馬紅漫：保障剛需住房仍是樓市調控的根本
發布時間：2012-11-16 來源：馬紅漫的博客 編輯：無憂
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受調控政策施壓影響，近期深圳房地產市場正處于成交企穩回升、房價不漲不跌的階段。針對近日住建部部長姜偉新“房地產市場調控政策不會放松”的表態，有業內人士稱，只要政策不再加碼，對深圳樓市來說就是個好消息。
事實上，深圳等地樓市交投回暖并不代表調控績效弱化，只要剛需成為購房主力就意味著商品房消費屬性的彰顯。樓市調控的目的就是全力保障自住需求，在此基礎上房價才能夠在健康的供求博弈下自發探尋合理區域。
本輪樓市的調控力度前所未有，而經歷了近三年的博弈，市場對限購令等打壓利器的反應也漸次回歸平靜。回顧此前調控軌跡，包括打擊囤地、提高首付比例、延長營業稅免征時限等舉措間斷推出，但每次急風暴雨式的調控過后，市場“免疫”能力便隨之提高。或因地方執行不力、或因房價上漲所帶來的盈利預期包容了投機成本增量，十余年來房價走入了越調越漲的怪圈之中。不可否認，當前調控堪為“史上最牛”：不僅歷時長，遠超剛需等待半年的容忍時限;而且中央也一直公開表態打壓房價決心、甚至不惜祭出限購狠招，強行將投機購房屏蔽在外。
即便如此，地方彈性執行調控政策的沖動依舊未減，并試圖通過偷換戶籍概念、放寬普通商品住宅定義等所謂微調來突破政策束縛。雖然許多地方樓市新政在“數日游”之后便被勒令禁行，但決策部門要像“打地鼠游戲”一樣，時刻提防調控邊界被跨越的現象，卻似乎讓一些看漲房價的非理性預期更加執著了。恰因此，住建部近日“如果交易量、交易價格同時上漲，就會出臺相應的政策進行調控”的聲音會被部分市場人士主觀輕視，并且樂觀地認為既有政策必然有朝一日成為強弩之末。
未來預期決定當前價格走勢，當房價繼續看漲的言論甚囂塵上之時就會慫恿更多投機者盲目跟從。在樓市調控的關鍵時期，各級地方政府部門更應當對“有保有壓”的調控基調保持高度一致。就此而言，地方政府亟待擺脫土地財政羈絆，徹底回歸獨立裁判員的角色。唯有如此，各項調控政令在執行中才能避免被隔靴搔癢的尷尬。更進一步講，厘清地方財政的過程也是房產稅等稅種改革的良機。一旦稅收杠桿成形將會為限購令等行政調控指令退出提供替代方案，有效避免房價在未來報復性反彈的可能性。
當然，對等地方政府事權與財權的財稅體制改革不可能一蹴而就，但樓市調控并不能因此而止步，反而應繼續夯實既有政策。在深圳樓市呈現復蘇回暖之際，有關部門當認真核實入市者身份，通過強化各部門信息聯網等舉措確保剛需市場不被投機因素擠占。與此同時，房產稅試點擴容工作也應積極落實，以此倒逼存量房源大規模入市，使樓市供求結構合理。
