經濟學家：幾近瘋狂的“地王頻現”不是好兆頭
2013-09-14 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：9月4日，北京農展館地王引發的關注余溫未降，5日上海、杭州、蘇州一日內就又連續拍出三個“地王”，三塊土地總成交價超過400億元。僅僅兩天時間，全國四大城市連現四個“地王”，特別是北京地塊樓面價竟高達73099元/平方米，連業內人士都大呼意外。
在中國經濟持續低迷之下，今年的土地市場卻逆市火爆。僅8月一個月，北上廣深等十個典型城市土地出讓金收入就達811.6億元，同比增長149.3%。土地成交均價為每平方米3259元，同比增長151.4%，已持續11個月同比正增長。
“地王”年年有，今年何其多。“地王”頻現背后自有其自身的經濟邏輯。最重要也是最直接的原因就是房企對未來樓市還是看好的，可以說，所有高價拿地房企都對未來的房地產需求持續保持高位充滿信心。二是去年下半年以來的不俗銷售業績已經為房企準備了充足的彈藥，再加上通過各種銀行表外融資渠道獲得的資金，“不差錢”的房企拿起地來自然底氣十足。三是在一二線城市，具有位置優勢的土地已經成為稀缺資源，“物以稀為貴”，地價不漲也難。四是大部分房企手中的土地庫存已不多，補庫存顯然是公司發展的剛性戰略需求，在土地市場供應嚴重不足的情況下，地再貴也得硬著頭皮上。用某開發商的話說，就是“死也得去賭”。
何況，這種“賭”不一定就會死。2009年、2010年、2012年，每次“地王”出現時，大家都認為是在“賭”。可接下來的事實卻一再證明，“賭”不但沒有死，可能還活得比別人更好。時至今日，這種先驗性的認知在很多開發商的腦海里已經根深蒂固。
只是，這種“越調越漲”的游戲是否真的如開發商所愿能繼續“賭”下去?筆者個人并不看好。在過去的十年，房地產看空派因為“屢屢失言”常常被大家所調侃，而唱多派則以勝利者的姿態洋洋自得。房地產市場如所有其他商品市場一樣，有漲就有跌，調整遲早會來，這一點我堅信，除非中國的經濟發展模式有巨大的轉變。中國樓市從來沒有經歷過調整的“一路上揚”，肯定會迷惑貪婪人們的雙眼，只有當潮水退去時，才會知道誰一直在裸泳。
之所以會調整，是因為我們已經開始步入經濟增長的新臺階。包括德國、日本、韓國、中國臺灣等國家和地區的發展經驗表明，在經歷了二三十年的高速經濟增長后，當人均GDP達到11000國際元左右時，無一例外地會出現增長速度的自然回落。據有關研究測算，2012年我國的人均GDP已經超過9000國際元。再縱觀2009年后中國經濟的發展現實，可以初步判斷中國經濟增速確實正在經歷不同增長平臺之間的切換。經濟增長由高速切換到中速或低速時，人們最容易犯兩類錯誤：一是“推高”，不惜一切手段想回到以前的高速增長時代;二是“快落”，當轉型問題處理不好時，經濟容易陷入“泥潭”。而且經驗表明，“快落”往往是“推高”造成的，開始不認輸，結果輸得更慘。想想我們當前對中國經濟或者中國樓市未來的盲目樂觀，是不是也在犯第一類錯誤呢?
經濟轉換期的最大特點是需求發生了根本性的變化。在平臺切換前，經濟波動造成的短期需求不足和產能過剩往往會被隨后而來的長期需求增長所吸收。據國務院發展研究中心劉世錦的研究，我國的長期需求峰值將陸續到來。城鎮化住宅需求的年度峰值約為1300萬套，預計出現在2015年左右，此后可能會保持既有水平或者開始出現負增長。
劉世錦的研究還表明，在經濟換臺階時，人們的預期容易產生混亂，情緒波動比較大，經濟的走向不是太明朗，所以這一時期經濟具有超過以往的不穩定性和不確定性。日本在“失去的二十年”里最厲害的時候房價下跌了近三分之二;從1997年到2002年的5年時間里，中國香港大部分房子大跌了50%左右。而今天，李嘉誠已經開始拋售內地的房產以“落袋為安”。難道，在中國經濟整體下臺階、房產稅試點進一步擴圍、土地制度改革有望于不久后啟動的大背景下，中國房價的調整有可能會是例外嗎?
今天的高地價注定要與未來的高房價相連，在中國經濟不可避免地下臺階的大趨勢下，近乎瘋狂的“地王”頻現絕對不是什么好兆頭。
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