“土地財政”與“空置房”是房產市場調控難點(2)

2013-10-29 來源：0352房網編輯：張曉波

　　1.對新建房、二手房實施有差別的“限購”、“限貸”政策。我國目前的房地產調控政策以“限購”、“限貸”為核心，但對實施客體——新建房、二手房，“限”的程度都一樣，筆者認為這不利于搞活二手房市場。針對我國目前“基于投機投資性需求擁有多套住房的居民頗多且多為空置房”也即二手房供給潛力巨大的現實，筆者認為，對二手房市場不應該“限”，而是如何“激活”的問題;從需求角度調控房地產市場應體現“嚴控新建房、激活二手房”即“收緊增量、釋放存量”的方針，對購買新建房、二手房實施有差別的“限購”、“限貸”政策，即購買新建房一切從“緊”，購買二手房適度從“寬”甚至予以鼓勵。

　　2.在增加經濟適用房、保障房供給的同時，著力盤活現有“空置房”。對“空置房”進行全面調查統計，摸清底數，采取行政手段和經濟手段(如對“空置房”管理上要從嚴收費)，促其對外出租或出售。一是針對機關事業單位工作人員開展“治理空置房浪費活動”。機關事業單位工作人員擁有的“空置房”占有較大比重，建議結合群眾路線教育活動，對公務員尤其是領導干部進行“晾房”，即要求機關事業單位工作人員對自己家庭所有的房產張榜公布，把“空置房”作為最大的資源浪費進行“治理”，宣傳毛澤東同志當年所講的“貪污和浪費是最大的犯罪”思想，要求領導干部及機關事業單位工作人員帶頭將自己家庭所有的“空置房”對外出租或出售。此舉既可促進“空置房”的出租或出售，也可以促進廉政建設、減少腐敗，同時也是群眾路線教育的一項重要成果。二是出臺支持政策，搞活房屋租賃市場。一方面采取出租房屋稅收優惠等措施鼓勵“空置房”對外租賃;另一方面對符合購買經濟適用房、保障房條件而又無力購買或暫時無法供給的，政府給予一定租房補貼，鼓勵租房居住此舉可減輕政府保障房建設的壓力并減輕保障房建設盲目性。三是對剛性需求、改善性需求的購房者購買二手房要在稅收等方面給予一定優惠，鼓勵更多地購買二手房。

　　3.以家庭為單位實施“最高居住面積”限制制度，超過限制標準的征收“房產稅”。如家庭人均最高居住面積不得高于70m2、每戶不得高于210m2，超出部分按差別稅率征收房產稅。并不斷加大力度，提高住房持有成本，以敦促基于投機或投資性需求擁有多套住房的居民將多余住房更多地向外出售，不讓他們“坐享其成”。從長期看，這項政策是增加二手房供給的重要舉措，可以有效降低二手房市場價格，再加之對剛性需求、改善性需求的購房者購買二手房的優惠政策，可以吸引這部分購房者將目光更多地投向二手房市場，進而減少對新建房的需求，實現整個房地產市場的穩中有降。

　　4.“釜底抽薪”，消除推動房價上漲的主要動力。如何消除土地因素的影響是抑制房價上漲的治本之策。建議將各級地方政府的土地出讓金收入一律上交中央城鎮建設用地是國有土地，出讓金上交中央有相應理論依據，中央再按全國平均出讓價格和各地的出讓面積對地方政府實施轉移支付。此舉可以降低地方政府抬高土地出讓價格的積極性這一積極性的消失，可以改變地方政府在控制房價方面不想作為的局面，這在很大程度上會消除土地因素對房價上漲的影響，并對區域經濟協調發展起到重要推動作用。

　　5.以促進房地產業市場競爭為重點，降低房地產業的平均利潤率。目前看，由于房地產業的進入“門檻”較高，房地產業基本處于壟斷競爭的格局，壟斷因素的存在必然使該行業的平均利潤率偏高、存在經濟租，而經濟租的存在，必然會誘發投資及投機性需求。建議在政府加強監管的前提下，適當降低房地產業的進入“門檻”，使更多的生產經營單位進入房地產行業，以強化市場競爭，降低房地產業的平均利潤率，進而可在一定程度上使房價下降并不斷趨于理性發展軌道。

　　6.加強房地產市場的統計調查，為房價預期管理提供完整準確信息。建議政府統計部門要加快完善房地產業調查的統計制度方法，加大調查力度，最好能對房地產業進行定期普查，尤其要摸清存量房和“空置房”底數，并以普查為基礎開展經常性的抽樣調查，掌握市場走勢;同時鼓勵政府統計機構尤其是民間統計機構對不同階層的居民進行問卷調查和電話調查，掌握居民的剛性需求、改善性需求、投機投資性需求變化及二手房供給變化態勢，分析供需差異變化趨向，并及時完整公布所得信息，為政府制定房地產調控政策及居民個人決策提供參考依據。

（責任編輯：張曉波）