中小企業(yè)求并購(gòu)全身而退亦是難事退市之路非坦途
發(fā)布時(shí)間：2012-02-14 來源：0352房網(wǎng) 編輯：韓軒
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很多中小企業(yè)存在的惟一理由是等待被并購(gòu)。”曾經(jīng)投身于一二級(jí)土地市場(chǎng)開發(fā)，目前有意轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)投資的全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事陳寶存在接受記者采訪時(shí)坦言。
“兩年前土地?fù)屖郑苣玫酵恋氐囊欢ㄊ怯泻芎萌嗣}關(guān)系的，但當(dāng)時(shí)地價(jià)普遍偏高。”楊占榮告訴記者，這種小到只有一個(gè)項(xiàng)目的地產(chǎn)商，理論上降價(jià)可能性并不大，因?yàn)橐唤祪r(jià)就面臨破產(chǎn)，“拿地的成本比較高，融資的成本也很高，造成財(cái)務(wù)成本偏高。這種類型企業(yè)存在的惟一機(jī)會(huì)就是不斷上漲的房?jī)r(jià)。”于是，不敢降價(jià)就只能謀求被并購(gòu)，但求并購(gòu)也不是容易的事。
“目前來講，地價(jià)開始回調(diào)，有很多企業(yè)可以以很低的價(jià)格拿到土地，誰(shuí)愿意去接收這樣一個(gè)高地價(jià)、高風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)項(xiàng)目？”楊占榮表示，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，這種項(xiàng)目出手往往比較困難，只能以“甩賣”的價(jià)格出讓。
從事房產(chǎn)融資和并購(gòu)的維新萬隆投資公司董事長(zhǎng)駱進(jìn)德在接受記者采訪時(shí)表示，就他著手的案例中，中小房企被并購(gòu)也分主動(dòng)和被動(dòng)。“有一些眼光比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的地方小型房企，他看中的是與大型房企融合后能在管理、品牌乃至融資上得到許多便利條件。”駱進(jìn)德表示，事實(shí)證明，不同企業(yè)的定價(jià)權(quán)是不一樣的，“比如，同地段、同品質(zhì)的房子，如果是在萬科或者保利名下，其定價(jià)一定比一個(gè)不知名的房企定價(jià)要高，而且也容易獲取市場(chǎng)認(rèn)可。”
在這種情況下，地方中小企業(yè)在完成被并購(gòu)后，實(shí)際利益是有增無減的，“有些是看中與大型房企融合后能得到相對(duì)便利的融資擔(dān)保，從而持續(xù)獲得資金來源”。楊占榮就坦言，在樓市從“價(jià)格時(shí)代”轉(zhuǎn)到接下來的“價(jià)值時(shí)代”的時(shí)期，不排除其公司與大型房企合作的可能。
但這種情況畢竟是少數(shù)，很多地方中小企業(yè)往往看不到“山雨欲來風(fēng)滿樓”的局面，不愿意被大企業(yè)吃掉。“很多地方房企認(rèn)為，自己有拿地優(yōu)勢(shì)，而且房子賣得也不錯(cuò)，但他沒考慮到，在一線房企紛紛進(jìn)入二三四線城市后，他還能賣動(dòng)房子嗎？”
當(dāng)然，讓中小房企進(jìn)一步陷入困境的不僅是房子不好賣，而是傳統(tǒng)地產(chǎn)商過度依賴銀行。“銀行一收口，地產(chǎn)商就呼吸困難。”楊占榮認(rèn)為，對(duì)資金鏈脆弱的中小地產(chǎn)商而言，這是致命的。這或許是一個(gè)比較悲觀的預(yù)測(cè)，但實(shí)際上，很多房企已經(jīng)在積極尋找退路。從目前看，中小房企的去向有如下幾種：
一為轉(zhuǎn)投礦業(yè)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。2011年10月份，北京華業(yè)地產(chǎn)對(duì)陜西盛安礦業(yè)的收購(gòu)引起了業(yè)界關(guān)注。在業(yè)界看來，房企轉(zhuǎn)投礦業(yè)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)并不稀奇。“地產(chǎn)和礦業(yè)在和政府部門打交道方面基本一致，在人脈方面有重合。”一位匿名礦業(yè)投資者告訴記者，這兩大行業(yè)都會(huì)與國(guó)土部門和環(huán)保部門打交道，行業(yè)跨度不大。而且從礦種選擇上，房企更偏好特別礦種，比如金礦，“簡(jiǎn)單的邏輯，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)下降時(shí)，黃金價(jià)格開始上漲，對(duì)地產(chǎn)商而言，投資金礦可以對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，而且礦業(yè)的現(xiàn)金流可以支持房地產(chǎn)。”
二為轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)。相較于并購(gòu)復(fù)雜程度，很多地產(chǎn)商選擇轉(zhuǎn)讓股權(quán)退出了，通俗點(diǎn)講，賣掉手中項(xiàng)目。“因?yàn)椴①?gòu)比較復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)大，隱性債務(wù)多，所以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)是最迅速的退市手段，很多地產(chǎn)商都轉(zhuǎn)讓股權(quán)退出了”。
三為并購(gòu)或借殼上市。并購(gòu)相較于轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)要復(fù)雜得多，但對(duì)于有一定優(yōu)質(zhì)地塊儲(chǔ)備和資質(zhì)尚好的中小企業(yè)，被并購(gòu)的機(jī)率比較大。2011年，萬科在各地大肆出手并購(gòu)企業(yè)也能說明這一點(diǎn)。
鏈家觀點(diǎn)認(rèn)為，“從統(tǒng)計(jì)看，中小房企僅北京商品房庫(kù)存市值不少于3500億元，大量資金被套牢，年底房企并購(gòu)潮或?qū)⒀永m(xù)。”而借殼上市在業(yè)界看來難度很大，能做到的企業(yè)不多，但仍有企業(yè)會(huì)冒此風(fēng)險(xiǎn)。從中投、中銀建投聯(lián)姻綠城來看，金融機(jī)構(gòu)對(duì)有價(jià)值的地產(chǎn)商仍抱有很大投資期望。
