摘要：沒有哪個開發商說自己日子特好過，如果有，那多數也是假話，現在不只是說你賺錢就有好日子了，大房企還在賺錢，但他們的日子不比中小房企壓力小。

       近日，A股上市房企陸續發布三季報。雖然今年很特殊，面對如此艱難的環境，但是全國各地房地產調控政策并沒有出現明顯的放松跡象。加上“三道紅線”融資新規，開發商面臨的壓力是空前的。

       但話說回來，再差的時候也總有做得比較不錯的。現在的市場就是高度集中化更加明顯。數據顯示，今年前三季度，排名靠前的房企無論是營收還是利潤，均保持較高增長，呈現出強者恒強的態勢；業績出現衰退的房企則基本延續了半年報之后的頹勢，各項指標下滑嚴重。

       也就是說，現在的房地產市場愈發呈現出一種嚴重分化態勢，過去普遍都好的時代一去不復返了。而今天才是真正考驗開發商實力的時候。看誰能先有這種憂患意識，并且能夠有所突破現有的一些模式，走出一條康莊大道。很顯然，太難了。但是開發商一直在摸索著。

       所以，無論你的業績水平如何，大家都處在一個時代變革中，雖然你的業績已經通過虹吸效應把中小房企的財富吸引到自己手中，但是如果不能適應新時代的發展和變化，照樣會被時代拋棄。

       這一點，我想萬科的郁亮更有發言權。

       10月31日，郁亮表示，“‘活下去’，是要做時代企業，努力適應變化；‘一根筋’，則是心無旁騖守著本分干到底。”“萬科絕對沒有五年發展規劃，我們所說的‘活下去’翻成另外一個語言就是叫做時代企業。”如今房地產行業面臨巨大變化，如果不適應變化就要被淘汰；變化也是一個新機會，誰適應這個變化，誰就有新的機會。

       哪怕是萬科這樣的企業也都在嘗試著轉型，自從“三道紅線”以后，所有的房企都被固定在了一個起跑線上，雖然沒有絕對的公平，但是相對來說，大家都被固定在一定的限制中，金融紅利、土地紅利都結束了，都要適應體制轉變問題。

       回顧“金九銀十”，實際上早就談不上傳統意義上的旺季，早就成色不足。那么當“三道紅線”后，房企都處在一個起跑線上時，又當如何努力去沖刺僅剩不到兩個月時間的業績呢？四季度作為房企業績比拼、降低負債的關鍵時點，既要降杠桿，還要賣房回款，更有債務到期和“三道紅線”壓頂，這些困境背后，開發商該怎么去突破呢？

       我一向說，在房子是用來住的不是用來炒的這個定位下，房企融資渠道逐步收窄收緊，在負債持續高企的背景下，開發商必須通過采取一定的措施來“彌補”業績的虧空，否則全年任務很難完成。所以，我認為降價可能是很多房企最好的也是最后的出路。可是降價也是個技術活，不是說說那么簡單，降價也有好多學問。這也是考驗開發商們的一個非常重要的關鍵點。

       開發商的生命就是賣房回款，要想快速回籠資金，唯一的就是抓住購房者，誰能贏得購房者的信任，誰就能掌握市場主動權，降房價或者說穩定住房價是趨勢，也是開發商們必須面對的考驗。

       對頭部開發商而言，早就做到了在全國范圍各個季度以平穩的節奏推盤。融資渠道收緊，房企要降杠桿就得加快推盤，積極促銷，狠抓回款。

       另外一個就是關于拿地，不拿地不行，拿地也不行，到底怎樣行？融創中國孫宏斌說，“對融創而言，今年是從容的一年。融創要在保持負債總量穩定的前提下，通過增加銷售、利潤使公司負債率降下來。現在是土地市場風險最大的時候，土地拍得貴，不是很好的拿地時機。”

       同樣，雅居樂陳卓林也表示，“我們現在不能亂拿地，下半年如果沒有好地、沒有好項目，我們就到明年拿地，因為拿錯地是很痛苦的一件事情。”

       由此可見，拿地成為房企燙手的山芋行為，拿吧不是，不拿吧，也不是，所以收縮好這個度非常關鍵。謹慎拿地可能就有利于降負債。如果在賣房和銷售回款上做好，不僅保證現金流動性，還可以降負債。

       還有一條路那就是賣股權了。有不少房企也在不斷轉讓子公司股權，盡力盡早把杠桿率水平降到合規范圍內。所以綜合下來，擺在開發商面前的路不多，最普遍的辦法就是降價賣房回款、謹慎拿地、賣股權。