2011年房地產商經歷了數次調控,樓市在水深火熱中起伏不斷。海南作為全國的一線城市,三亞以至海南樓市有何新動向?項目開發又有哪些新亮點?近日,記者采訪了半山半島董事長特別助理徐能力?纯此壑械暮D蠘鞘。
0352房網:眾所周知,2010年初海南樓市經歷了一波火爆行情。隨后樓市調控開始,三亞、海口也都出臺了“限購令”。在調控幾個月之后,您如何看待三亞乃至海南的調控效果?
徐能力:去年四月份樓市調控啟動,海南也受到較大影響,同時海南也開始進入傳統淡季。調控效果首先反映在成交量的下跌上,從去年4月到10月,整個海南銷售都不是很理想。當然,海南樓市的價位并沒有下調多少。
0352房網:在幾天前的海南房展會上,不少項目打出了優惠打折。我們從半山半島售樓處了解到,四期產品賣到49000元/平米,五期均價36000元/平米。海南樓市是否出現了價格調整跡象?
徐能力:不是。僅就半山半島來說,價格調整主要因為產品差異。四期產品兩面觀海,還有成熟的商業配套。五期產品位置上不同,其中一棟樓面山,沒有觀海面。我們這些房子完全根據窗外的景色定價,每個區域價格都會有差異。
至于目前海南樓市出現一些優惠打折,個別企業需要通過這種辦法保證資金流,但并不意味著海南樓市整體價格下行。
0352房網:相比較去年初,您如何評價現在的海南樓市?
徐能力:去年初市場火爆主要是國際旅游島利好的刺激,全國財富蜂擁而至,F在的市場應該說是平穩的。不少人來海南度假過年,買套房子獎勵一下自己。這都是正常的市場表現。
0352房網:2010年中,海南曾經傳出要收房屋空置費之類的消息。說到2011年的市場,是不是還有很多不確定性?
徐能力:目前看,應該不會有更新的政策出來。限購令都出來了,再出就是房產稅了。但現在上海、重慶才剛要試點,試點需要時間。海南樓市雖然也受關注,但短期應該不會出房產稅。
海南未來三至五年或全線看漲
0352房網:剛才您提到半山半島五期和四期價格的差異主要是因為產品的差異,這是不是說你對半山半島的價格依然有信心,同品質的房源價格不會下調?
徐能力:不僅是半山半島,整個海南房價還有比較大的上漲空間。原來海南的房價在全國比較低,補漲了三年,現在接近了內地主要大中城市的平均水平。再加上海景資源的稀缺、市場購買力的增強,此外,和北京、上海房地產市場主要還是區域市場不同,海南樓市是全國市場。這都支持了海南房價仍有很大空間。
0352房網:根據國家統計局1月17日發布的最新統計分析,2010年,三亞房價同比上漲了43.3%,海口房價同比上漲了35.5%,分別位居全國70個大中城市首位和次席。在您看來,這種高速增長能持續嗎?2011年,三亞以至海南房價會有多大的上升空間?
徐能力:2010年,三亞乃至海南房價的上漲,其實都是年初漲起來的,下半年沒有大的變動。對于2011年的預判,一年的大市判斷不好說,調控政策存在變數,就不好判斷。
個人認為,未來三到五年,三亞等地房價還能翻番。首先因為資源的稀缺,現在雖然三亞還有項目在開發,但其實新的海邊土地供應已經基本沒有了,再發展只能去西線了。另一方面,還有內地購買力的增強,越來越多的財富人士希望在海邊擁有一套住房,自住或者投資。判斷未來房價變化,最主要的是產品背后有多少人要買。第三,從日本以外的發達國家一線海景住房看,價格都遠超出三亞。
二三線地區崛起趨勢明顯
0352房網:說到海南西線開發,近年來,不少開發商都開始向三亞、?谝酝獾暮D隙地區進軍。您對海南二三線地區樓市發展如何看?#p#副標題#e#
徐能力:海南二三線地區崛起已經很明顯了,未來海南會形成一個高中低不同層次的區域市場結構和供應結構。海口、三亞可開發程度趨向飽和,加上市場購買力也有不同層次,需求擴散自然而然。短期看,?诤腿齺喯拶徚畹拇嬖,也勢必分流一部分市場需求到二三線。海南許多二三線地區房價每平米只有幾千元,未來3到5年可能也會翻番。市場需求太大了。
0352房網:限購令目前對三亞、?谑袌鲂星橛绊懞艽,一旦解禁,海南市場是否會迎來反彈?
