2011年房地產商經歷了數次調控，樓市在水深火熱中起伏不斷。海南作為全國的一線城市，三亞以至海南樓市有何新動向?項目開發又有哪些新亮點?近日，記者采訪了半山半島董事長特別助理徐能力�？纯此�眼中的海南樓市。

　　0352房網：眾所周知，2010年初海南樓市經歷了一波火爆行情。隨后樓市調控開始，三亞、海口也都出臺了“限購令”。在調控幾個月之后，您如何看待三亞乃至海南的調控效果?

　　徐能力：去年四月份樓市調控啟動，海南也受到較大影響，同時海南也開始進入傳統淡季。調控效果首先反映在成交量的下跌上，從去年4月到10月，整個海南銷售都不是很理想。當然，海南樓市的價位并沒有下調多少。

　　0352房網：在幾天前的海南房展會上，不少項目打出了優惠打折。我們從半山半島售樓處了解到，四期產品賣到49000元/平米，五期均價36000元/平米。海南樓市是否出現了價格調整跡象?

　　徐能力：不是。僅就半山半島來說，價格調整主要因為產品差異。四期產品兩面觀海，還有成熟的商業配套。五期產品位置上不同，其中一棟樓面山，沒有觀海面。我們這些房子完全根據窗外的景色定價，每個區域價格都會有差異。

　　至于目前海南樓市出現一些優惠打折，個別企業需要通過這種辦法保證資金流，但并不意味著海南樓市整體價格下行。

　　市場平穩新政策尚遠

　　0352房網：相比較去年初，您如何評價現在的海南樓市?

　　徐能力：去年初市場火爆主要是國際旅游島利好的刺激，全國財富蜂擁而至�，F在的市場應該說是平穩的。不少人來海南度假過年，買套房子獎勵一下自己。這都是正常的市場表現。

　　0352房網：2010年中，海南曾經傳出要收房屋空置費之類的消息。說到2011年的市場，是不是還有很多不確定性?

　　徐能力：目前看，應該不會有更新的政策出來。限購令都出來了，再出就是房產稅了。但現在上海、重慶才剛要試點，試點需要時間。海南樓市雖然也受關注，但短期應該不會出房產稅。

　　海南未來三至五年或全線看漲

　　0352房網：剛才您提到半山半島五期和四期價格的差異主要是因為產品的差異，這是不是說你對半山半島的價格依然有信心，同品質的房源價格不會下調?

　　徐能力：不僅是半山半島，整個海南房價還有比較大的上漲空間。原來海南的房價在全國比較低，補漲了三年，現在接近了內地主要大中城市的平均水平。再加上海景資源的稀缺、市場購買力的增強，此外，和北京、上海房地產市場主要還是區域市場不同，海南樓市是全國市場。這都支持了海南房價仍有很大空間。

　　0352房網：根據國家統計局1月17日發布的最新統計分析，2010年，三亞房價同比上漲了43.3%，海口房價同比上漲了35.5%，分別位居全國70個大中城市首位和次席。在您看來，這種高速增長能持續嗎?2011年，三亞以至海南房價會有多大的上升空間?

　　徐能力：2010年，三亞乃至海南房價的上漲，其實都是年初漲起來的，下半年沒有大的變動。對于2011年的預判，一年的大市判斷不好說，調控政策存在變數，就不好判斷。

　　個人認為，未來三到五年，三亞等地房價還能翻番。首先因為資源的稀缺，現在雖然三亞還有項目在開發，但其實新的海邊土地供應已經基本沒有了，再發展只能去西線了。另一方面，還有內地購買力的增強，越來越多的財富人士希望在海邊擁有一套住房，自住或者投資。判斷未來房價變化，最主要的是產品背后有多少人要買。第三，從日本以外的發達國家一線海景住房看，價格都遠超出三亞。

