業內人士談我國保障房體系建設的現狀與反思
發布時間：2014-04-09 來源：0352房網 編輯：卡卡
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美國是最典型的剩余福利制度。大部分人市場滿足（住房自有率約70%，另一部分人市場租房），政府保障租賃為主，60% AMI準入。對比之，我們將保障覆蓋到中等偏下收入住房困難家庭（假定是80%AMI或者人均可支配收入，美國住房與城市發展部將80%－120%AMI確定為中等收入，這里取其下限），以租為主的保障形式，都非常接近美國。
雖然早有學者指出我國住房制度的剩余福利性，但是都不如“十二五”規劃這次的更徹底。雖然20%的保障房占有率規模從未有過，但是，“十二五”規劃前，保障房（如限價房）還覆蓋到中等收入群體，現在只覆蓋到中等偏下收入群體；“十二五”規劃前，還有產權房和租賃房兩種形式，現在只剩下“以租為主”了。
中國住房供應體系的重構
中國需要重構其住房供應體系，以滿足中間群體的產權性需求。手段不外乎調節商品房價格、繼續提供產權型保障房、提供政策性商品房三種。
廣州選擇第一條路徑，試圖通過增加土地供應平抑房價，這一方式優先惠及較高收入群體。青島、上海選擇第二條路徑，繼續提供產權性保障房。差別只在于，青島沿用經濟適用房和限價房形式，執行中瓶頸甚多（如定價的行政化、收益流失等等）；上海采用共有產權房，政府補貼顯化，執行較順利。北京走第三條路徑，采用自住商品房形式。自住商品房是一種政策性商品房而不是產權性保障房，因為沒有收入準入，政府的價格支持轉化為住房的不完全商品性（如限制上市年限、增值分成、出售后將不能再購買等等）。
三種方式中，政策性商品房將最有可能勝出。中國的市場房價由于各種復雜原因短期內很難調控下來，廣州所選的第一條路徑作用有限。只能在余下的產權性保障房和政策性商品房之間選擇了。兩者存在保障對象上的差別——前者優先惠及較低收入群體，后者優先惠及較高收入群體。這里就有了福利制度與福利政治的沖突：優先考慮較低收入人群（福利制度），還是優先考慮較高收入群體（福利政治）？最可能的結果是：較高收入群體的福利需求優先滿足，較低收入群體也不被忽視，但是以降低保障水平為代價（如產權變租賃保障）。結果將會是“商品房——政策性商品房——租賃性保障房”格局（而不是“商品房——產權性保障房——租賃性保障房”格局）。
至于這種政策性商品房將采用何種形式，北京的自住房形式，深圳的安居商品房，還是探討中的共有產權房，甚或其他，值得進一步探討。
尋找一個中間狀態的、政策與商品屬性相結合的、旨在滿足人們產權性居住需求的合適的住房形式，是我國住房制度建設的下一個關鍵點。
