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很多中小企業(yè)存在的惟一理由是等待被并購(gòu)。”曾經(jīng)投身于一二級(jí)土地市場(chǎng)開發(fā),目前有意轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)投資的全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事陳寶存在接受記者采訪時(shí)坦言。
“兩年前土地?fù)屖郑苣玫酵恋氐囊欢ㄊ怯泻芎萌嗣}關(guān)系的,但當(dāng)時(shí)地價(jià)普遍偏高。”楊占榮告訴記者,這種小到只有一個(gè)項(xiàng)目的地產(chǎn)商,理論上降價(jià)可能性并不大,因?yàn)橐唤祪r(jià)就面臨破產(chǎn),“拿地的成本比較高,融資的成本也很高,造成財(cái)務(wù)成本偏高。這種類型企業(yè)存在的惟一機(jī)會(huì)就是不斷上漲的房?jī)r(jià)。”于是,不敢降價(jià)就只能謀求被并購(gòu),但求并購(gòu)也不是容易的事。
“目前來講,地價(jià)開始回調(diào),有很多企業(yè)可以以很低的價(jià)格拿到土地,誰(shuí)愿意去接收這樣一個(gè)高地價(jià)、高風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)項(xiàng)目?”楊占榮表示,根據(jù)經(jīng)驗(yàn),這種項(xiàng)目出手往往比較困難,只能以“甩賣”的價(jià)格出讓。
從事房產(chǎn)融資和并購(gòu)的維新萬隆投資公司董事長(zhǎng)駱進(jìn)德在接受記者采訪時(shí)表示,就他著手的案例中,中小房企被并購(gòu)也分主動(dòng)和被動(dòng)。“有一些眼光比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的地方小型房企,他看中的是與大型房企融合后能在管理、品牌乃至融資上得到許多便利條件。”駱進(jìn)德表示,事實(shí)證明,不同企業(yè)的定價(jià)權(quán)是不一樣的,“比如,同地段、同品質(zhì)的房子,如果是在萬科或者保利名下,其定價(jià)一定比一個(gè)不知名的房企定價(jià)要高,而且也容易獲取市場(chǎng)認(rèn)可。”
在這種情況下,地方中小企業(yè)在完成被并購(gòu)后,實(shí)際利益是有增無減的,“有些是看中與大型房企融合后能得到相對(duì)便利的融資擔(dān)保,從而持續(xù)獲得資金來源”。楊占榮就坦言,在樓市從“價(jià)格時(shí)代”轉(zhuǎn)到接下來的“價(jià)值時(shí)代”的時(shí)期,不排除其公司與大型房企合作的可能。
但這種情況畢竟是少數(shù),很多地方中小企業(yè)往往看不到“山雨欲來風(fēng)滿樓”的局面,不愿意被大企業(yè)吃掉。“很多地方房企認(rèn)為,自己有拿地優(yōu)勢(shì),而且房子賣得也不錯(cuò),但他沒考慮到,在一線房企紛紛進(jìn)入二三四線城市后,他還能賣動(dòng)房子嗎?”
當(dāng)然,讓中小房企進(jìn)一步陷入困境的不僅是房子不好賣,而是傳統(tǒng)地產(chǎn)商過度依賴銀行。“銀行一收口,地產(chǎn)商就呼吸困難。”楊占榮認(rèn)為,對(duì)資金鏈脆弱的中小地產(chǎn)商而言,這是致命的。這或許是一個(gè)比較悲觀的預(yù)測(cè),但實(shí)際上,很多房企已經(jīng)在積極尋找退路。從目前看,中小房企的去向有如下幾種:
一為轉(zhuǎn)投礦業(yè)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。2011年10月份,北京華業(yè)地產(chǎn)對(duì)陜西盛安礦業(yè)的收購(gòu)引起了業(yè)界關(guān)注。在業(yè)界看來,房企轉(zhuǎn)投礦業(yè)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)并不稀奇。“地產(chǎn)和礦業(yè)在和政府部門打交道方面基本一致,在人脈方面有重合。”一位匿名礦業(yè)投資者告訴記者,這兩大行業(yè)都會(huì)與國(guó)土部門和環(huán)保部門打交道,行業(yè)跨度不大。而且從礦種選擇上,房企更偏好特別礦種,比如金礦,“簡(jiǎn)單的邏輯,當(dāng)?shù)禺a(chǎn)下降時(shí),黃金價(jià)格開始上漲,對(duì)地產(chǎn)商而言,投資金礦可以對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn),而且礦業(yè)的現(xiàn)金流可以支持房地產(chǎn)。”
二為轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)。相較于并購(gòu)復(fù)雜程度,很多地產(chǎn)商選擇轉(zhuǎn)讓股權(quán)退出了,通俗點(diǎn)講,賣掉手中項(xiàng)目。“因?yàn)椴①?gòu)比較復(fù)雜,風(fēng)險(xiǎn)大,隱性債務(wù)多,所以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)是最迅速的退市手段,很多地產(chǎn)商都轉(zhuǎn)讓股權(quán)退出了”。
三為并購(gòu)或借殼上市。并購(gòu)相較于轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)要復(fù)雜得多,但對(duì)于有一定優(yōu)質(zhì)地塊儲(chǔ)備和資質(zhì)尚好的中小企業(yè),被并購(gòu)的機(jī)率比較大。2011年,萬科在各地大肆出手并購(gòu)企業(yè)也能說明這一點(diǎn)。
鏈家觀點(diǎn)認(rèn)為,“從統(tǒng)計(jì)看,中小房企僅北京商品房庫(kù)存市值不少于3500億元,大量資金被套牢,年底房企并購(gòu)潮或?qū)⒀永m(xù)。”而借殼上市在業(yè)界看來難度很大,能做到的企業(yè)不多,但仍有企業(yè)會(huì)冒此風(fēng)險(xiǎn)。從中投、中銀建投聯(lián)姻綠城來看,金融機(jī)構(gòu)對(duì)有價(jià)值的地產(chǎn)商仍抱有很大投資期望。