摘要：今年上半年，東莞樓市流行通過“一次性付款”或者“高首付”方式，“高門檻、高優惠”促銷，來讓購房者提高首付入市，達到盡量多回籠資金的目的；進入年末，房企卻通過首付延期、代墊首付等策略來降低入市門檻，吸引剛需購房者！

　　在整體觀望氛圍仍然濃郁的情況下，樓盤各種促銷力度加大，業內人士介紹，目前東莞剛需房首付約在30萬~70萬元之間，年末特價促銷多，剛需購房者“上車”機會到來。

　　市場觀察：

　　有項目定價過高去化率低

　　據東莞中原戰略研究中心不完全監測顯示，上周多數項目以自然銷售為主，活動以美食燒烤節等小暖場活動居多，來訪轉化率僅為9.67%。認購市場來訪量連續四周大跌，上周環比大跌11.5%，市場人氣冷淡。認購情況環比增長12.76%，同比大跌47.59%，與歷年同期對比，目前市場成交表現行情降溫顯著，原因是供應放緩以及市場觀望氛圍加劇。

　　目前年關將近，房企為了加快回籠資金，紛紛加入打折促銷陣營，特價房產品由前期的公寓為主逐步轉向洋房，特價項目也不再局限于尾盤產品，某些近期熱銷項目亦加入特價房促銷行列。從促銷效果看，部分項目優惠幅度較大，客戶接受度高，促銷效果較好。另一方面，一些定價較高的項目銷售率低，銷售速度慢。

　　東莞中原介紹，上周東莞住宅市場整體去化率57.7%，下滑明顯，一方面因為有的項目價格定位過高、有的項目戶型相對小眾，受歡迎程度低等問題，導致開盤去化效果差，拉低整體開盤去化率；另一方面受樓市調控持續收緊、房價高企、房貸利率上浮等影響，購房成本高，購房者觀望情緒濃厚。

　　建議：

　　剛需客年底前可考慮出手

　　過去東莞的新房價格堅挺、二手房業主惜售，剛需的“上車”門檻較高，如今臨近年底，隨著新房的特價促銷、二手房業主的報價下調，筍盤越來越多，不論新房還是二手房，置業門檻均下降不少。東莞中原戰略研究中心建議剛需群體抓住年底之前的購房機會，擇機入市，盡快“上車”。

　　優房超·瑞城搜也表示，房價短期上漲預期不再，“現金為王”已成共識，房企定價合理，降價意愿有所增強。業內人士認為，對于有購房需求的剛需購房者來說，目前是考慮入市的較好機會。

　　市場調查

　　“高首付優先”變“首付可延期”

　　在接連的特價房促銷后，房企放出大招——“首付延期”，即通過房企墊付或者購房者延期支付剩余首付款的方式，降低購房入市門檻，以刺激剛需成交。

　　通過了解到，東莞沙田有樓盤推出85~125平方米洋房，進行“首付9萬元起”促銷活動，按照比例計算，首付最低僅約0.5成。據介紹，購房者在支付了0.5成首付后，就可以先和開發商簽約，于一個月后交齊剩下的2.5成首付款，再向銀行申請貸款，完成購房手續。

　　“低首付”促銷現象越來越多。相關媒體在采訪中了解到，道滘某樓盤打出1.5成首付宣傳口號，進行低首付促銷；還有東坑某項目首付1.5成，望牛墩某項目首付5萬元起等，最近一段時間，“低首付”促銷重出江湖，房企紛紛降低剛需購房者的入市門檻，為能夠刺激成交。

　　業內人士講訴，按照政策，目前東莞首套房首付比例為三成，“低首付”并不是首付款真的少了，而是由房企墊付其余首付款，購房者后續償還；或者是首付款延遲支付，給購房者一定的時間來籌措資金，實際的首付仍然是三成。記者注意到，這種情況與今年上半年幾乎是完全相反的。今年上半年，同樣是為了回籠資金，多個樓盤對高首付或者是一次性付款購房者提高優惠，來吸引購房者高首付入市，以此來快速回籠資金。動輒上百萬元的首付款也讓許多剛需購房者“望房興嘆”。進入9、10月份后，市場成交日益冷淡 ，觀望氛圍濃郁，房企加大特價房促銷力度的同時，也開始通過各種降低首付的方式來吸引購房者。