徐能力:反彈是必然的。即使在現在的政策環境下,只要國際旅游島規劃建設再出一些具體的東西,包括免稅政策的逐步擴大,都會為海南帶來新的一波市場升溫,最遲不會超過明年。
海南樓市跳出同質化才有好產品
0352房網:國際旅游島規劃帶給海南樓市巨大契機。根據有關規劃,以三亞市為中心的南部組團發展定位于“打造山海互動的特色旅游”,這給三亞的房地產開發提出了怎樣的要求?
徐能力:可以先從半山半島這個項目來說,雖然項目啟動時國際旅游島規劃尚未出臺,但僅從樓盤案名來看,我們就在努力實現山海資源的有機結合。
最初的想法就是買房人到三亞,不只是逛逛,而要能住下來。因此我們開發的產品沒有低于100平米的,這在三四年前是很少有人敢這么做的。我們的考慮是,既然面對的是高端人群,房子就不能縮水,無論是在面積、品質、裝修等各方面。
開發過程中,高端配套元素不斷注入。海南每個項目都有各自的優勢資源,我們就是要把山海資源利用到極致。比如Volvo帆船港,這樣優質的帆船港全球不過10個。還有海上藝術館、海上音樂廳,我們希望未來可以辦電影節,辦冬季版戛納電影節。即便如酒店,我們尋求合作的品牌包括洲際、安娜塔(泰國皇室酒店品牌)等,未來最起碼保證4家高星級酒店。
配套升級,成就城市運營內涵
0352房網:把高端配套整合在一起,地產開發就多了城市運營的內涵。
徐能力:有人曾評論我們用三年時間探索國外30年才完成的開發模式。開發半山半島,我們首先是快速開發,然后是綜合運營,相對于海南許多項目說起配套就是酒店、商業、海岸線等,我們的高端配套在擁有這些常見配套的基礎上,還有差異化的內容,比如帆船港、海上藝術館等,跳出同質化的窠臼。我們希望慢慢淡化地產印記,相信半山半島以后肯定不是一個地產品牌。
3年的時間里,我們趕上了2007年火熱樓市的尾巴,也經歷了2008年金融危機后的市場清冷,也有2009年底以來國際旅游島規劃帶來的火爆行情。在這種過山車式的市場變化中,我們開發的一個核心就是突出產品差異化,只要產品好了,就能找到自己的客戶群。
0352房網:包括酒店等高端配套是許多海南項目推介的亮點,我們注意到半山半島的配套包括幼兒園、小學甚至12年制國際學校。教育配套規劃建設是不是超前了?
徐能力:說到學校,可以講一個小故事。我們一個合作伙伴澳大利亞籍老總,他到什么地方,家就安在什么地方,孩子就要有優質學校上學。但目前三亞基本上沒有能對接這部分精英需求的優質幼兒園、學校。這也是我們規劃學校配套的基礎,F在看我們的學校規劃超前,但是從未來看教育配套很有必要。而且未來半山半島一個項目就會有接近萬名業主,3%的業主有子女教育需求,我們的教育配套價值就出來了。
0352房網:基于珍惜資源和契合國際旅游島規劃的考慮,您對房地產開發同行有什么建議?
徐能力:房地產開發,尤其是大盤應該盡可能多元化。不能吃沒得吃,玩沒得玩,要突出升級配套。
0352房網:感謝您接受我們的采訪。