摘要：第十二屆全國人民代表大會第五次會議和政協(xié)第十二屆全國委員會第五次會議，分別于2017年3月5日（星期日）和3月3日（星期五）在北京開幕。會上釋放的與房子有關的信號都暗示些什么內(nèi)容呢？

      信號一 房地產(chǎn)依然是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)

      唱衰房地產(chǎn)的言論就像潮水一樣，每隔一段時間都會漲一波。這也可以理解，畢竟像15和16年這樣的年份，房價漲幅確實太夸張，民眾需要情緒發(fā)泄。不過，這并不能改變房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)這一事實——自2003年國務院“18號文件”之后，這一事實從未改變，而且至少在城鎮(zhèn)化完成的2030年左右之前也不會改變。

      3月5日，住建部部長陳政高在接受記者采訪時就說，相信今年的房地產(chǎn)市場會平穩(wěn)發(fā)展，建筑業(yè)容納5000多萬就業(yè)人口，占國民經(jīng)濟總量的6.6%，是純粹的完全的支柱產(chǎn)業(yè)。同時，陳政高還透露，正在安排會議，對建筑業(yè)今后發(fā)展作出布置。建筑業(yè)不等于房地產(chǎn)業(yè)，但二者還是緊密相關的。

      從世界范圍內(nèi)看，房地產(chǎn)是大多數(shù)國家的支柱產(chǎn)業(yè)。美國的城市化早已完成，但房地產(chǎn)占GDP的12%左右，而我國只有6%左右。即便扣除統(tǒng)計口徑的因素，美國房地產(chǎn)占GDP的比重還是遠大于中國。中國房地產(chǎn)之所以給人畸形的印象，更多的是因為地區(qū)失衡比較嚴重。

      未來中國每年住房新開工規(guī)模，下限是12億平米（按10億人口，每年每人1.2平米計算，其中商品住宅10億平米）；上限是2013年的水平，約20億平米（商品住宅15億平米左右）。行業(yè)洗牌的大潮中，不少中小房企會被吃掉，但整個行業(yè)的發(fā)展是沒有問題的。

      信號二 房子是用來住的，不是用來炒的

      2016年底，中央經(jīng)濟工作會上提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”……加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落——其實就已經(jīng)明確了2017年中國樓市發(fā)展方向。

      兩會期間，這一定位進一步得到強化。在工作報告中表示，要因城施策去庫存，加快建立和完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。央行副行長易綱同樣表示，房地產(chǎn)對民生很重要，房子是用來住的，不是用來炒的。地產(chǎn)一哥恒大許家印也提議要建立長期限價機制……

      此外，報告還指出“堅持住房的居住屬性”，這意味著決策層對房地產(chǎn)的規(guī)范化、法制化管理已經(jīng)達成強烈共識。未來的房地產(chǎn)政策必然還會向繼續(xù)打擊投機、防止熱炒的方向推進。房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售以及中介等行為都會納入法制化、透明化的監(jiān)管范圍。開發(fā)商注冊門檻也可能進一步提高，許家印即提議完善房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)資格認證，改變目前有錢就能進入房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。

      信號三 房地產(chǎn)稅遲早要出

      此前，有媒體報道：住建部副部長陸克華明確表示，房地產(chǎn)稅是十八屆三中全會明確的改革任務，要加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進改革……

      而在3月4日的發(fā)布會上，大會發(fā)言人傅瑩表示：房地產(chǎn)稅發(fā)被列入了五年立法規(guī)劃，但是今年并沒有把房地產(chǎn)稅草案提請常委會審議的安排。

      無論是事前大肆宣傳房地產(chǎn)稅快要來以此形成恐慌輿論，刺激房源成交，還是事后鼓吹房地產(chǎn)稅不會這么快來，還可以繼續(xù)炒的機構、企業(yè)、個人都是耍流氓！

      雖然房地產(chǎn)稅不會這么快到來，但是落地是遲早的事。該稅種已經(jīng)醞釀多年，立法工作自2013年即開始，此前進行的全國聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)普查等工作，都是為了房地產(chǎn)稅鋪平道路。重慶的實踐證明，房地產(chǎn)稅不會改變城鎮(zhèn)化過程中中心區(qū)域房價上揚的趨勢，但可以使房價更平穩(wěn)。

      按照中央的部署，房地產(chǎn)稅應該是在2020年前實施。但明源君認為，屆時必然要參考經(jīng)濟形勢，經(jīng)濟景氣會加速推出，不景氣必然推遲。如果現(xiàn)在推出，引發(fā)的恐慌可能造成樓市的崩盤。另外，對于一些專家所說的首套房免征，明源君認為扣除首套之后征收的話，意義不大，因此首套免征的可能性較小，首套和二套不同稅率的概率較大。

