房地產(chǎn)市場(chǎng)整體格局已經(jīng)改變 步入最具爭(zhēng)議時(shí)期
發(fā)布時(shí)間：2014-07-21 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：楊曉敏
摘要：有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)高速發(fā)展的15年之后，整體格局已經(jīng)發(fā)生改變。新房高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，處于向平穩(wěn)發(fā)展的過(guò)渡階段中，地區(qū)之間、不同需求之間的差異分化凸顯。2014年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然不是歷史最差的，但卻是爭(zhēng)議最多的。
7月中旬，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1至6月
房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)運(yùn)行
數(shù)據(jù)，
商品房銷售面積48365萬(wàn)平方米，同比下降6.0%，
住宅銷售面積下降7.8%；商品房銷售額31133億元，下降6 .7%，住宅銷售額下降9.2%。各項(xiàng)指標(biāo)顯示：房地產(chǎn)
投資增速繼續(xù)回落，新開(kāi)工面積降幅持續(xù)收窄；商品房銷售面積降幅放緩，
價(jià)格同比小幅回落；
房企資金增幅繼續(xù)放緩，銷售回款占比出現(xiàn)下滑。總體而言，2014年上半年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整態(tài)勢(shì)依舊，市場(chǎng)
庫(kù)存壓力持續(xù)加大。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年除春節(jié)、網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停等因素疊加致2月份成交大降外，
北京樓市成交呈現(xiàn)逐月走弱態(tài)勢(shì)。此外，南京樓市在經(jīng)歷了三、四月份的小幅回升之后，五月“速凍”行情超出許多業(yè)內(nèi)人士預(yù)期。而二線城市廣西南寧的
房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出明顯的“冰凍效應(yīng)”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，相比2013年，當(dāng)前樓市進(jìn)入全面調(diào)整期。主要城市新房市場(chǎng)的巔峰期已過(guò)，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期，增長(zhǎng)空間有限；其中部分二、三線城市增長(zhǎng)過(guò)快，需求已被透支。在此基礎(chǔ)上，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)普遍下調(diào)跡象。
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，上半年全國(guó)商品房銷售面積和銷售金額雙雙呈負(fù)增長(zhǎng)，且降幅存在繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)。全國(guó)性成交
均價(jià)的下跌主要是受結(jié)構(gòu)性因素影響，
一線城市及部分二線城市成交量下滑幅度超過(guò)三四線城市，導(dǎo)致全國(guó)均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下跌。
上半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)整體增速下降，多個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，如新開(kāi)工面積、銷售面積、
土地成交面積等。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，由于2013年基數(shù)過(guò)高導(dǎo)致今年上半年增速同比明顯下降。另一方面，從環(huán)比來(lái)看，增速加速下滑，跌幅逐月擴(kuò)大，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整的大勢(shì)已經(jīng)確立。
在房地產(chǎn)銷售面積和金額的同比增速趨勢(shì)表現(xiàn)方面，漲幅收窄、增速逐漸放緩的趨勢(shì)尤為明顯，在市場(chǎng)供應(yīng)增加、價(jià)格上漲導(dǎo)致的購(gòu)買(mǎi)力明顯不足，加之銀行對(duì)個(gè)人
房貸收緊，從而促成了整個(gè)行業(yè)的實(shí)際下跌調(diào)整，而且進(jìn)入2014年以來(lái)，商品房銷售額的下跌速率已經(jīng)超過(guò)了商品房銷售面積下跌速度，這意味著價(jià)格深度調(diào)整的步伐已經(jīng)明顯加快，并將會(huì)逐漸成為市場(chǎng)趨勢(shì)。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)典型的54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為113.9萬(wàn)套。這一數(shù)值比2013年上半年同期下調(diào)幅度達(dá)到了23.7%，其中一線城市跌幅達(dá)到了31%，二線城市跌幅達(dá)到了34%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，相比2013年，當(dāng)前樓市進(jìn)入全面調(diào)整期。主要城市新房市場(chǎng)的巔峰期已過(guò)，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期，增長(zhǎng)空間有限；其中部分二、三線城市增長(zhǎng)過(guò)快，需求已被透支。在此基礎(chǔ)上，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)普遍下調(diào)跡象。
從商品房銷售面積同比增幅走勢(shì)看，上半年商品房同比增幅雖然繼續(xù)處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，但開(kāi)始呈現(xiàn)收窄上行態(tài)勢(shì)，這與去年同期基數(shù)下降明顯有關(guān)。預(yù)計(jì)今年下半年，隨著去年同期基數(shù)的逐步下降，商品房銷售面積同比跌幅也將繼續(xù)收窄。
從樓市表現(xiàn)來(lái)看，幾個(gè)品牌房企心照不宣的降價(jià)方式可以被稱成“多形態(tài)營(yíng)銷”，但不可否認(rèn)的是絕大部分房企實(shí)際上都在“以價(jià)換量”。
今年上半年，樓市調(diào)整步伐首先起始于長(zhǎng)三角區(qū)域，與此同時(shí)“降價(jià)”策略也最先在長(zhǎng)三角城市發(fā)起。5月以來(lái)，南京市場(chǎng)的房企紛紛加大了促銷力度，目前全市房?jī)r(jià)出現(xiàn)盤(pán)整趨勢(shì)，近郊部分板塊價(jià)格下探尤為明顯。南京近郊的仙林湖、九龍湖成為率先打響價(jià)格戰(zhàn)的區(qū)域。
南京大學(xué)城市科學(xué)研究院副院長(zhǎng)胡小武認(rèn)為，目前樓市降價(jià)多采用明著特價(jià)暗著
優(yōu)惠的方式。胡小武稱，從樓市表現(xiàn)來(lái)看，幾個(gè)品牌房企心照不宣的降價(jià)方式可以被稱成“多形態(tài)營(yíng)銷”，但不可否認(rèn)的是絕大部分房企實(shí)際上都在“以價(jià)換量”。
