摘要：5月25日，“2017中國房地產上市公司測評成果發布會暨上市房企高峰論壇”在香港舉行，這是中國房地產業協會、中國房地產測評中心連續第10年發布中國房地產上市公司測評研究成果報告。

       根據2017中國房地產上市公司測評研究報告，萬科十年蟬聯榜首，中國海外發展和中國恒 大位居三強。碧桂園、保利地產和綠地控股、華夏 幸福、富力地產、華潤置地和融創中國分列“2017中國房地產上市公司綜合實力榜”第四至十位。

       中國房地產業協會與中國房地產測評中心表示，中國房地產上市公司測評研究通過科學、公正、客觀的評價指標體系、評價方法和深度典型研究，對房地產上市公司及產業鏈上市公司的綜合實力進行評估和深入研究，可以有效促進房地產開發企業以及整個行業的良性競爭和健康發展，對于房地產市場未來發展具有強有力的指導意義。

       上市房企總體呈現八大特點

       測評研究報告顯示，從核心測評指標來看，2016年上市房企總資產均值為717.47億元，同比上升22.40%；房地產業務收入均值147.20億元，同比增長25.04%；資產負債率均值同比下降0.46個百分點至67.16%；凈負債率均值同比下降11.53個百分點至84.56%；凈利潤均值為18.75億元，同比增長17.58%。總體來看，中國房地產上市公司呈現八大發展特點。

       從資本市場表現上看，2016年，無論A股，還是港股，地產板塊表現均弱于大盤，房企估值平穩下調，滬深上市房企與在港上市房企的估值水平同比上年各自均有下滑。

       在運營規模上，上市房企資產規模增速放緩，2016年末，滬深上市房企總資產均值為550.23億元，同比增長30.21%，增速較上年下降15.88個百分點；在港上市房企總資產均值為954.06億元，同比增長8.39%，增速較上年下降7.01個百分點。但從上市房企總資產規模來看，總資產超過千億的企業有39家，約占上市房企總量的20%。

       在抗風險能力方面，上市房企整體呈現出去杠桿走勢，長短期負債指標均有所改善。從長期負債比率來看，2016年末，上市房企資產負債率均值為67.16%，較2015年末下降0.46個百分點；凈負債率均值為84.56%，較2015年末下降11.53個百分點。從短期負債比率來看，上市房企流動比率均值為210.83%，較2015年末上升25.40個百分點；經營活動現金流繼續改善，現金流動負債比率均值為7.63%，較2015年末上升5.13個百分點。

       從盈利能力看，上市房企業績改善盈利普增，凈利潤率低位回升。2016年，上市房企整體凈資產收益率均值為6.79%，較2015年提升0.77個百分點；總資產利潤率均值為3.98%，較2015年提升1.04個百分點，盈利效率指標結束了自2012年開始的連續4年下降趨勢，實現低位回升。此外，上市房企盈利能力絕對值指標仍延續了上升勢頭，且增速有所回升。其中，上市房企凈利潤均值為18.75億元，同比增長17.58%，增幅較上年提升11.44個百分點；現金及現金等價物余額均值為110.17億元，同比增長43.77%，增幅較上年上升0.90個百分點。

       在發展潛力方面，2016年，房地產上市公司收入和資產規模雙雙增長，且各項指標增長率較上年也有所回升。其中，上市房企營業收入增長率均值為38.72%，同比增長17.84個百分點，凈資產增長率均值為21.69%，同比增加3.24個百分點，凈利潤增長率均值為26.39%，同比增長25.61個百分點。同時，多元拿地趨勢不減，上市房企在拿地方面除繼續通過合作拿地規避風險外，大中型上市房企普遍加大了并購新增土地資源。

       從經營效率來看，2016年銷售的回暖帶動了房地產上市企業三大周轉指標：總資產周轉率、流動資產周轉率、存貨周轉率的小幅回升。同時，截至2016年底，上市房企存貨總計6.91萬億元，在上市房企補充存貨的過程中，房企存貨出現向大型房企集中的趨勢。

       在社會責任方面，大部分房地產企業實現銷售規模和利潤的大幅增長。上市房企在追求業績增長的同時，主動承擔社會責任，實現企業與社會共同發展，全面提升品牌價值。

       在創新能力方面，領先上市房企緊抓消費升級風口、不斷追尋客戶需求價值，積極把握新消費需求帶來的全新增長點，通過產品創新及精準營銷策略有效占領市場。同時，上市房企紛紛通過多業務延伸，拓展新的盈利空間。在創新業務發展布局方面，社區物業、產業地產、特色小鎮、存量探索、物流地產、醫療、養老、健康和休閑體育等都成為企業探索的方向。

       供應商上市企業整體穩步增長。此外，2016年，在國家推進供給側結構性改革的背景下，作為產業鏈下游的供應商上市企業整體實現穩步增長。年內，領先的供應商企業通過持續強化品牌、產品研發與應用技術創新等優勢，在資本市場動作頻頻。而且，受益于基建投資增速較快、城鎮化、存量房翻新等因素，建材家具板塊獲得資本市場青睞，資金凈流入處于板塊領先。具備綜合景氣度高、業績穩步增長、競爭格局向好、商業模式清晰等的優質個股逐步獲得資本市場認可。

       行業洗牌加速，分化趨勢明顯

       測評研究報告還指出，2016年，伴隨著城市分化愈加強烈，因城施策的調控路徑逐漸展開，在調控常態化的政策背景下，信貸供給逐步收縮。貨幣流動性以及利率的邊際寬松預期不再，房地產行業在去杠桿趨勢下面臨中期結構性調整。年內，房企公司債發行受限，加上債市波動，房企國內中票及短融券發行進入觀望階段。金融信貸政策頻頻指向房企融資，上市房企融資渠道層層收緊。長期來看，2017年市場銷售回款將承擔企業償還債務和新增開發投資的需求，房企的資金鏈將會面臨較大的壓力。與此同時，依賴大量融資激進拿地、銷售回款能力較弱以及債務結構偏短期的中小型企業則正在面臨風險積累，其資金面將產生較大壓力，企業經營風險有所上升。

       同時，政策及市場波動會導致房地產市場的周期波動。當前周期下，集中度持續攀升已成確定的趨勢，行業加速洗牌，并購與重組成為行業關鍵詞。尤其當資源越來越有限，獲取難度和成本不斷提升的情況下，具有品牌優勢、布局優勢、資源優勢、開發能力等優勢的龍頭上市房企更加能夠脫穎而出，中小房企的發展和生存難度將逐漸增加，被重組或謀求轉型概率增大。另一方面，在預期行業將步入下行通道時，部分房企開始轉型城市運營商或配套服務商，圍繞主營業務不斷開發新的輔助業務，提前布局多元業務組合，低迷期以輔助業務彌補主營業務，規避周期波動風險。同時，由于不同區域房地產周期會有很大差異，利用開發區域的互補性，優化項目開發的區域組合，有效降低企業的整體經營風險。

       報告還指出，近年來房地產市場的逐步分化亦帶動上市企業戰略調整。上市房企積極探索包括多元化、專業化、轉型或退出等方式，以適應不斷變化的市場。與此同時，市場的加速發展進一步加快了行業的優勝劣汰。整體來看，在房地產市場逐步分化同時，上市房企發展亦逐步分化，差異化的發展戰略將指向何種發展結果仍未可知，但不可否認的是將促進整個行業持續健康發展。