海外債券。

　　同時(shí)，內(nèi)房企在上半年通過(guò)銀團(tuán)貸款所融資金亦出現(xiàn)暴漲。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地房企的港元和美元銀團(tuán)貸款，今年上半年上漲至約400億港元，同比增加16%。

　　而此前沒有構(gòu)建海外融資平臺(tái)的內(nèi)地房企也不甘落后，紛紛抓緊赴港上市契機(jī)。

　　逼出來(lái)的海外融資潮

　　2012年以來(lái)，全球資本市場(chǎng)出現(xiàn)了超低利率環(huán)境，擁有海外上市平臺(tái)的房企更傾向于海外融資，而發(fā)債是主要途徑之一，這其中既有美元債、港元債，也有點(diǎn)心債。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，僅1月份就有17家上市房企通過(guò)境外融資渠道募集了約合420億元資金，超過(guò)去年全年上市房企境外融資總額的一半。到6月底，這一數(shù)字更是上躥至約900億元。這其中既有萬(wàn)科、龍湖、SOHO中國(guó)、金地、中鐵建等大房企發(fā)債，也不乏佳兆業(yè)、新城控股、建業(yè)等中型房企。

　　海外發(fā)債成本優(yōu)勢(shì)突出，國(guó)內(nèi)貸款利率普遍在8%以上，而一般海外發(fā)債成本在5%左右，萬(wàn)科4月發(fā)行的美元債年率更是低至2.6%。

　　除了發(fā)債，額度高、利率合理的銀團(tuán)貸款模式也成為內(nèi)房企獲取資金的重要途徑。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，今年上半年約有18家房企通過(guò)銀團(tuán)貸款融得300億元以上資金，其中僅5、6月份就有10家內(nèi)房企獲得銀團(tuán)貸，包括五礦建設(shè)、禹州地產(chǎn)、瑞房、雅居樂、旭輝、世房、銀泰百貨等。

　　中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛表示，政策打壓已經(jīng)使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境急劇惡化，許多房企赴海外融資也是“無(wú)奈之舉”。

　　對(duì)于沒有海外融資平臺(tái)的內(nèi)地房企而言，為享受海外低息融資，則在抓緊赴港上市。上半年有金輪天地、五洲國(guó)際兩家內(nèi)地房企選擇了直接赴港IPO(首次公開募股)。相比之下，更多房企選擇了赴港借殼上市，如萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)收購(gòu)恒力商業(yè)地產(chǎn);綠城控股盛高置地;朗詩(shī)收購(gòu)深圳科技;藍(lán)鼎控股收購(gòu)嘉輝化工;宇業(yè)集團(tuán)入主港股積華生物醫(yī)藥。

　　“房企之所以選擇借殼上市，是因?yàn)樗鼈儫o(wú)法直接赴港IPO。對(duì)它們而言，最重要的是上市后的再融資。”盛富資本和協(xié)縱國(guó)際總裁黃立沖表示。

　　亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓表示，內(nèi)地房企不斷“前仆后繼”到港上市，主要是出于融資目的，一方面內(nèi)地銀行貸款持續(xù)收緊，而房地產(chǎn)再融資是否開閘不確定，開拓新的低息融資渠道刻不容緩。另一方面是大房企擴(kuò)展加速，拿地兇猛，需要大量的資金投入。“它們所融到的錢有相當(dāng)部分再通過(guò)各種形式流回境內(nèi)。”將低成本的海外融資用于大量拿地，已成為開發(fā)商的拿手好戲。

　　下半年仍將增長(zhǎng)

　　下半年的不確定性在于美國(guó)是否退出量化寬松，得益于量化寬松政策的內(nèi)房企海外融資潮是否會(huì)受到影響。殷旭飛認(rèn)為，量化寬松政策退出，海外融資成本也將攀升。謝逸楓則表示，即便如此，如果內(nèi)地房地產(chǎn)融資環(huán)境不放松，內(nèi)地房企依然會(huì)被迫進(jìn)行海外融資，“下半年會(huì)出現(xiàn)更多房企赴港上市融資，對(duì)新項(xiàng)目輸血與拿地及還債”。