　　二三線地區崛起趨勢明顯

　　0352房網：說到海南西線開發，近年來，不少開發商都開始向三亞、�？谝酝獾暮Ｄ隙�三線地區進軍。您對海南二三線地區樓市發展如何看?#p#副標題#e#

　　徐能力：海南二三線地區崛起已經很明顯了，未來海南會形成一個高中低不同層次的區域市場結構和供應結構。海口、三亞可開發程度趨向飽和，加上市場購買力也有不同層次，需求擴散自然而然。短期看，�？诤腿齺喯拶徚畹拇嬖�，也勢必分流一部分市場需求到二三線。海南許多二三線地區房價每平米只有幾千元，未來3到5年可能也會翻番。市場需求太大了。

　　0352房網：限購令目前對三亞、�？谑袌鲂星橛绊懞艽�，一旦解禁，海南市場是否會迎來反彈?

　　徐能力：反彈是必然的。即使在現在的政策環境下，只要國際旅游島規劃建設再出一些具體的東西，包括免稅政策的逐步擴大，都會為海南帶來新的一波市場升溫，最遲不會超過明年。

　　海南樓市跳出同質化才有好產品

　　0352房網：國際旅游島規劃帶給海南樓市巨大契機。根據有關規劃，以三亞市為中心的南部組團發展定位于“打造山海互動的特色旅游”，這給三亞的房地產開發提出了怎樣的要求?

　　徐能力：可以先從半山半島這個項目來說，雖然項目啟動時國際旅游島規劃尚未出臺，但僅從樓盤案名來看，我們就在努力實現山海資源的有機結合。

　　最初的想法就是買房人到三亞，不只是逛逛，而要能住下來。因此我們開發的產品沒有低于100平米的，這在三四年前是很少有人敢這么做的。我們的考慮是，既然面對的是高端人群，房子就不能縮水，無論是在面積、品質、裝修等各方面。

　　開發過程中，高端配套元素不斷注入。海南每個項目都有各自的優勢資源，我們就是要把山海資源利用到極致。比如Volvo帆船港，這樣優質的帆船港全球不過10個。還有海上藝術館、海上音樂廳，我們希望未來可以辦電影節，辦冬季版戛納電影節。即便如酒店，我們尋求合作的品牌包括洲際、安娜塔(泰國皇室酒店品牌)等，未來最起碼保證4家高星級酒店。

　　配套升級，成就城市運營內涵

　　0352房網：把高端配套整合在一起，地產開發就多了城市運營的內涵。

　　徐能力：有人曾評論我們用三年時間探索國外30年才完成的開發模式。開發半山半島，我們首先是快速開發，然后是綜合運營，相對于海南許多項目說起配套就是酒店、商業、海岸線等，我們的高端配套在擁有這些常見配套的基礎上，還有差異化的內容，比如帆船港、海上藝術館等，跳出同質化的窠臼。我們希望慢慢淡化地產印記，相信半山半島以后肯定不是一個地產品牌。

　　3年的時間里，我們趕上了2007年火熱樓市的尾巴，也經歷了2008年金融危機后的市場清冷，也有2009年底以來國際旅游島規劃帶來的火爆行情。在這種過山車式的市場變化中，我們開發的一個核心就是突出產品差異化，只要產品好了，就能找到自己的客戶群。

　　0352房網：包括酒店等高端配套是許多海南項目推介的亮點，我們注意到半山半島的配套包括幼兒園、小學甚至12年制國際學校。教育配套規劃建設是不是超前了?

　　徐能力：說到學校，可以講一個小故事。我們一個合作伙伴澳大利亞籍老總，他到什么地方，家就安在什么地方，孩子就要有優質學校上學。但目前三亞基本上沒有能對接這部分精英需求的優質幼兒園、學校。這也是我們規劃學校配套的基礎�，F在看我們的學校規劃超前，但是從未來看教育配套很有必要。而且未來半山半島一個項目就會有接近萬名業主，3%的業主有子女教育需求，我們的教育配套價值就出來了。

　　0352房網：基于珍惜資源和契合國際旅游島規劃的考慮，您對房地產開發同行有什么建議?

　　徐能力：房地產開發，尤其是大盤應該盡可能多元化。不能吃沒得吃，玩沒得玩，要突出升級配套。

　　0352房網：感謝您接受我們的采訪。