摘要：自7月至今，從國家住建部到各個地方住建委，幾乎每周都有新政出爐：租售同權、購租并舉、共有產權……越來越多的樓市新名詞、新方案正躍然報端。各地政府似乎正在努力地改變著樓市發展的軌跡，試圖繞開隨時可能沖撞而來的帶有樓市泡沫標簽的“灰犀牛”。

       “租房”是第一關鍵詞

       7月開始，一大波租房新政密集襲來。

       7月17日，廣州市政府辦公廳發布的《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，瞬間在行業內產生了爆炸式的熱議。這份《工作方案》提出的“租購同權”，被業內人士看作是“中國住房租賃史上可能具有里程碑意義”的方案。

       然而，廣州的“租購同權”僅僅是這輪房產改革新政發布的開始。

       7月21日，住建部等9部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市將首批開展住房租賃試點。

       進入8月份，成都稱將試點住房租賃，力爭到2020年培育至少50家租賃企業；而江蘇則表示將建立購租并舉的住房制度。

       越來越多的樓市新政劍指租房市場，資本市場也出現了“房屋租賃概念股”，其中，市北高新股價連續三天漲停，昆百大A、世聯行、全新好、國創高新等也表現不俗。

       實際上，大力發展房屋租賃市場，并非今年最新提及的要求。去年，北京也開展了租售并舉的新嘗試。去年底開始，北京多塊土地拍賣要求開發商自持全部或部分土地，促進以租代售，解決城市住房問題。

       此外，在近日出臺的各項新政中，北京還出臺了針對“共有產權房屋”的征求意見稿，是近日唯一一個針對購房出臺的新政。這種由政府與購房人在5年內共同擁有產權的房屋，更是有保障性住房和商品房的雙重屬性，其熱議程度也絲毫不遜于租賃市場。

       新政利好了誰？

       新政背后的套利空間往往是最受關注的話題，所以前腳新政剛剛出爐仍未落地，熱議馬上接踵而至：房價究竟是會大跌還是仍有上漲空間？租房市場是否就此崛起？而市場上的不同看客，對這些問題的答案持有完全相悖的結論。

       頻繁的新政背后，最終受益的人究竟是誰？

       有人認為，各地實施租售同權，最大的受益人是租房者。這樣的政策重點是在保護租房者的利益，“如果真正能夠做到租售同權，樓市可能將遇冷，房價和租金均有可能出現下滑。”也有人認為，大量新政直指租房市場，或意味著中國租房市場即將活躍起來，中國的租金收入將有所上漲，而房東經濟可能得到長足發展。鏈家研究院報告顯示，2020年和2025年中國房產租賃市場租金規模將分別達到1.6萬億元和2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。“中國整體上正在快速進入存量房的時代，房地產市場的運行機制和邏輯也因此發生了很大的變化。”

       不過，有業內人士指出，無論是廣州的租售同權，還是北京的共有產權，最核心的部分是鼓勵社會多增房源以調節供需關系，核心在于穩定樓市并抑制房屋炒作，所以樓市不會出現大幅上漲或下跌。

       中原地產首席分析師張大偉表示，各地調控政策頻繁出臺，地方調控政策差異化明顯，熱點城市政策不斷收緊，限購限貸力度及各項監管措施頻頻加碼，開啟“限售”模式且范圍不斷擴大，同步加強房地產金融監管，著力抑制投資投機性需求。

       張大偉表示，對于城市買不了房的“夾心層”人群來說，這些政策的出臺能讓其租房交易更加安全，并降低了居住成本，保障了他們的一些權益。“但人們究竟愿不愿意租房，則仍要看人們對房價未來漲幅的預期。”而央行在上周五發布的《中國區域金融運行報告（2017）》中顯示，2017年，全國房地產市場可能呈現“成交回落、價格平穩略降”的發展態勢，但房價上漲預期仍然存在：土地供應不足，部分城市甚至出現“面粉比面包貴”的情況；部分熱點城市庫存處于低位，短期內市場供應緊張；居民投資渠道有限且回報不高。

       長效機制建設中

        “房子是用來住的，不是用來炒的”。今年以來，樓市泡沫的風險一再被提及，政府引用最多的話便是這句。而在日前，中央財經領導小組更是將樓市泡沫歸入了“灰犀牛”式風險隱患之列，并將“切實穩定房地產市場”列入今年下半年經濟工作的重點。

       易居研究院智庫中心分析師嚴躍進認為，政府在此時頻頻出臺房產新政，與房地產復雜性有關系，以前是房價上漲比較單一，但是現在如互聯網等非房地產資金進入，讓房地產問題變得復雜。而高杠桿資金進入，導致房地產泡沫、房地產中介亂象等問題。

       然而，讓房屋降低金融屬性，回歸居住屬性，在業內人士看來，若想要穩定預期則必須通過建立更多的樓市長效機制來解決。

       張大偉表示，無論是發展和規范房屋租賃市場，還是讓企業在購地時需要自持部分產權并強制規定經營年限，其實都是在建立一種樓市發展的長效機制，而這種長效機制此前則處于缺失狀態。“從政策預期看，下一步應加快住房、土地供應、房地產稅收、租賃等制度。以長效機制引導市場穩預期。”

       嚴躍進表示，除了對于租房市場的規范以外，樓市的長效機制還包括了如房產稅以及從期房銷售轉為現房銷售等產品結構的改變。

       央行在《中國區域金融運行報告（2017）》中也寫到，要建立健全房地產市場健康發展長效機制，明確近、中、遠期城鎮建設用地和土地供給規劃，將城鎮戶籍人口與公益及建設用地指標掛鉤，穩定預期。可探索建立和完善土地當量制度，通過交易在全國范圍實現綜合占補平衡，提高土地在全國范圍內的集約利用。

       與此同時，央行認為，未來還要積極完善中小城市發展基礎，提高中小城市吸引力；并加強住房金融宏觀審慎管理，繼續做好房地產金融調控，在支持居民合理自住購房的同時，嚴格限制信貸流向投資投機性購房；同時積極發展長期公共租賃住