摘要：房地產市場正在步入下行周期。剛剛結束的五一小長假期間，全國房地產市場有統計數據的城市一片慘淡，北京等城市成交總量同比大跌近八成。

    房地產市場正在步入下行周期。剛剛結束的五一小長假期間，全國房地產市場有統計數據的城市一片慘淡，北京等城市成交總量同比大跌近八成。與此同時，一直堅挺的成交價格也出現下行跡象，4月份的“百城房價指數”顯示，近半數城市環比下跌，甚至連萬科等知名開發商也對未來樓市流露出悲觀態度。

    冷清：五一成交量整體下滑

    五一小長假期間，北京樓市成交繼續遇冷，三天成交量創下7年來新低。據亞豪機構數據顯示，5月1日至5月3日，北京商品住宅僅成交169套，成交面積為1 .89萬平方米，成交套數、成交面積不但相比去 年 五 一 假 期 分 別 降 低7 8 %、74%，更是創下了自2008年五一恢復三天假期以來、連續7年來的最低值。

    亞豪機構數據顯示，過去7年間的五一小長假，北京商品住宅成交的最高峰值出現在2009年到2011年，連續三年五一成交量均保持在千套以上，最低峰值則出現在2008年，成交套數為410套。而2014年五一，商品住宅僅成交了169套，相比起2008年的小長假樓市銷量最低值還萎縮了6成。

    亞豪機構副總經理任啟鑫認為，在經過了4月份的推盤高峰后，5月份北京樓市成交仍以歷史最低位開局。這進一步證明了在自住商品房、信貸等多方因素的強力沖擊下，市場預期正在持續下降，即使大量房企跑量清盤、供應大增，也難以對買方日益濃重的觀望情緒產生有效刺激。“伴隨著成交量的不斷萎縮，北京樓市正逐漸由買方市場占據主導”。

    不僅僅是北京市場，在五一小長假這一銷售旺季，其他城市的樓市成交量同樣冷淡。中原地產研究中心數據顯示，五一期間受監測的54城市合計住宅簽約套數為9887套，同比2013年同期的14642套下調了32 .5%。其中，一二線城市下調幅度最大，北上廣深四大一線城市三天合計簽約1046套，同比下調了40%。

    中原地產首席分析師張大偉認為，從近期市場走勢看，成交量持續下滑趨勢愈加明顯。全國整體市場而言，成交量已經接近半年處于下調趨勢。他認為，當前房企與購房者之間的博弈已經出現了微妙的變化。在多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預判已經出現轉向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風，供需格局已經悄然生變。

    張大偉還認為，樓市一季度成交量整體慘淡，使得二季度銷售壓力倍增。2014年，整體樓市分化將愈加劇烈，在資金面趨緊的情況下，房價出現調整的可能性越來越大，特別是庫存嚴重的城市和人口新增放緩的城市。

    動向：“以價換量”現象或增多

    亞豪機構的數據顯示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均價開始出現下行，僅為20836元/平 方 米 。對 比 上 一 個 三 天 小 長假———清明期間，價格下降幅度高達18%。對此，任啟鑫分析，4月份剛需項目放量井噴，使得近期中低價位房源成為成交主體，拉低了商品住宅市場的整體成交均價。

    任啟鑫進一步預計，就北京樓市而言，在自住型商品房供量激增的樓市預期中，市場供過于求的形勢將無力扭轉，5月商品住宅庫存量還將繼續保持上升勢頭，而房企近兩年大舉拿地、激進擴張所致的負債率走高，難以背負高庫存造成的資金沉淀，未來樓盤打折促銷現象將會增多，整體市場價格也存在進一步下探的可能。

    就全國市場來看，當前平均房價環比下跌的城市正在增多。5月1日，中國指數研究院發布的4月百城房價指數顯示，今年4月，全國百城新建住宅平均價格為11013元/平方米，僅比3月上漲0 .1%。分城市來看，4月份100個城市中有55個城市房價環比上漲，45個城市環比下跌，環比下跌的城市接近半數。同比而言，全國100個城市住宅均價與去年同月相比上漲9 .06%，漲幅較上月縮小0 .98個百分點，為連續第4個月縮小。

