外資看空中國房地產

    在國內房地產市場陷入分化調整之時，外資機構也是一片看空之聲。

    近日，巴克萊發表的研究報告指出，雖然中國內地樓市前景充滿挑戰，但多家內地房企表示對達成全年銷售目標有信心，為了達標將不惜犧牲項目毛利率。該機構稍早之前的一份報告稱，中國房地產市場悲觀情緒正迅速惡化。由于2013年下半年貨幣融資條件進一步緊縮、過度開發和開發商杠桿比率的提高，當前樓市供需情況惡化。巴克萊預計中國內地房地產的衰退趨勢將延續至2015年。

    同時，穆迪投資者服務公司宣布，將中國房地產業展望從“穩定”調整為“負面”。穆迪預計未來12個月內，中國住宅房地產銷售增長將大幅放緩，庫存水平較高，流動性趨弱。該機構分析稱，房地產業銷售增長下降的主要原因是：國內流動性收緊，按揭貸款利率提高，購房者預計房價會進一步下降，中國GDP增長將放緩。自2012年11月至此次調整，穆迪對中國房地產業的展望一直是“穩定”。

    瑞銀發表的研究報告認為，房地產持續大幅下滑將是未來兩年中國經濟面臨的最大風險，中國的房地產市場正面臨拐點，而政策支持的空間和有效性與2009-2010年相比較為有限。

    野村證券更是直接判斷，目前中國住房市場上存在嚴重的供應過剩問題，同時開發商又面臨缺少融資的困境，由于投資下降的緣故，房屋建筑和銷售水平也都在下降，從而導致這一市場開始進入低迷期。

    外資對于中國樓市的判斷直接影響到了房企海外融資成本。

    龍湖地產本月宣布，與匯豐、摩根士丹利訂立協議，發行20億元、2018年到期的優先票據，票息率為6.75%。與之相比，龍湖地產3月與7家本地及國際銀行簽訂一項29.25億港元的五年期定期貸款信貸融資，融資成本為3.1%+Shibor，綜合成本不到4%。

    在近期內地民營房企操作的境外融資中，龍湖地產的融資成本最低，一個重要原因是在境外機構的評級中，龍湖地產長期保持最高的信用評級。相比之下，本月碧桂園發布的兩項美元優先票據的融資成本都在7%以上，水務地產的一筆境外融資成本達12.5%。

    北京中原地產研究中心的統計數據顯示，5月內地房企共發布12項境外融資計劃，合計融資額度45.9億美元，較此前幾年明顯下降。大部分企業發行美元優先票據的融資成本上升至7%以上。

    樓市“下半場”到來

    在內憂外患的影響下一些房地產大佬對于未來的地產形勢也表現出了悲觀情緒。“從提示風險的角度，我認為，房地產行業已經進入下半場，企業對于可能存在的市場風險要有充分的認識，積極應對是必要的。”萬科總裁郁亮表示，萬科對于行業的態度很明確，可用八個字概括為“謹慎樂觀，積極應對”。

    “我依然看好房地產行業，否則萬科現在要做的就不是輕資產，而是零資產、退出原有的業務了。”郁亮認為，積極應對的前提是對行業前景有信心，以前的樓市是黃金時代，現在是白銀時代，輕輕松松誰都能賺錢的時代已經過去，但行業發展的空間仍然很大。中國的城市化還遠未結束，中國的經濟轉型、不動產精細化才剛剛開始。而無論是拆除重建，還是進行功能改造，都會給房地產行業帶來很多的機會。

    中國社會科學院金融研究所研究員易憲容直言，持續上漲了這么久的住房價格開始掉頭下跌，各個城市的住房銷售量下降，這些現象都表明中國住房市場的周期性調整已經開始了。而且這種調整已經成為一種趨勢，如果沒有重大的政策沖擊，想阻礙這種調整已經是不可能的了。

    其實，中國房地產市場泡沫已經持續多年。北京市二環內的住房價格在十幾年時間里由3000元/平方米上漲到6萬元/平方米以上，上漲幅度達到20倍不止。這在世界房地產市場發展史上都是絕無僅有的。中國的房地產泡沫不僅規模大，而且持續時間長，十多年的時間里房價可謂狂飆，這個巨大的房地產泡沫現在是不可持續了。