      信號四 融資環(huán)境不會輕松

      根據(jù)政府工作報告，去年，我國廣義貨幣M2增長11.3%，低于13％左右的預期目標。加上今年廣義貨幣M2和社會融資規(guī)模余額預期增長均為12%左右，似有收緊之意。但由于基數(shù)過大，今年我國M2規(guī)模仍將達到173萬億，在外匯管制嚴厲的條件下，大量的資金依然需要尋求出路。

      去年以來，房企個融資渠道被封堵，今年也不會放松。在這種背景下，中小型的房企其實會比較郁悶，因為大型房企的路子比較多，海外發(fā)債，物業(yè)ABS（購房尾款ABS等針對增量的被封堵了），信用高，資金的成本也低。流動性是命，中小房企要多想辦法，不可掉以輕心。

      信號五 三四線城市的主旋律還是去庫存

      一二線限購限貸不放松的情況下，當前的三線城市成交回升比較明顯。在政府報告中也明確指出，要因城施策去庫存，支持居民自住和進城人員購房需求。

      全國政協(xié)委員、北京林達集團董事長李曉林提交的提案，更是建議加大對三四線城鎮(zhèn)包括機構和家庭購房者的買方貸款支持力度，讓買房者能以最低不低于5%的首付款進入市場，再以同期居民存款利率作為房貸利率基準并適度適時從優(yōu)放貸，最大限度吸引購房資金……

      3月2日，新任銀監(jiān)會主席郭樹清即表示，今年要把防控金融風險放在更重要的位置。銀行業(yè)將有效配合房地產(chǎn)去庫存。銀行業(yè)將幫助企業(yè)縮短融資鏈條，降低融資成本。但前提是要緊緊把握房子是用來住的、不是用來炒的的定位，分類實施房地產(chǎn)金融調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

      因此，個人購房信貸上可能有一定扶持，但王委員接近0首付的提議簡直天方夜譚，至于開發(fā)商端信貸一定還是收緊的，畢竟巨大的庫存擺在那里，一線城市多賣掉一套房，三四線就要多積壓三四套。三四線的開發(fā)商不能過于樂觀，政策的東風來了，就趕緊賣，別想著捂盤漲價！

      信號六 三權分置有望解決土地供應不足

      重慶房價漲幅不大，有內(nèi)生性城市、老齡化、房產(chǎn)稅等的因素，土地供應也是最重要的原因之一。重慶通過將農(nóng)村人口轉為城鎮(zhèn)人口騰出了大量可以用的土地，并逐步試行“人地掛鉤”的土地規(guī)劃計劃管理機制，突破了土地供應困局。

      此次政府工作報告還指出，要完善農(nóng)村土地“三權分置”辦法，建立貧困退出機制。對于部分城市來說，這意味著有望紓解無地可供的困境。

      2014年12月，中央審議通過了《關于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》。至今，為期3年的“三塊地”改革試點即將結束。但“三塊地”相互割裂的問題依然十分嚴重，特別是農(nóng)村宅基地僅局限于集體內(nèi)部流轉。

      全國人大代表、清華大學教授蔡繼明提交了3份涉及到農(nóng)地改革的提案，建議允許農(nóng)村宅基地使用權在集體所有制成員之外流轉，這樣至少有三分之一的閑置宅基地可以進入市場，那么城鎮(zhèn)建設用地就可以增加70%以上。

      信號七 留得住人才有未來

      截至去年末我國常住人口城鎮(zhèn)化率57.35%，比上年末提高1.25%；戶籍人口城鎮(zhèn)化率比上年提高1.3%，但總數(shù)只有41.2%，處于較低水平。

      在報告中提到，今年實現(xiàn)進城落戶1300萬人以上，加快居住證制度全覆蓋。

      人口紅利消退的大背景下，各城市對人口的爭奪越發(fā)接近零和博弈。海南省省長即在兩會期間號召大家到海南生孩子，而2015年的兩會，其只是號召大家到海南購房置業(yè)。武漢更加生猛，早在上個月，市領導與龍頭企業(yè)家召開座談會，即釋放出了要力爭在5年內(nèi)將100萬大學生留在武漢，兩會期間又引發(fā)了熱議。

