摘要：北京新政下，相關媒體針對北京二手房市場進行調查，新政的蝴蝶效應也從新房市場傳導到了二手住宅市場上。相關媒體數據顯示，截至10月4日，在鏈家委托可售北京二手住宅庫存只有常規水平的40%，處于極低水平，且庫存仍在持續下降；在二手住宅成交中，接近80%的購房人群使用了貸款，且貸款比例明顯上升。這意味著二手住宅市場處于相對非理性的狀態。

       房主坐地漲價底氣沒了

       “930新政”二手房市場調查

       北京調控新政的蝴蝶效應也從新房市場傳導到了二手住宅市場上。買賣雙方的博弈發生了變化，之前業主違約坐地漲價的情況減少，購房人違約延緩換房計劃的情況增多。而對于首付款準備充裕的部分剛需購房人而言，無論新政有何效應，他們還是不愿錯過當下選定的合適房子。

       素描

       首套變二套購房人違約

       “算了一下，評估價600萬房子，首付高了240萬元。”今年十一國慶節前的9月30日晚上，對于陳蕾(化名)來說是個不眠之夜，突如其來的樓市調控，打亂了她的購房計劃。

       今年8月，陳蕾打算賣了海淀區的小房子，在豐臺區換個大房子。陳蕾通過中介門店看了豐臺區多套二手住宅，最終選定一套150平方米房子。“北京房價漲得快，所以我想先訂了房再賣房。”陳蕾回憶說，今年9月下旬，她通過中介與豐臺區大房子的業主簽訂購房合同，支付定金20萬元。該套房評估價為600萬元。首付比例30%，首付款為180萬元。

       同期，陳蕾把海淀區小房子掛在中介對外出售。北京調控新政出臺了，陳蕾算了一下，她購買豐臺區大房子，屬于非普宅，再加上她名下有房算是二套房，首付比例提高到70%，首付高了240萬元。“我湊不夠240萬元，付不了首付，只能違約了。”陳蕾嘆氣說。她已通過中介經紀人與業主協商解決此事。

       偉業我愛我家集團品牌中心總監孔丹表示，“之前是房價上漲過快業主賣完房后悔會違約，現在北京調控新政一出，可預見客戶會集中違約。”

       剛需購房人堅定出手

       為了未來孩子上學方便，孫強和家人決定換房。今年7月底，孫強把朝陽區的住宅賣了，他償還抵押貸款后，獲得房款280萬元。孫強通過中介看了好幾套海淀區房子，但由于總價過高而沒成交。孫強回憶說，“8月底，我看到一套總價530萬元的房子，趕緊跟業主說訂房。沒想到，一夜之間，業主漲價30萬元。接下來我繼續看房，竟然又遇到業主漲價。與此同時，新出來的房源報價也在上漲。”

       9月下旬，孫強跟著中介經紀人看了海淀區一套54平方米的房子，總價540萬元。房子裝修很好，非常干凈，孫強當即要給定金。業主沒有收定金，說要考慮一下。在孫強懷著忐忑不安的心情等待業主回復時，北京調控新政出臺。

       “受到新政的影響，這幾天看房的人少了些。”一位中介門店經紀人對孫強說。孫強通過中介門店經紀人聯系上述房源的業主，表示要簽約購房。10月10日夜晚，業主終于松了口，同意與孫強簽約。孫強連夜趕到中介門店，與業主簽訂購房合同，支付定金100萬元。

       “盡管北京出了新政，但我們換房屬于剛需，能找到一套合適的房源，太難了。無論未來北京房價是漲或是跌，我們都不想再錯過這次買房機會了”孫強說。

       分析

       市場交易回歸理性

       來自相關媒體提供的數據顯示，今年北京二手住宅月度成交量達到了1.5萬至2萬套，是歷史常規水平的1.5倍，個別月份甚至高達3萬多套。截至10月4日，在相關媒體委托可售北京二手住宅庫存只有常規水平的40%，處于極低水平，且庫存仍在持續下降；在二手住宅成交中，接近80%的購房人群使用了貸款，且貸款比例明顯上升。這意味著二手住宅市場處于相對非理性的狀態。

       相關人士表示，“沒有永遠向上的市場，一切不合理、一切非理性終將得到糾正，二手住宅市場會回歸基本的理性和常規的秩序。在新政的影響下，二套房的購買成本將大幅增加。北京調控新政的推出有利于剛需人群購房需求的滿足，同時抑制投資投機性需求，可以穩定北京二手住宅市場和房價。”

       預測

       年底二手住宅

       均價有望回落

       據中原地產市場研究部、偉業我愛我家集團市場研究院數據顯示，在今年十一國慶節期間，北京二手住宅網簽209套，同比上漲106%。“這個數據反映的是更早時間的市場狀況，是由于之前市場升溫的慣性所致。”孔丹說，在十一國慶節后的三個工作日，北京二手住宅的網簽量分別為784套、905套、912套，明顯不如此前工作日基本上成交千套以上的表現。北京二手住宅市場開始出現降溫。

       偉業我愛我家集團副總裁胡景暉與北京中原市場研究部主管康芃均認為，新政將成為樓市降溫的拐點。市場將會進入一個調整的窗口期，購房者會逐漸趨于冷靜，市場不復之前的瘋狂。而失去需求的支撐，北京二手住宅市場的交易量很難繼續維持高位，價格的上漲推力也會減小。第四季度，二手住宅交易量將會出現下降，房價漲幅也將縮小。

       亞豪機構市場總監郭毅說，“二手住宅是根據評估價格決定貸款額度，隨著今年二手住宅價格的快速上漲，實際成交價格的增速已經遠遠高于評估價格的漲幅。在本輪調控前，北京二手住宅的實際首付比例已經高達40%至60%。隨著新政的落地，預計北京二手住宅的實際首付比例有可能達到50%至70%，這極大抑制二手購房需求釋放。今年第四季度，部分在今年漲速過快的區域，二手住宅價格將出現回落。”