北京杭州準地王出讓被叫停 土地市場風向有變
2013-10-14 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：近段時間，各熱門城市地王頻出，北京、上海、杭州年內土地出讓收入超千億元，一片火熱之中，北京、杭州卻在兩天內相繼出現“潛在地王”暫停出讓的情況。是國土部的喊話起效，還是單純的個案?是否代表了土地市場的風向將有轉變?帶著這些問題新金融記者采訪了業內人士。
意料之外 情理之中
10月10日，原定于當日出讓的杭州市蕭山區兩幅地塊，在拍賣前夕突然宣布臨時取消出讓。值得注意的是，其中位于蕭山區湘湖農場的地塊，出讓面積13.34萬平方米，起拍總價33.75億元。“按照這個價格，即使底價成交，這塊地也會成為蕭山區域的總價地王。”中國指數研究院[微博]杭州分院研究總監高院生對新金融記者表示。而該地塊2.3萬元/平方米的起拍單價，也很有機會打破6月份北京金隅創下的杭州土地市場近2.6萬元/平方米的今年單價紀錄。
巧合的是，在杭州蕭山地塊臨時取消出讓的前一天，北京市順義新城第21街區地塊也暫停出讓，而該地塊還是3年前大龍地產退回的天竺22號地塊的其中一部分，也就是當年被大龍地產退回的2009年北京單價、總價“雙料地王”。這幅被暫停的地塊，土地面積23.3萬平方米，建筑控制規模10萬平方米，掛牌出讓起始價為21.5億元，起始樓面價2.1萬元/平方米。雖然在今年北京土地市場火熱，夏家胡同地塊、孫河地王、農展館地塊等相繼刷新北京單價地王的情況下，這塊地成為今年北京土地市場單價地王的機會不大，不過一旦入市勢必也會拉動周邊區域新一輪的房價上漲。北京市國土資源局人士在接受媒體采訪時表示，順義新城第21街區地塊的暫停出讓有出于防止北京近期再出新地王的考慮，同時也是為了平抑整體市場的預期。
北京、杭州熱門地塊的暫停出讓，極易讓人聯想到國慶假期前國土部對土地市場過熱的喊話。9月25日，國土資源部在北京召開部分地區和城市房地產用地管理和調控座談會。會議對一些地方政府默許甚至助推出現高價地，抬升房價地價;或在債務壓力下，集中推出優質地塊，忽視有關均衡供地要求等行為提出了警示。國土部副部長胡存智表示，供需緊張的一線城市要加大住宅用地供應，平抑地價，務必做到年內不再出“地王”。
中國指數研究院南京分院總經理曹旭東表示，一些城市暫停部分潛在高價地的出讓，是情理之中的事。“暫時避避風頭，可能會在短時間內使土地市場不再升溫。但這還是治標不治本，需要大的預期改變，才能使土地市場回歸理性。”曹旭東表示。
火熱背后 風險隱憂
北上廣深為代表的一線城市，以及杭州、天津等二線城市，在剛剛過去的三季度均迎來土地市場成交高峰，年內單價地王、總價地王紀錄紛紛被打破。土地市場的熱度也傳導到房地產市場，地王地塊周邊的二手房價往往在消息傳出后應聲而漲。
從全年來看，北京、上海、杭州年內土地出讓金均已超過千億元，創近年來的最高紀錄。杭州市國土資源局10月5日公布的土地出讓成交結果統計數據顯示，今年前三季度杭州(含蕭山、余杭)共出讓土地171宗，面積為606.95萬平方米，土地出讓收入超過1000億元，達1022.76億元，創近5年杭州土地出讓收入新高。據統計，北京前三季度出讓金已達到1154.89億元，打破同期歷史紀錄。而上海土地市場前三季度土地出讓金額達1538億元，而去年全年上海的土地出讓金只有968億元。
今年1-9月，全國300個城市共推出土地30892宗，推出面積118471萬平方米，同比增加9%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)9718宗，推出面積42829萬平方米，同比增加21%。1-9月，全國300個城市共成交土地26242宗，成交面積100425萬平方米，同比增加15%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)7929宗，成交面積35993萬平方米，同比增加37%。
值得一提的是，就在北京、杭州相繼暫停部分熱門地塊出讓的時候，上海、杭州依然在同一天出現了土地出讓高潮。10月10日，天寶遠東以5.68億元競得浦東新區濰坊新村街道黃浦江沿岸E18單元7-7住宅地塊，溢價率63.2%，樓板價40106元/平方米，該樓板價也創下了今年上海土地成交單價的最高紀錄。而杭州也在同一天出讓了9宗余杭地塊，出讓總面積24.11萬平方米，富力[簡介 最新動態]、合景泰富[簡介 最新動態]等開發商參與了這些地塊的競拍。而在國慶前后，北京市土地整理儲備中心在幾天內集中發布了17宗經營性用地，總出讓土地面積高達188.9萬平方米，其中包括10塊住宅用地，總的住宅土地面積也達到了157.8萬平方米。
高院生表示，目前在各地制造地王的開發商中，一類是尚未進入當地市場的大型開發商，往往為了制造轟動效應不惜代價高價搶奪熱門地塊;另一類則是進入本地多年，有雄厚資金實力的外來企業，但它們在拿地時會相對謹慎;第三類則是實力較強的本土企業，為了保持優勢競爭優質地塊。“相對來說，第一類房企往往會成為攪動本地土地市場的‘鯰魚’。上個月恒大以26億元，溢價53%的代價進駐杭州蕭山，就是這種表現。”高院生表示。
“在本輪土地熱潮中，地方政府成為主要推手，一、二線城市集中推出城市中心地塊，造成開發商的追捧，共同造成了地價的快速拉升。房企在前三季度大都銷售良好，融資相對容易，拿地資金相對充足。”天津財經大學經濟學院副院長叢屹表示，但在GDP增速回落和社會資金保持總平衡的大背景下，這種地價上漲是非理性的，蘊含著較大風險。而當下信貸和融資都有收緊趨勢，也預示著高價搶地王的房企面臨的資金壓力將會逐步加大。
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