“地王”與“限價地”并存 北京土地市場現分化
2013-09-05 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：昨日(9月4日)，北京土地市場迎來了不平凡的一天。因為接連拍出的兩宗地塊走向了兩個極端，農展館地塊以7.3萬元/平米的價格刷新了北京單價地王，而豆各莊地塊的銷售均價卻被限制在2.2萬元/平方米以內。兩宗地塊兩種“命運”，北京土地市場出現分化。
一方面，調控房價的壓力巨大;另一方面，土地財政的依賴難消。業內分析認為，“限價地”與“準地王”互現將成為未來土地市場的主流。“限價地”在一定程度上延緩房價上漲的沖動，滿足中低收入的住房需求;而市場化形成的“地王”，一定程度上補充了財政收入，也使政府有更多資金反哺保障房。
北京土地市場呈現“冰火兩重天”
9月4日，北京接連出讓兩宗地塊，成交總額高達61億元，分別被融創和恒大收入囊中。雖然都在北京同天售出，但兩地塊卻呈現出相反的“命運”，北京土地市場呈現“冰火兩重天”。
農展館地塊設置了合理土地上限價格，當競買報價達到合理土地上限價格時，競報異地建設醫院面積，最后融創以21億元配建27.8萬平米的醫院面積競得該地塊;粗略計算，土地溢價率為16%，樓面價為35501元/平方米，但考慮到配建醫院的成本，所以折合樓面地價將突破7萬。
農展館地塊以7.3萬元/平米的價格刷新了北京單價地王。鏈家地產市場研究部張旭認為，該地塊樓面價已經遠超過目前農展館商圈4萬元/平米左右的平均價格，再現樓面價與二手房價格的倒掛，而該項目開發為豪宅級別的高端項目可能是未來唯一的選擇。
與此同時，經過43輪競價，恒大以40.4億元加配建51500平方米公租房的代價將朝陽豆各莊地塊拿下，剔除公租房部分，折合樓面價16618元/平方米。本次出讓宗地中除公共租賃住房外，剩余居住用途建筑規模建設的商品住房銷售限價為22000元/平米。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，豆各莊地塊算上建安及管理成本4000-5000元/平米，整個項目的利潤空間微乎其微，但是作為恒大地產來北京的第二個項目而言，“試水”意義大于該項目本身。
“該地塊周邊的二手房交易價格約為2.6萬元/平米，限價商品房的價格優勢還是比較明顯的，銷售基本情況將會十分良好。該地塊與恒大地產上次競得的昌平沙河高教園二期地塊一樣，只是其曲線進入北京市場，打造自己的北京運營團隊的被迫選擇。”張旭說。
“地王”與“限價地”并存成主流
對于一邊嚴格限制地價、一邊又任由地王出現的現象，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為這并不矛盾，“限價地”與“準地王”互現將成為未來土地市場的主流。一方面，這符合調控基調;另一方面，也與市場要求相符合。
“通過行政干預的‘限價地’能在一定程度上延緩房價上漲的沖動，滿足中低收入的住房需求;而高端物業交由市場來競爭，企業自行承擔風險，即通過市場化形成‘地王’，也使得政府能有更多資金反哺至保障房之中。”胡景暉說。
一方面，調控房價的壓力巨大。張大偉表示，逐漸增加供應的限房價地塊、配建保障房的普通地塊將是土地市場的主角。商品房部分可能價格依然持續上漲，但普通中低收入人群逐漸可以選擇購買價格相對較低的限價房。而房價控制目標也可以在低價房占比增加的情況下非常容易完成。
另一方面，對土地財政的依賴短期難消。胡景暉認為，從土地財政角度來看，由于房價受限(明顯低于周邊房價)，也在一定程度上影響土地出讓價格，政府土地收入將減少，為保證土地財政收入，其他非普通住房用地需要通過市場化出讓，創造高地價款來平衡限價地的損失。
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