    中國房地產學會副會長陳國強表示，過去三四月份時常出現樓市“小陽春”，2014年這個時段樓市卻迎來一輪“倒春寒”。這樣的降溫態勢恐怕還會進一步持續。

    陳國強認為，受資金監管限制等因素影響，近期國內房地產貸款規模繼續緊縮，同時購房者房貸利率優惠減少。“如果信貸持續偏緊，二季度市場情況可能更加嚴峻”。

    市場機構C R IC研究中心研究員楊科偉認為，近期杭州、常州、無錫等部分城市樓盤降價項目越來越多，加入降價潮的城市也逐漸增多，甚至蔓延到北京、上海、廣州、成都等并無過大庫存壓力的城市。從降價力度來看，此前市場上基本以“清盤”、“特價房”、“毛坯送裝修”等方式變相降價。盡管這些城市房價整體仍在高位運行，但經由個別樓盤降價，房價走高趨勢減緩等因素放大之后，市場觀望氣氛加重，購房信心受到影響，降價有可能進一步擴圍。

    張大偉認為，最近多月，成交量持續下滑趨勢愈加明顯；房地產貸款規模繼續緊縮，購房者的按揭貸款難度也越來越大；開發房企迫于資金回款和去化壓力，綜合多項因素，近期樓市平價開盤、打折促銷等“以價換量”現象逐漸增多。

    悲觀：開發商看空未來市場

    在數據下滑現實的面前，一向樂觀的開發商也開始轉向。萬科集團執行副總裁毛大慶日前在建策沙龍上的內部發言，引起輿論一片嘩然。毛大慶認為，對于某些城市來說，這一輪房地產非政策性調控的蕭條，有可能會帶來房地產長時間處在難以反彈的局面。

    毛大慶說，2014年一季度以來房地產市場較為復雜。從現階段重點關注的50個城市來看，已明顯出現分化的特征，沈陽、營口、唐山等30余個二三線城市，由于土地供應過多，帶來了未來去化能力或銷售能力的透支。另一類則是北京等需求仍然較多的一二線城市，其波動在于由于土地價格在過去一年上漲過快，帶來了對市場價格上漲的透支。

    對于住房供應量，毛大慶指出，從人均套數來看，北京等城市顯然不足，但大多數城市，算上已有庫存量，完全足夠。“城市的年千人套數，它代表住宅水平和推斷市場供應容量。從中國情況來看，2011年，僅以竣工套數來看，千人套數達到12，已達到多數發達國家峰值水平，若從開工量計算，千人套數高達35，是人類歷史上從未達到的高端。”

    除了開發商，專家也在越來越多地警示風險的存在。全國工商聯房地產商會名譽會長聶梅生日前表示，2014年一季度房地產投資下滑明顯。下到16.2%，這是幾年來都沒有過的急降。但投資急降的另一方面，卻是房企的高價拿地。一季度，國家土地收入1 .02萬億元，北京、上海漲幅超過20%，在此背景下，房企一手拿地、一手投資下降，整個周轉速度快速下滑，將帶來較大的資金風險。

    也正因為此，地方放松調控救市意愿愈加顯現。近日，南寧、天津濱海出臺樓市新政，限購政策明顯放松。此外，溫州市正在醞釀一攬子促進當地房地產健康發展措施，其中涉及調整現行限購限貸政策。常州方面，包括武進區、天寧區等各區的購房補貼措施正在醞釀之中。鄭州則計劃出臺鼓勵農村人口到縣城買房落戶的政策。

    對于地方急于救市的動作，有專家認為應保持警惕。市場分析認為，前幾年房地產市場持續膨脹、房價暴漲帶來了難以收拾的房地產泡沫，因此，現階段，在非行政性降價之時，是減小房地產泡沫的最好時機。