馮侖：地產市場將實現立體城市創新模式
發布時間：2011-10-06 來源：未知 編輯：狄海霞
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據悉，MBA高峰論壇是商學院主辦的一系列公益性論壇，是華理MBA培養體系的重要組成部分，每屆都邀請知名專家和學者，對當年最為熱點的經濟事件進行探討。自舉辦以來，受到多方認識的關注。
房地產也要創新?沒錯。日前，通地產董事長馮侖出席華東理工大學MBA高峰論壇并發表演講，發表了他自己的看法。
在住宅領域，創新主要在于住宅產業化和節能環保、綠色生態，而后者則是未來房地產也最大的競爭點和創新點;在商務不動產領域，挑戰在于對商務綜合體功能的劃分及運營管理能力作設定。“立體城市”是馮侖針對城市化過程中存在基礎設施不健全、堵車、空氣質量差等環保危機而提出的構想。“創新不能停滯，房地產商要把自己當作城市化進程中的設計者、參與者和營運者。”
馮侖認為，中國的房地產行業正在經歷由資源競爭向創新競爭的過渡階段，這將是一個淘汰與再生的大洗牌時期。未來的房地產企業要不斷向住宅產業化和節能環保、綠色生態的方向不斷創新，創造新的贏利模式，才能贏得未來的競爭。
“要以行事法則來判斷什么是房地產”，演講一開始馮侖就拋出其獨特觀點，他以紐約曼哈頓房地產的經久不衰為例，說明房地產不只是土地的生意，其本質在于，一是做空間生意，二是把空間里的經濟價值最大化。
“我把房地產商業模式分成三個階段，第一個階段主要就是地主加工頭，第二個階段是廠長加資本家，第三個階段是導演加制片。”善于思考和研究的馮侖如此總結房地產的商業模式。他認為，目前國內大部分地產商還停留在“地主加工頭”的層面，這種模式一般處于經濟發展的初期，競爭的是自然資源。在城市化進程快速發展時期，“廠長加資本家”商業模式則是將住宅產業——以工業化流程生產住宅，解決第一個模式帶來的規模限制，具有發展速度快、質量高、周期短、解放管理者等優點。
隨著住宅產業化達到一定規模，房地產必然向商務不動產發展，“導演加制片”這種收費開發商產生了，它以品牌和技術帶來客戶和收入的預期，具有中期持有、能力導向、收入多樣化的特點，是一種典型的美國模式。
不同的房地產商業模式給馮侖的啟發是：做生意，要著眼于未來，不斷改進自己的商業模式，迎接經濟增長預期后的機遇，因為“智者見于未萌，愚者暗于成事”。
