專家：沒有一個國家能夠通過房產稅來抑制房價

2013-09-06 來源：0352房網編輯：李建霞

　　摘要：盡管專家們一再重申，以為開征了房產稅，房價會應聲而落，其實是個認識誤區。然而，在“邊調控邊上漲”的窘境中，仍有許多人對房產稅的出臺寄予了無限的期許。而這些人恐怕注定要失望了。據統計，全世界對住宅征收房產稅的國家和地區約40個，迄今為止，還沒有用房產稅抑制房價上漲的成功經驗。

　　而從上海、重慶的試點來看，房產稅遠不能承擔起地方主體稅源的重任。而房產稅成為主體稅源，被認為是將地方政府從對土地財政的過度依賴中“拯救”出來的有效辦法。

　　不僅如此，契稅、印花稅、土地使用稅、企業所得稅、個人所得稅、營業稅……圍繞房地產業的各種稅費已達幾十種。而不管是向企業征收的還是向個人征收的，最終埋單的都是消費者。那么，人們有理由問一句，如果一定要開征房產稅的話，以前的這些稅費是不是有必要做個清理?

　　毫無疑問，在房產稅的真實定位與百姓的期許間存在著巨大的落差。由此，我們有必要問一問，出臺房產稅的目的到底是什么?房地產稅收體系的改革不是簡單的“加減”問題，而是需要通盤考慮設計的問題。由此，才能保持稅制的“剛性”、調控的效率。房地產稅制改革需要新思路。

　　8月底，國家發改委主任徐紹史、財政部部長樓繼偉在向全國人大常委會作報告時，都建議擴大房產稅試點。不僅如此，徐紹史還表示，房產稅試點擴容的時間表是今年下半年。也就是說，在未來4個月內，房產稅將會擴大試點。

　　盡管已有試點，但這個稅種一直以來并未被廣大民眾真正了解。房產稅是對所有的住宅都征收還是只針對一部分住宅征收?房產稅的開征會帶來房地產市場怎樣的變化?在現有的房地產稅收體系中，如何厘清房產稅與住宅建設、交易環節的稅收之間的關系?

　　沒有一個國家能夠通過房產稅抑制房價

　　8月底國家發改委主任、財政部部長不約而同地表態，目的就是通過房產稅抑制高房價。“房產稅真能把房價打壓下來嗎?要是能的話，我的房子豈不是買早了?”買房人對此疑問連連。

　　許許多多準備買房的人都對房產稅有著類似的看法：這是房地產宏觀調控的一個措施，是為了抑制高房價。

　　然而，在專家看來，這種看法并不靠譜。

　　國務院發展研究中心宏觀經濟研究部第三研究室主任張俊偉說，房產稅是一種財產稅，作為一種經濟杠桿，必然會對房價產生影響，但只是影響房價的諸多因素之一，而且是一種慢變量，期望房產稅來抑制房價是不現實的。

　　在張俊偉看來，近年來，國內輿論把開征房產稅看作是控制房價的“殺手锏”，一個重要原因，是我國房地產市場出現了“邊調控、邊上漲”的尷尬局面，社會心態趨于浮躁，期望能出臺一項政策立竿見影地遏制房價上漲。此外，近年來，全社會對財稅政策的理解日趨功利化，把財政、稅收簡單地看作宏觀調控的工具，動輒增減政府支出，動輒調整稅收，使得稅收法定的原則幾乎被完全拋棄。這也讓很多人把房產稅看作一種宏觀調控的工具。

　　按照國務院發展研究中心剛上市的《中國住房市場調控與政策》一書所述，房屋持有環節的稅收對穩定住房交易價格的效果僅僅體現在短期。從總體上看，稅收調整對房價的影響比較有限，這主要是因為住房價格是多種因素共同作用的結果，而不僅僅是財產稅的調整。美國等國早就實行房產稅，但并沒有解決房地產市場平穩運行問題，也沒有解決房價的大幅上漲問題。

　　在這個問題上，包括財政部財科所所長賈康在內的多位專家都曾多次表示，反對將房產稅定義為抑制高房價的工具。在房產稅與房價的關系上，能夠說得通的邏輯鏈條是，開征房產稅，會影響房產持有人的持有成本，這部分成本無法轉移，當持有成本高到一定程度，持有人會選擇賣出房產，從而增加住宅的供應量，有可能帶來價格的變化。

　　但決定房價的因素還有很多，僅僅開征房產稅無法肯定地帶來房價的變化。

　　據統計，全世界對住宅征收房產稅的國家和地區有40個左右，都是經濟發達地區。但遺憾的是，迄今為止，還沒有用房產稅抑制房價上漲的成功經驗。18世紀末，美國就開始征收財產稅，到19世紀中期各州普遍開征了財產稅，但扣除通貨膨脹因素之后的統計顯示，從1997年到2006年美國房價總體上漲了57%。1991年日本為了調控房價，創設了地價稅，但并沒有起到應有的作用，房地產泡沫破滅后，1998年地產稅被停止征收。

　　韓國2005年開征了綜合房地產的持有稅，試圖抑制房價攀升，但是事與愿違。

　　開征房產稅要達到什么目的

　　既然無法像輿論所希望的那樣達到抑制房價的目的，那么開征房產稅的意義到底是什么?

　　其實，在我國，房產稅并不是一個新稅種。早在1986年，我國就出臺了《中華人民共和國房產稅暫行條例》。這個條例規定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納，稅率為1.2%;依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。

　　在當時的環境下，房產稅并未覆蓋居民住宅。這個暫行條例將個人所有非營業用的房產列入免征房產稅的范圍。從那時起，房產稅在我國基本上就是面向經營性房產。

　　不過，1998年房改之后，我國房地產市場迅速發展起來，房價大幅攀升，地方政府通過賣地賺得盆滿缽滿，土地財政開始成為地方發展的一個越來越突出的問題。

　　不同機構的統計都顯示，賣地收入在地方財政收入中的占比越來越大。全國人大常委會委員、財經委副主任委員尹中卿曾引用過一組數據，1999年～2012年，全國土地出讓收入總額接近15萬億元，年均超過1萬億元。其中，2011年土地出讓收入占當年地方財政收入的比例高達60%以上。

　　“我國對居民持有的住房沒有開征房產稅。但由于城市土地國有，政府在土地供應環節處于壟斷地位，地方政府獲得了高額的土地出讓金收入。”張俊偉說，但城市對土地出讓金收入的高度依賴也帶來了一系列問題，比如推高房價、產生房地產泡沫、導致經濟扭曲等。可以說，伴隨著房價的持續快速上漲，土地財政的弊端已充分暴露了出來。開征房產稅，是重構地方政府收入體系，為經濟社會的持續發展夯實基礎的一個重要手段。

（責任編輯：李建霞）