在房價連續5個月上漲的市場背景下，我們關注的是政策層面的微妙變化，一方面多地在沒有實質性改變限購的前提下，通過階段性的、小范圍的局部放松限購政策，來實現刺激樓市成交量回升，限購政策基本上呈現出“明緊暗松”的市場特征，另一方面，從調控政策執行的力度及市場表現來看，仍然堅持“去投資化”，盡管市場也呈現出房價降幅收窄甚至個別項目漲價的現象，但是，價格方面仍然難以有反彈的機會。

張宏偉

　　政策層面的微妙變化也引起市場買賣雙方心態的變化。

　　事實上，從市場買賣雙方心態來看，目前市場始終是處于“階段性”的觀望狀態。這種“階段性”的觀望主要表現在在微調政策的刺激下，開發商采取“以價換量”策略市場成交量被激活，成交量持續回暖之后開發企業資金緊張的局面得到緩解，降價的動力就會逐步消失，最終會選擇房價降幅收窄或漲價。而樓盤一旦降價活動停止市場就處于僵持狀態，陷入的觀望氣氛，市場成交量出現萎縮。

　　十一前后的房地產市場成交狀況亦是如此。具體而言，當前市場處于階段性的觀望狀態主要有兩方面原因：一是市場成交量回暖之后，開發企業資金面不太緊張，部分開發商或主動或被動地繼續博弈市場，開發商推盤節奏的放緩供應量的減少，從而影響市場成交量及地方政府財政收入，倒逼地方政府出臺“刺激”房地產市場的政策措施。

　　二是部分開發商利用活動營銷、房展會等時機，發出樓盤價格降幅收窄甚至炒作買漲不買跌的市場漲價預期，及部分城市銀行首套房貸利率恢復基準導致購房者購房成本增加，導致部分購房者進一步觀望。

　　那么，在目前市場“階段性”的觀望狀態下，緣何2012年10月100個城市的住宅平均價格自6月止跌后連續第5個月環比上漲?筆者認為，

　　一是從整個市場“基本面”來看，2012年整個1-8月，盡管全國的房地產投資同比去年同期出現首次回升的跡象，開發企業拿地規模(土地市場交易)、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小。成交量的持續回升導致市場“基本面”開始好轉，1-10月整個市場“基本面”應該繼續向利好方向發展。

　　二是成交量的持續回升導致開發企業資金面緊張的局面得到緩解，無論是一線城市，還是二三線城市，部分樓盤降幅收窄甚至小幅漲價也是導致房價整體上止跌微漲的原因之一。

　　三是以一線城市為代表的重點城市房價環比在上漲，結構性地帶動全國房價繼續堅挺并且保持微漲。

　　數據顯示，北京、上海等十大城市住宅均價為15625元/平方米，環比上月上漲0.33%，與去年同期相比下跌0.6%。一線城市價格環比上漲0.51%，價格又有所抬頭。

　　那么，全國百城房價連續5月上漲現象，對于當前及未來房地產市場意味著什么呢?

　　首先，全國百城房價連續5月上漲的整個市場背景來看，從市場“基本面”的房地產投資、新開工面積、土地購置面積、市場銷售面積及金額等幾個指標來看，成交量的持續回升導致1-10月的房地產市場“基本面”開始好轉，1-10月整個市場“基本面”應該繼續向利好方向發展。在這個階段，以首套房置業為主的需求將會繼續積極入市，繼續放量，延續之前成交量回升的局面，這將使開發企業對于整個市場“基本面”由信心不足轉向謹慎樂觀，這也將促使開發企業在成交量回升的之后進一步有序加大房地產投資、新開工面積，甚至重拾土地市場拿地的熱情，逐漸形成市場“基本面”的真正意義的“回暖”。

       #p#副標題#e#

　　但是，從政策面的走勢來看，盡管差別化的調控政策導致樓市成交量持續回升，開發企業的資金面的狀況也會逐漸得到緩減，但是，由于“去投資化”的限購限貸政策尚未明顯松動，因此，外來的投資投機性需求不會大規模入市，這些需求也難以對于房價產生太大的影響，房價年內出現大幅反彈的可能性幾乎沒有。

　　從價格未來趨勢角度來看，盡管當前由于樓市政策“微調”，成交量逐步回暖，房價降幅正在收窄，能夠帶來市場趨勢性下跌的市場基礎環境并不存在，房價持續下跌的動力正在逐步消失。從當前來看，全國百城房價連續5月上漲現象已經表明當前價格已經接近“市場底”，在政策“微調”定向寬松及成交量持續回升的市場背景下，房價不可能重回大幅降價的市場環境。

　　一定意義上來講，本輪調控以來，購房者已經錯過了2011年10月底至2012年上半年之間的大幅降價的最佳購房“時間窗”。盡管在去投資化的調控政策的影響下，全國房價開始有小幅回升的趨勢，今年有可能一直處于這個階段性的“市場底”，但是，購房者已經很難在短期內找到之前大幅降價的購房時間窗口。在第四季度甚至更長時間段內，小幅優惠或微幅降價將成為房地產市場的主流和趨勢。在市場基本面趨好的背景下，購房者應該抓緊房企由于企業年度銷售業績指標、短期拿地資金需求、回籠資金采購原材料及資金面短期內確實較為緊張等策略性的降價時機進行購房，而不是持續觀望，等待市場基本面趨好、房企資金面不緊張、樓盤開始漲價時再買漲不買跌。

　　從成交量趨勢來看，由于“微調”政策的繼續，那么也就明確地為首套房“自住需求”進一步放量入市提供了市場機會，應該來說，現階段仍然是自住需求最佳的購房時間“窗口”，在這個階段，首套房“自住需求”將繼續支撐整個房地產市場成交量持續回升。