樓市庫存去化曙光乍現 棚改獲信貸定向支持
發布時間：2015-05-24 來源：0352房網 編輯：木子
摘要：在
住房和城鄉
建設部（下稱
住建部）代表中央政府向地方政府傳達了加大棚戶區改造（下稱棚改）貨幣化補償比例的精神后，地方政府用于棚改的資金終有著落。
中央政府已經確定了總規模5000億元的新增
銀行信貸資產證券化試點規模。此后，中國銀行間
市場交易協會亦下發有關操作指引文件，對個人住房抵押
貸款資產證券化的產品進行操作指引。
這將有助于地方政府通過運用信貸安排，提升貨幣化補償的比例，進而將棚改制造的剛性需求導引入
商品房市場，由持有貨幣補償的市場需求對
房地產市場的
庫存，進而達成穩定住房消費市場的作用。
信貸定向支持
“既然中央層面有精神要提高棚改貨幣化補償安置的比例，就應該會有配套
政策，我們現在確認，應該會有信貸規模對棚改的定向支持政策。”5月20日清晨，一位不愿具名的某省住房和城鄉建設廳官員表示。
這并非孤例。多省份住房和城鄉建設廳內部人士，也都表達了類似的說法。他們言中的“定向信貸規模”支持，至于來源，基本上都是同一指向，即國務院已經確定的新增5000億元信貸資產證券化試點規模。
與此同時，5月15日前后，中國銀行間市場交易商協會下發了《個人住房抵押貸款資產支持證券信息披露指引（試行）》（下稱“指引”）。這實際上，即是住房抵押資產證券化。
在信貸資產證券化置換出的信貸資金用途方面，國務院已經確定，棚戶區改造是優先選項和重點投向。
目前，包括國家開發銀行和商業銀行在內，基本已經在本銀行內部對上述要求進行了傳達，并各自制定有關的指引和導則，預計在未來幾個月內，將有大量信貸資金進入棚改領域。
貨幣補償方向
新增信貸資產證券化置換信貸規模之所以引發地方政府的普遍關注，主要是由于此前住建部已經明確要求，地方政府逐步提高棚戶區改造過程當中以貨幣化進行安置補償的比例。如果要落實這一精神，地方政府需要大量真金白銀的資金投入。
這在地方住房和城鄉建設系統內部被稱為“補磚頭”和“補人頭”。前者意指通過住房實物對拆遷戶進行安置；后者意指通過貨幣化的方式，對拆遷戶家庭直接進行補償，由拆遷戶家庭在持有貨幣補償的情況下，進入住房消費市場，通過購置住房解決安置問題。
“地方政府此前之所以熱衷于補磚頭的方式，而補人頭的比例相對比較低，主要原因是實物安置的方式，所需真金白銀投入的資金比較小，一般的模式是，地方政府出
土地，把開發企業引入進來，由開發企業墊資修建棚戶區改造實物安置的房屋，對棚戶區拆遷戶進行安置，然后在地塊當中，由
開發商進行一部分的商品房開發，作為對開發商墊資的補償。”前述某省住房和城鄉建設廳官員告訴記者。
“補磚頭”盛行，側面反映了地方政府在棚改投入方面的資金困境。此前，住建部牽頭在南寧、長春召開了
全國棚改片區工作會，會議由住建部部長陳政高主持。在該次會議上，陳政高強調，要逐步提高貨幣化補償安置方式的比例。
媒體了解到，在此次會議之前，部分地方政府已經開始提高
城市棚戶區改造過程中貨幣化安置補償的比例。這些省份包括陜西、四川、湖南等省。陜西的貨幣安置補償戶，已從最初的比例不足3%提高到目前的34.9%；四川成都中心城區棚改居民選擇貨幣化安置比例，已從2012年的53%提高到去年的70%以上；湖南湘潭的棚改貨幣安置率則高達80%。
住房存量消化利好
“提高貨幣化安置比例，在客觀上會起到去化庫存的效果，但前提是，財政資金、政策性貸款、信貸資金能跟得上，走到位，有了這三類資金的支持，才能消耗掉市場中的存量
住宅。”前述某省住房和城鄉建設廳的官員表示。
政策性貸款的通路已基本打通。按照工作安排，國開行住宅金融事業部組建完畢，目前約有50人專門從事棚改事業，已在全國37個省及計劃單列市完成了35個地方貸款平臺的搭建。2014年，國開行完成棚改貸款發放4086億元，是2013年的4倍。截至2015年5月8日，國家開發銀行已累計發放10033億元棚改貸款。
因此，在有消化庫存效用的“棚改貨幣化安置”中最為重要的變量因素集中到了銀行信貸領域。國家統計局的
數據顯示，截至2015年4月，全國商品住房存量為65681萬平方米。業內人士預估，存量住宅約70%以上集中在二三線城市。而在“3·30”
新政之后，
一線城市的庫存去化速度明顯加快，而二三線城市的庫存去化速度基本沒有太大變化。
“如果今年的棚改計劃任務中，有1/3的比例可以通過貨幣化的補償方式，進入商品房市場解決安置，那么基本上就可以消耗掉一半的市場庫存，但是，這就需要銀行信貸對棚改給予重點支持。從現在的狀況看，中央是在朝著這條路走的，從住房地產貸款資產證券化的規模來看，進入棚改領域的信貸支持規模累計應該在1000億元上下，當然，這有待實踐檢驗。”前述某省住房和城鄉建設廳人士稱。
