“地王”消化不良 逼出江蘇“限地禁地令”

摘要：近兩個月來，不但一線城市地王頻出，部分二線城市的土地市場也表現(xiàn)活躍，包括杭州、武漢、南京、天津在內(nèi)都涌現(xiàn)了地王。

　　9月12日，廣州越秀地產(chǎn)以90.1億元的總價，競得武漢市精武路武告字(2013年)21號地塊，樓面地價為12617元/平方米，該地塊刷新了武漢市土地成交總價和單價紀錄。隨后，9月18日，融創(chuàng)以103.2億元競得天津南開天拖地塊，刷新天津單幅土地出讓總價紀錄。

　　然而，盡管眾多房企奮不顧身拿地王，但是并非誰都能夠保證有實力消化地王。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭就表示，過去十年不少地王項目僅獲得了微利，甚至賠了本。南京林業(yè)大學城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠對此現(xiàn)象也表示憂慮：“以往經(jīng)驗告訴我們，當?shù)赝踉�堆之際，往往是瘋狂的時候，最后容易出事，過去很多地王到現(xiàn)在還沒解套。”面對地王頻出的火熱市場，一些地方政府開始著手采取措施防止地王背后的風險。之前包括中冶置業(yè)退掉“南京下關(guān)地王”地塊，以及雅戈爾退掉杭州地王的事件暴露出一些房地產(chǎn)企業(yè)不具備開發(fā)能力而對大面積土地“消化不良”，開始引起地方政府的警惕。9月份，江蘇省國土資源廳會同江蘇省發(fā)改委、省經(jīng)信委共同編制發(fā)布“限地禁地令”，明確限制單塊土地出讓的面積。按照該規(guī)定，大城市單塊土地出讓不大于20公頃。據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，江蘇省的“限地禁地令”可能與中冶置業(yè)之前退地王有關(guān)。

　　“限地禁地令”對“巨無霸地塊”說不

　　9月份，江蘇省國土資源廳會同江蘇省發(fā)改委、省經(jīng)信委共同編制發(fā)布“限地禁地令”，明確規(guī)定不同級別城市所出讓住宅用地面積的限定標準，小城市和建制鎮(zhèn)7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃。

　　克而瑞研究中心認為，這種限定土地出讓體量標準的做法將從源頭上減少總價地王出現(xiàn)的概率，起到一定的引導(dǎo)市場預(yù)期的作用。同時，企業(yè)以較高價格獲取地塊后由于資金緊張而出現(xiàn)退地等尷尬局面或也因此減少，有利于房地產(chǎn)市場風險管控。單幅住宅用地出讓面積不得超過20公頃，也就是不得超過20萬平方米，也就是說今后類似于“南京下關(guān)地王”那樣的“巨無霸”地塊將不會出現(xiàn)。此外，“限地禁地令”還明確規(guī)定黨政機關(guān)辦公樓用地，也將同樣受此限制。

　　業(yè)內(nèi)人士認為該項政策或是針對中冶置業(yè)退地王的現(xiàn)象。就在去年11月底，中冶置業(yè)以56.2億元的價格拿下與1、3號相鄰的2號地塊，然而到了今年7月8日突然宣布退2號地。

　　對于中冶退地原因，分析人士認為直接原因是拆遷成本陡增所致，但實際上更多的是因為這塊地土地面積過大，后期開發(fā)需要資金投入過多，中冶置業(yè)本身缺乏大盤開發(fā)操作能力，加之中冶集團母公司經(jīng)營虧損、資金壓力過大等原因使得中冶置業(yè)不得不知難而退。而目前，南京下關(guān)濱江地塊的1、3號地仍在中冶手中，這3塊地當年是200多億元的總價地王，如今這3塊地的后續(xù)開發(fā)都可能出現(xiàn)問題。大面積土地整體交給單一開發(fā)商開發(fā)，容易引起“消化不良”，這是江蘇省出臺“限地禁地令”的一個重要原因。

　　萬盛置業(yè)有限公司總經(jīng)理陳寶清表示，“開發(fā)商退地挺正常，以前就有這種情況，企業(yè)對一個區(qū)域的研判可能是存在一些問題，損失掉的只是一些保證金，是一種市場行為，地王退地也是市場行為。在拿項目之前，開發(fā)商對自己是否有足夠的實力運作好這一項目，應(yīng)該有充分的了解。”

　　“消化不良”的地王

　　在全國來說，拿到地王而無力開發(fā)最終不得不退地的案例并不鮮見。

　　2010年11月30日雅戈爾置業(yè)獲得申花兩宗宅地56號地塊和53號地塊，樓面價分別為18114元/平方米和17751元/平方米，成為申花地王。由于在樓市的低潮期申花板塊內(nèi)某樓盤起價一度低至18593元/平方米，接近雅戈爾地塊的樓面價。2013年6月20日，雅戈爾不得不宣布放棄開發(fā)杭州申花56號地和53號地。

　　2009年8月，西子房產(chǎn)公司以總價7.7億元拿下杭政儲出[2009]29號地塊，折合樓面地價24295元/平方米，成為當時的地王，但項目在停工兩年后被正式退地，這塊土地后來又被綠城集團收入囊中。

　　2009年11月順義區(qū)國企大龍地產(chǎn)以50.5億元拍下順義區(qū)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地，創(chuàng)造了新“地王”，但由于公司不具備支付能力，隨后北京市國土局以大龍地產(chǎn)逾期未簽訂出讓合同的理由，收回了該地塊并罰沒2億元競買保證金，暫停大龍地產(chǎn)的土地出讓交易活動的資格。

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