經濟適用房

簡介
　　經濟適用住房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會保障性質的商品住宅。具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格而言，是適中的、能夠適應中低收入家庭的承受能力。適用性是指在住房設計、單套面積設定及其建筑標準上強調住房的實用效果。經濟適用住房的價格按建設成本確定。建設成本包括征地折讓費、勘察設計及前期工程費、建安費、小區內基礎設施配套建設費、貸款利息、稅金、1%～3%的管理費。經濟適用房以微利價出售。只售不租。其 成本價由7項因素（征地折遷費、勘察設計費、配套費、建安費、管理費。貸款利息、5%以內的利潤）構成。出售經濟適用房[1]實行政府指導價其售價由市、縣人民政府根據以上幾項因素綜合確定。并定期公布不得擅自提價銷售。
經濟適用房的發展歷程
　　醞釀時期：1991年
　　經濟適用房是我國在房改過程中為適應新的經濟形勢、由政府推出的新型房產種類，是適合中低收入家庭承受能力、具有社會保障性質的商品房。早在1991年6月份，國務院就在《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》中提出：“ 大力發展經濟適用的商品房，優先解決無房戶和住房困難戶的住房問題 ”。
　　啟動、開建時期：1998年
　　1997、1998年是房改的關鍵時期，也是房地產行業的起步時期，當時的商品房價格同以工薪階層為主的中低收入者的經濟承受能力差距甚大。國家為了解決中低收入家庭住房困難和啟動市場消費，經濟適用房于1998年適時推出了，用以解決中低收入家庭住房問題。 
　　高速發展時期：1999-2005年
　　從1998 年經濟適用房開始興建以后，全國各地的經濟適用房在短短幾年內如雨后春筍搬快速發展，房價的相對低廉，逐漸成為中低收入家庭住房的重要選擇。無論從開工面積和項目數量都在成倍增加，經濟適用房迎來高速發展時期。 
　　質疑時期：2005-2006年
　　1、經濟適用房小區出現大量閑置“豪宅”，已售經濟適用房呈現“高租售率”。 
　　2、經濟適用房都這么難買！凌晨4點排隊老大爺買不到經濟適用房。 
　　3、經濟適用房小區出現大量有錢人，奔馳，寶馬屢見不鮮。
　　轉型時期：2006年8月
　　建設部稱，經濟適用房將一改以往出售的形式，面向低收入人群出租。租賃型經適房將是未來發展方向。廉租房、租賃型經適房及限價商品房三者將共同組成實物型的住宅保障。未來住宅保障體系中的實物補貼可能將分為三個等級。
購買經濟適用房的優惠政策
　　免征城市基礎設施配套費和商業網點建設費以及契稅，減半征收水電增容費等各種稅費。建設用地采取行政劃撥方式供應，優先給予辦理有關手續。另外，經濟適用房建設管理費只限于1%～3%，市場利潤被限在3%以下。
經濟適用房價格構成
　　•住房建設的征地和拆遷補償安置費； 
　　•勘探設計和前期工程費； 
　　•住宅小區基礎設施建設費； 
　　•建設安裝工程費； 
　　以上4項之和為基礎的1%～3%的管理費、貸款利息、稅金、3%以下利潤、規費（各地有優惠政策）。商品房除以上8項外，土地出讓金，利潤不受限制，由市場決定。
經濟適用房與商品房不同之處
　　•獲得土地的方式不同，經濟適用房建設用地實行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出讓方式須交納土地出讓金；
　　•成本結構不同；
　　•租售政策不同，經濟適用房只售不租，商品房不受限制；購買條件和對象不同，經濟適用房享受政府優惠，其購買對象是特定的，只供給城鎮中低收入家庭，因而要實行申請審批制度，商品房購買對象和條件不受限制；
　　•價格政策不同，經濟適用房出售實行政府指導價，不得擅自提價出售。商品房出售價格完全由市場決定。 居民個人購買的經濟適用房產權歸個人； 房屋的產權分四部分：使用權、占有權、處置權和收益權，與商品房相比經濟適用房的產權只在收益權上與它們不同。商品房上市出售后，收益全部歸個人所有。
購買經濟適用房的人群條件
　　《經濟適用住房管理辦法》第二十條規定，符合下列條件的家庭可以申請購買或承租一套經濟適用住房： 
　　(一)有當地城鎮戶口（含符合當地安置條件的軍隊人員）或市、縣人民政府確定的供應對象； 
　　(二)無房或現住房面積低于市、縣人民政府規定標準的住房困難家庭； 
　　(三)家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標準； 
　　(四)市、縣人民政府規定的其他條件。
　　按20條第2款規定，不能再申請經濟適用房.
購買經濟適用住房的稅費
　　▲1、在交易過程中： 
　　①契稅：買方繳納房價款的4%；建筑面積在120平方米以下的減半交納，即交2%。 
　　②買賣手續費：120平方米以下（含120平方米）的，每套250元；120平方米以上的，每套500元。 
　　③印花稅：買方房價款的0.5‰。 
　　④公共維修基金：購房款的2%。 
　　▲2、在申辦產權證過程中： 
　　①登記費：每建筑平方米0.3元。 
　　②房屋所有權工本費：每證收費4元。 
　　③印花稅：每件5元。

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