陳寶存：養老地產產業關鍵在于持有經營(2)

2011-05-03 來源：0352房網編輯：編輯小馮

　　考察眾多項目時我們發現：很多著名的養老項目，養老公寓并不是項目的主體。原因當然是只有養老公寓，對于投資的收回目前來說還沒有很好的模式。而居家養老的概念目前還沒有根本改變，高端的機構養老還屬于培育階段，所以持有型養老公寓的發展還不能成為主流。

　　在談到險資投資養老地產的訴求時，我和同行有爭議。他認為養老地產持有經營要考慮資金風險，經營收益不足10%，貸款利息都不足以償還，所以養老項目的持有經營是沒有利潤的。這一點我也贊成。對于房企開發經營養老地產項目，確實是不可持續的。那么，開發與經營的截然分開勢在必行。

　　作為財務出身的我來說，對于項目資金鏈與項目的盈利是過于看重的。所以在我們操作的生態城項目前期規劃負責人任上，對于項目成本的關注與開發、經營的關注是長期的。考慮開發階段的投資收益問題，我們主要關注的土地成本問題、建設成本問題，引入養老產業以及養老產業布局的盈利問題。如果僅僅依靠開發企業本身的投資，我們必然是放棄現有項目。但是由于我們的接手方鎖定的是國內首屈一指的險資，與國外基金的合作，有實力進行持有經營，這才是項目得以進展的關鍵。

　　無疑，養老地產是相當有前景的，市場需求也是不可抑制的。但是，對于開發單位來說，項目散售模式是很難持續的。散售的結果必然是另一種房地產開發項目，項目也就有掛羊頭賣狗肉之嫌。那么，項目開發建設完成之后的接收方選擇才是我們應該關注的重點。

　　養老地產是由前景的，但是要有深入的對于開發建設經營模式的探索。

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