樓市波動施壓地方財政 借新還舊能否解燃眉急
發布時間：2014-05-21 來源：0352房網 編輯：楊曉敏
摘要：針對房地產市場波動對地方政府財政收入的影響，分析人士指出，地方政府依賴土地財政的模式不可持續，在房地產相關稅費收入減少的情況下，短期內可通過“借新債還舊債”的方式，以低利率長期債務置換目前的高利率短期債務，以解償債的燃眉之急。從長期來看，擺脫土地財政的根本之道是稅收。隨著內需擴大和社會經濟發展，稅收應成為財政收入的中流砥柱。
月財政
數據顯示，當月房地產企業所得稅248億元，同比下降3.1%；房地產營業稅443億元，下降4.2%。華融證券研究報告認為，從已公布的19家房地產企業4月的
銷售數據來看，當月銷售面積雖然環比增長13%，但銷售額環比下降8%，說明
房企降價去
庫存的壓力較明顯，給地方財政帶來一定壓力。
分析人士表示，
房地產市場的波動影響地方財政收入基本已成為業內共識。一些欠發達地區的地方政府對土地財政的依賴程度很深。眾多地方政府
融資平臺的融資成本較高，主要依靠土地財政維持還款能力，土地財政主要體現在政府性基金中。
土地市場是房地產市場的供給端，房地產市場如果出現波動，必然會對土地市場產生影響，從而導致未來政府性基金的現金流可能不如目前充足。
中金公司研究報告稱，房地產市場銷售的變化主要通過預期和現金流兩個渠道傳導至土地市場，房地產銷售的預期決定房地產商是否拿地，房地產開發企業的資金也受房地產銷售影響。銷售下降對房地產
投資和土地購置的抑制作用目前尚未充分體現，預計未來幾個月內，
土地出讓收入的增速將下降并呈現負增長。
從稅收收入和非稅收入的結構來看，政府性基金屬于非稅收入。去年
全國政府性基金收入52239億元，占全部財政收入的40.45%。今年一季度，政府性基金收入13063億元，占財政收入的37.3%。4月份非稅收入1395億元，同比增加134億元，增長10.6%。一方面，與房地產有關的稅收收入減少；另一方面，政府性基金收入增長速度仍較快。房地產市場的變化傳導至土地市場存在一定滯后期。從長期看，地方可出讓的土地資源有限，目前部分地區已出現土地供給壓力。
國土資源部公布的數據顯示，一季度土地供應量同比負增長，房地產開發企業土地
成交價款增速也大幅回落。分析人士認為，無論是從房地產市場的周期性波動，還是從土地資源的有限性來看，土地財政都是不可持續的。
借新債還舊債解燃眉之急
國家審計署數據顯示，截至2012年底，11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務余額34865.24億元，占省市縣三級政府負有償還責任債務余額的37.23%。在被審計調查的市級政府中，承諾以土地收入來償債的占81%，而縣級政府超過50%。中誠信國際分析師李詩認為，如果土地出讓的減少發展成一種趨勢，那么地方政府可能需要尋找新的償債來源。
今年4月全國人大常委會三審的預算法修正案草案提出，適度放開地方政府舉債的權限，同時設立多道“防火墻”規范政府自主發債行為。國務院近日發布的《關于進一步促進資本市場健康發展的若干意見》提出，積極發展債券市場，建立健全地方政府債券制度。分析人士表示，適度放開地方政府自主發債的權限，將允許地方政府新發一部分長期的低利率債券，置換一部分高利率的短期債務。例如，地方政府借債投資建立制造業工廠，年收益率是5%，而借債利率是10%，項目收益無法覆蓋借債成本。但如果通過借一部分低利率債把利率為10%的債還掉，新債的年利率是4%，那么項目的收益就可以覆蓋借債成本。
該分析人士認為，借新債還舊債不能簡單地理解為“拆東墻補西墻”。未來如允許地方自主發債，除償還存量債務以解燃眉之急外，一定程度上也將降低融資成本，減輕未來的還債壓力。