　　根據東莞中原2018年的成交信息統計的首付款范圍來看，東莞剛需購房的首付款主要在30萬元~70萬元之間，共占比達75%。而進入年底后，首付款變低，首付延期屢見不鮮，30萬元首付購買剛需房現象逐漸增加。

　　定價1.6萬元/㎡左右樓盤最受剛需青睞

　　自今年下半年以來，東莞多個項目就以符合市場預期的價格入市，以提高去化率，加快回款速度。根據統計數據可以發現，在目前東莞城區及周邊鎮區當中，對于白領剛需購房者吸引力最大的樓盤定價約在1.6萬元/平方米左右，購買一套90平方米左右的剛需住宅，首付款約在40萬~45萬元左右，較低的首付款吸引了許多年輕購房者。

　　東莞中原戰略研究中心舉例表示，今年下半年東莞多個樓盤定價在1.6萬元/平方米左右，成功提高了銷售率。據介紹，今年8月開盤的石碣某項目，入市價格約1.65萬元/平方米，去化效果較好；9月開盤的麻涌一個項目，更是以低于市場預期的1.6萬元/平方米的均價推出，去化率同樣較高；10月底開盤的高埗品牌房企開發的項目，其精裝洋房的開盤均價為1.5萬~1.6萬元/平方米，且有多種折扣可以同時使用，成交十分火熱；厚街的一個別墅項目首次推出洋房，均價為1.4萬~1.6萬元/平方米，作為東莞的第一別墅大盤，該洋房價格遠低于今年厚街1.8萬元/平方米的洋房均價，開盤銷售率達七成以上。

　　在買賣雙方博弈之下，市場變為買方市場，新盤定價越來越合理，從接近市場預期變成低于市場預期。

　　特價房優惠幅度加大

　　至3000~5000元/㎡

　　全新項目合理定價入市，在售項目則忙著特價促銷。自9月開始，東莞陸續有項目進行特價促銷，東莞中原介紹，如樟木頭某盤推出清盤特價房，大朗某盤公寓一口價促銷等；到國慶假期，特價房已是遍地開花，據不完全統計，國慶假期期間東莞至少有30個項目推出特價房活動，個別項目優惠幅度高達3000元/平方米。進入11月，特價促銷活動已經司空見慣了。

　　據東莞中原戰略研究中心監測數據顯示，在“雙11”期間，東莞在售項目普遍推出特價促銷房源。如厚街的一個洋房項目，正常售價為2.2萬元/平方米左右，“雙11”推出部分特價房，均價僅1.7萬~1.9萬元/平方米，銷售火爆；石龍一項目推出特價洋房，低至14750元/平方米，優惠6萬元~18萬元不等，首付30萬元起；石龍另一個項目，其特價洋房1.3萬元/平方米起，而此前均價在1.5萬元/平方米左右，下降約2000多元/平方米；位于大朗的知名開發商開發項目，車位僅8萬元起；上周，大嶺山一項目進行特價促銷，特價房降價至1.7萬元/平方米，最低僅14990元/平方米起，而此前均價在2萬元/平方米以上，降價優惠十分明顯。

　　二手房首付普遍在30萬~60萬元之間

　　不僅新房價格越來越“親民”，二手房價格也出現明顯調整。由于購買二手房基本以剛需自住為主，多數都是首次購房，對房屋總價及首付款更為敏感，在“三價合一”政策影響下，二手房價格調整速度更快。哪些類型樓盤更適合剛需購房者“上車”？東莞中原也進行了分析。

　　根據最近兩年東莞中原的成交可以看出，東莞剛需購買二手房，總價以100萬元~200萬元為主，相應的首付款范圍多在30萬元~60萬元之間。

　　東莞中原戰略研究中心介紹，在中心城區，由于各項配套完善，新房少、價格堅挺，二手房價格相應較高，而適合剛需“上車”的一般以樓梯樓、樓齡稍長的小區為主，且通常房子的裝修較為簡單實用，這些小區通常由本地的中小開發商所建。而在臨深片區，“上車”盤通常以位置稍差的老舊小區或者低樓層的毛坯、簡裝房源為主。

　　東莞中原戰略研究中心建議，由于二手房小區及房源的情況差異較大，一般來講，樓齡超過15年，銀行就要求個人首付在五成以上了，故建議購房者條件允許的話，盡量購買15年以內樓齡的二手房，這類房源可以有效降低首付壓力，購房門檻較低。