摘要：近期多個城市的個人住房貸款利率均有不同程度的上漲,上海易居房地產研究院發布《房貸利率與樓市研究報告》稱,房貸利率還將持續攀升,今年11月可能達到5.1%左右,屆時熱點城市的樓市將延續最近開始的降溫趨勢,國家統計局新公布的5月份70城房價環比漲幅為0.8%,這一指標將于今年11月前后下拐,也即房價環比正轉負,并且本輪房價下行的時間預計將比2014年更長。

       房貸利率自谷底逐步回升

       在調控的大背景下,投資性資金大量涌入房地產行業受到限制,與此同時,信貸資源也積極配合樓市調控,許多銀行上調房貸利率。

       從融360統計的數據可以看出,房貸利率在 2014年二三季度左右見頂,首套房利率此后一路下跌,2016年9月跌至谷底,利率僅為4.41%,相當于基準利率的九折,此后房貸利率開始逐步回升,并且近期加速上升,今年5月份達到了4.73%,約等于基準利率的九六折,與利率最低時點2016年9月相比,利率增加了0.3個百分點,增幅7.26%;二套房利率從頂部下跌至2015年11月,此后穩定在5.40%。

       房價與房貸利率成負相關關系

       報告認為,以前人們關注的更多是購房首付比例,并且國家出臺的樓市調控政策也更多的是著手于最低首付款比例,但是近期房貸利率的變化也會對購房者的還貸負擔和購房意愿產生影響。房貸利率和樓市的關系主要表現在以下兩方面:

       一是,房價與房貸利率為負相關關系。從2009年到2017年間,全國70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅與個人住房貸款利率密切相關,并且二者走勢正好相反。住宅價格環比增幅最大的三個時期分別是2009年四季度、2013年一季度和2016年三季度,此時的房貸利率水平正好是處在同周期的低谷階段,其中2009年四季度和2016年三季度左右個人房貸利率只有4.5%左右,處于歷史低位。另一方面,當住宅價格環比跌幅最大時,房貸利率維持在較高的水平,如2012年一季度左右,此時的房價環比跌幅達到了-0.3%,而房貸利率達到了7.62%的近十年的歷史最高峰值。

       類似的,觀察70個大中城市新建商品住宅價格同比增幅與房貸利率的走勢,可以看出,從2009年一季度至今年一季度,二者的走勢基本是相反的,當房價同比增幅高時,房貸利率往往較低,而當房價同比增幅低時,房貸利率往往處在同時期的高位。例如2010年上半年房價同比增幅達到了10%以上的高點,此時的房貸利率低于4.5%,是一個階段性的低點;而當2015年一季度左右房價同比跌幅達到峰值的6.4%時,那個時候的房貸利率處于一個較高的水平,當房貸利率逐漸降下來,房價才觸底反彈。

       二是,住宅成交面積與房貸利率為負相關關系。從2011年一季度到2017年一季度,全國商品房銷售面積累計同比增幅與房貸利率也保持著走勢相反的趨勢。房貸利率的2個峰值點,即2011年下半年7.5%左右,2014年二三季度近7%,此時的商品房銷售面積都處于同期的低谷。 當2013年一季度全國商品房銷售面積累計同比增幅達到峰值的49.5%時,房貸利率處于同期的低谷,只有6.3%左右。

       未來房貸等將成樓市降溫主導因素

       報告認為,未來半年,預計政府不會放松對樓市的調控,并且短期內銀根將持續收緊,國家仍將繼續整頓金融秩序,金融去杠桿依然將繼續,種種跡象表明,今年底以前房貸利率仍將上浮。

       限購限價限轉售等房地產政策主導樓市降溫的階段已經過去,未來半年和一年,貨幣、房貸、資金面,將成為熱點城市樓市降溫的主導性因素。預計個人房貸利率還將持續攀升,今年11月可能達到5.1%左右,屆時從本輪房貸利率開始上漲的2016年底算起,持續增長時間將達到一年左右,增長0.6個百分點。在上輪樓市降溫期,從2012年9月到2014年4月利率持續上升19個月,增長0.58個百分點,房價便出現了下跌。從以上可以看出,本輪房貸利率的增長持續時間和增長幅度與上輪樓市降溫期的情況類似。同時,我們還考慮到當前全國一二線和部分三線城市面臨的房地產調控強度,已經全面超過2011年和2014年。

       因此,綜合考慮房貸利率變化與房地產調控強度,報告認為,熱點城市的樓市將延續最近開始的降溫趨勢。國家統計局新公布的5月份70城房價環比漲幅為0.8%,我們認為這一指標將于11月前后下拐,也即房價環比正轉負,并且本輪房價下行的時間預計將比2014年更長。