      年輕人愿意去，留得下的城市才有未來，深圳已經(jīng)做了很好的榜樣！武漢市領導可謂高瞻遠矚，中部崛起看武漢！

      信號八 強者恒強，城市聚集效應愈發(fā)明顯

      經(jīng)濟轉型的格局下，最近這些年，深圳的表現(xiàn)尤其讓人驚艷。而此次兩會報告中，首次提出了要推動內(nèi)地與港澳深化合作，研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃，發(fā)揮港澳的獨特優(yōu)勢，提升在國家經(jīng)濟發(fā)展和對外開放中的地位與功能。

      粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，實際上是都會區(qū)（城市群）的規(guī)劃，只不過是沿珠江入海口展開而賦予“灣區(qū)”的名義。若從小里看，這個“大灣區(qū)”包括香港、澳門，以及珠三角廣佛肇、珠中江、深莞惠九城，主要是在以往珠三角傳統(tǒng)概念中納入香港、澳門，形成“9+2”格局；往大看，通過加強與粵東西北地區(qū)雙向交流與合作，帶動韶關、河源、汕尾、陽江、清遠、云浮等環(huán)珠三角城市融入，進而輻射至泛珠三角區(qū)域，形成一個以珠三角為中心，經(jīng)濟融合更加密切、輻射范圍更為廣泛的超級都會區(qū)。

      粵港澳大灣區(qū)提出之年，相關區(qū)域已經(jīng)是一個經(jīng)濟總量超過1.4萬億美元，而粵港澳大灣區(qū)僅“9+2”各城多數(shù)保持了較高增長，經(jīng)濟總量已經(jīng)接近3萬億美元，接近全球最大的東京都會區(qū)！

      人口往城市群聚集的趨勢不可逆轉，自然的，房企就要在這些地方布局。據(jù)明源君所知，2015年以來，在深圳、廣州周邊城市收購舊廠房的案例急劇增加，收購方并不考慮土地的使用性質，買了再說。

      信號九 眾創(chuàng)空間和特色小鎮(zhèn)必須要實打實

      大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的浪潮帶火了獨立辦公概念，之后各種品牌各種檔次的眾創(chuàng)空間瘋了一樣冒出來，魚龍混雜。今年的整場報告，關于獨立辦公產(chǎn)業(yè)，只提了一個詞：專業(yè)性眾創(chuàng)空間。

      這就意味著，那些毫無新意，只擺了張桌子和椅子，只做表面功夫和徒有高逼格的獨立辦公空間，以后不會得到政策優(yōu)惠了。

      此外，這次政府工作報告中沒有提“特色小鎮(zhèn)”，而是將其并入到“支持中小城市和特色小城鎮(zhèn)”的表述中。明源君認為，一方面是因為“特色小鎮(zhèn)”的推進工作已經(jīng)列入到有關部委的工作中去，正在按部就班地進行。近一段時期以來，關于特色小鎮(zhèn)的支持性政策已經(jīng)出臺了很多。另一方面是為了防止特色小鎮(zhèn)“一哄而上”。

      泰禾董事長黃其森即表示，特色小鎮(zhèn)要避免一哄而上，千鎮(zhèn)一面。明源君此前在文章中也不斷指出，特色小鎮(zhèn)落腳點應該是特色，才能更多拉動內(nèi)需消費，帶動旅游休閑觀光。缺乏實質，只想靠這個概念拿地的開發(fā)商，恐怕不能如愿了……

      信號十 房企要從提供空間到提供生活方式

      既然定位房子是用來住的，那就不能只是提供一個冰冷的物理空間。濱江集團董事長戚金興即表示，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，必須圍繞“房子是用來住的，不是用來炒的”的精神，構建環(huán)境好、品質好、服務好的物業(yè)，小到餐飲超市，大到健康醫(yī)療，實現(xiàn)居住人性化，小孩可以互動學習，可以活動鍛煉，堅持房子要回歸到居住的本質。

      黃其森表示，泰禾決定5年時間內(nèi)最少投500億，做醫(yī)療，一是履行社會責任，二是泰禾的醫(yī)療，跟地產(chǎn)、保險有很強的協(xié)同效應，因為高凈值人群對自己的健康需求很高，能享受到高端醫(yī)療服務，能提升其滿意度。

      毛大慶則表示，相對于購房，租房更能釋放消費力，建議在一線城市及人口密度較大的二線城市，政府應盡快完善租賃房的相關法律法規(guī)，對企業(yè)建設用于居住目的的租賃房給予稅率優(yōu)惠，并鼓勵眾創(chuàng)空間升級，優(yōu)先供應此類用房及政策扶持，既服務于雙創(chuàng)，又解決創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)者的居住需求。

      目前長租公寓是一個空口，如果相關政策落地，能夠推動租賃市場的進一步繁榮，構建起多層次的住房市場。