摘要：近期，多個城市發布樓市限購令，給火熱的樓市降溫的同時，也使個人住房貸問題再度成為輿論關注的熱點。在剛剛過去的這一輪房地產熱潮中，房貸規模不斷攀升，并在實際交易過程中出現了一些風險點，需要嚴加防范。

       首付貸、房抵貸……隨著樓市的火爆，一些房貸領域的不合規行為也有所顯現，商業銀行應制定更為嚴格的資質評估和貸款審批機制，增強內部稽查，并爭取建立覆蓋全國各金融機構的誠信制度和內部資源共享機制，以及時了解貸款人的信用情況，識破騙貸等情況。

       嚴打違規行為

       首付貸、房抵貸……隨著樓市越來越熱，一些不合規行為在房貸市場也有所顯現。“作為一個規模激增的市場，在發展過程中的確存在一些規避監管、打政策擦邊球的問題。”中國銀行國際金融研究所宏觀經濟與政策研究主管周景彤在接受相關媒體采訪時表示，一方面源于個人客戶迅速增長的房貸需求；另一方面也來自于個別銀行與中介機構擴大業務規模的訴求。

       “首付貸”等場外方式是之前居民加杠桿的一種渠道，比如中原地產“e+首付貸”、拼房網之類的房產眾籌平臺等，最高可以貸到房屋總價的20%，大大提高了居民購房貸款的杠桿水平。

       “就目前的情況來看，房貸市場上的一些不合規行為尚集中在個別銀行和房產中介機構，房貸市場運行總體上較為規范。況且，國家和地方相關部門已采取多重措施，堅決打擊房貸發放管理中的違規行為，許多銀行內部也加強了自我管理。”周景彤表示。

       普華永道中國金融業主管合伙人梁國威表示，從2016年3月份起“首付貸”等業務已被叫停，主要是出于控制房地產杠桿風險的考慮。之后，各地各級監管部門相繼出臺政策文件落實《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，嚴打“首付貸”。

       周景彤還指出，房貸發放過程中所發生的其他問題，如違反受托支付要求向第三方劃撥貸款，可能會造成貸款被挪用，損害房屋交易雙方的利益，一些不良借款人甚至可能通過“虛假受托”乘機鉆空子，形成潛在不良貸款。

       值得注意的是，除場外配資外，在市場上還出現了某些銀行為一些貸款資質不全的客戶辦理房貸業務的現象。對此，專家表示，不能說銀行沒有漏洞，但也不能完全歸咎于銀行。現在市場上也存在不法中介幫助客戶篡改偽造資料的情況，這給銀行的審核帶來困難。“目前，銀行對于客戶資質的審核是相當嚴格的，一方面，全國不少城市重啟限購，銀行的審核自然會趨于嚴格；另一方面，第四季度，不少銀行會收緊房貸。所以，無論是從審核還是放貸速度上來講，銀行都將會愈發嚴格。”融360分析師郝俊丞表示。

       提升防范意識

       從比例上看，在房貸業務辦理過程中出現的問題尚屬于個例，但仍不容小覷。周景彤表示，若對客戶資質審查中所出現的客戶蓄意隱瞞收入及信用問題、謊報貸款用途、提供虛假擔保等問題不能及時發現并解決，將會增加銀行貸款風險，影響資產質量。

       需要看到的是，在現代金融體系中，各金融機構及非金融機構間的關聯日益密切，少數違規銀行不良貸款率的上升可能會產生連鎖反應。梁國威表示，從國際上歷次房地產泡沫破裂引發危機得出的經驗教訓來看，房地產泡沫的催生和房價的非理性上漲，帶來的副作用和危害非常明顯，包括影響社會收入分配，抑制實體經濟投資和發展，銀行體系系統性風險爆發進而引發金融危機。

       “首付高低是銀行控制風險的一個重要手段。從目前情況來看，大量的房地產按揭進入的價格都是比較低的，且首付比例非常高。因此，房貸還不算一個特別大的現實風險點。”中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛表示，但如果放任價格的快速上升，以至于泡沫越吹越大，一旦破裂，到了連首付都不能覆蓋下跌幅度，則風險就會積累得很大。

       郝俊丞表示，受實體經濟需求不足，目前銀行貸款業務相對單一，由此房貸業務競爭較為激烈。為了爭奪市場份額，部分銀行甚至放松了對客戶資質的審查。這種不良競爭，也會導致風險不斷積累。

       建立有效機制

       從相關數據來看，目前，我國商業銀行個人房貸的不良率不足0.3%，有的銀行甚至低于0.1%，相比于其他貸款品種，個人房貸確實還算是商業銀行低風險優質資產。

       “盡管目前看來，房貸相對于企業貸款來說還是比較優質，但要清楚地認識到過度發展的潛在風險，要減少集中度，尤其是規模過度擴張。”曾剛表示，國際上的教訓也提醒我們，應該加強對房地產泡沫潛在風險的重視。“從長遠看，需要一個宏觀政策上的約束，及時抑制房價的快速上漲以及形成快速上漲的預期。實踐當中，銀行自身也應該加強對房貸，包括貸款集中度、投放規模、貸款準入等方面的匹配和審查。”他說。

       周景彤認為，要更好地預防房貸風險，首先要弄清風險來源和作用機制，從而對癥下藥，建立有效機制。“商業銀行應制定更為嚴格的資質評估和貸款審批機制，增強內部稽查，并爭取建立覆蓋全國各金融機構的誠信制度和內部資源共享機制，以及時了解貸款人的信用情況，識破開發商騙貸等情況。”他表示，對于其他金融及房地產中介機構，如律師事務所、資產評估等，應明確責任，加強對貸款人相關情況的調查，出具更具有真實性和實用性的調查報告，以對銀行的貸款審查過程起到良好的輔助作用。

       此外，周景彤認為，對個人房貸客戶隱瞞自身財務狀況及貸款資金用途等情況，銀行應加強審查，制定更為嚴格的追責條款。參與房地產市場交易的中介機構也應該加強自律，自覺維護市場秩序。有關部門亦應加強市場監測監管，對違規違法行為要加大處罰力度。