曹盛潔2012中國房地產將崩盤？
2011-05-05 來源：0352房網 編輯：編輯小馮
不知是否因為受了好萊塢大片《2012》的影響，幾位“專家”不約而同地宣告，2012年中國房地產行業將迎來其末日大審判。中國社科院研究員曹建海預測，最晚到2012年中國房地產必將崩盤，整個房價將下跌40%—50%。與此同時，牛刀先生也認為，中國房價泡沫將于2012年破滅。最后能夠存活下來的只有占總量20%的上市公司和品牌房企。
多么“偉大”的預言，真是令人震耳發聵!開發商和投資客，你們現在還等什么?趕快去找諾亞方舟吧，兩年后一場大洪水會讓你們面臨滅頂之災;各級地方政府，你們還猶豫什么?趕快降價把土地賣給開發商吧，如果房價跌40%-50%，地價就成“地板價”了。
盡管相關利益群體似乎對曹建海、牛刀這兩位“劍客”的觀點置若罔聞，但他們卻受到了部分網友的熱烈追捧。與2005年預測“上海房價會下跌50%，北京會下跌30%”的易憲容先生一樣，曹建海、牛刀被譽為“社會良心”，而駁斥他們觀點的人則有可能成為“人民公敵”。
然而，任何銳利的觀點都需要足夠的論據來佐證。遺憾的是，筆者仔細研讀了兩位劍客的文章，只留下一聲嘆息。
實際上，這已不是曹建海先生第一次預測房價大幅下挫，去年4月他就拋出“房價兩年后將大跌40%至50%”的言論。由此推算，“崩盤”的時間節點應在明年春天。在房價一路狂飆后，曹建海修正了自己的觀點：房地產2012年必將崩盤，中國所有城鎮的房價將從2010年的最高點的價格回落50%以上。
令人匪夷所思的是，中國房價如果能從今年高點下降50%，對部分城市而言不過意味著回到去年4月左右的水平。這與其去年預測的“房價兩年后將大跌40%至50%”時的價格基數完全不同，等于變相承認自己之前的預測是錯誤的。
筆者一直不明白，為何這么多專家總想做“章魚帝”，或許我們應該看看若干年前經濟學家凱恩斯是如何拒絕預測未來經濟走勢的——“長期看，人總要死的。”在充滿變數的市場，預言家的不敗神話早晚會破滅。
這一次，曹建海先生預測房地產必然會崩盤主要有以下兩個理由：一是目前的空置率;二是房價下跌60%的壓力測試。第二條理由令人尤為不解，難道銀行做房價下跌60%的測試，就意味著房價會以相似的幅度下挫嗎?銀行做壓力測試不過是其金融風險管理方面的常規行為，以此判斷房地產崩盤實在勉強。
至于爭議甚廣的房屋空置率，國家統計局近日已公開承認無法統計出相關數據，且之前“6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零”早已被證明是謠言。在缺乏基礎數據的前提下，僅憑“黑燈指數”、主觀感受難以說明問題。不可否認，部分城市投機氛圍濃烈，但是否已到了令樓市行將崩盤的程度，目前無人能給出答案。
鑒于中國房地產市場長期以來是一個“政策市”，研判未來房價走勢，應從市場化及非市場化雙重層面來考量，尤其應關注宏觀調控的走向。筆者認為，除非中國在2012年發生經濟危機或深層次的社會變動，房價大跌的可能性基本不存在。
不少業內人士認為，作為史上最嚴厲的樓市新政，本輪調控與前幾輪調控相比存在顯著差別。但仔細分析不難發現，從本質上來看，本輪調控并無特別之處，決策層繼續選擇回避這個行業幾乎所有深層次矛盾。從調控目的來看，依然是抑制房價過快上漲;從調控思路來看，仍從抑制需求入手;從調控手段看，基本上延續了過去的老路，缺乏任何嚴格意義上的制度創新。
而強壓樓市“不合理需求”被證明只能在短期內取得一定成效，需求可以壓抑一時，但終有爆發的時刻。“新政”并不新，且在執行過程中阻力重重(上海等城市至今未出細則)，是眾多聲音憂慮調控會再度無疾而終的根本所在。
目前，中國改革已步入深水區，凡是有利于既得利益集團的政策，會得到迅速及放大地執行;而觸動這些利益群體的政策，通常會不了了之。比如已征求公眾意見半年有余的“新拆遷條例”在利益集團的游說之下，讓人懷疑是否已胎死腹中。再如清算土地增值稅、清理閑置土地等規定，到地方政府那里都幾成一紙空文。
事實證明，中國的很多事情具有巨大的慣性和阻力，改變起來極其困難。圍繞土地形成的巨大的利益鏈條，絕非一兩年內可以斬斷，況且管理層直到現在也未出臺政策從根本上改變中國房地產業的深層痼疾。
有觀點認為，中央政府和地方政府對待房地產調控態度迥異，對此筆者并不贊同。試問，上輪調控最終是誰“松綁”的?必然會引發大量投機需求入市的極度寬松的信貸政策又是誰出臺的?
從金融危機期間中國政府的表現來看，確實存在對危機反應過度的問題。4萬億投資的大手筆在全球范圍內絕無僅有。而政府為何不顧一切地追求GDP的高增長?歸根結底是在目前社會危機潛伏的環境下，政府必須要把蛋糕做大，哪怕既得利益集團吃蛋糕，普通民眾只分得一點碎屑。因此，毋庸說政府對經濟危機十分緊張，不如說是對經濟停滯或倒退導致的社會危機感到心悸。所謂的調控房地產的“兩難”，不過是政府會權衡，到底是房價泡沫帶來的危害大，還是大規模失業帶來的危害更大。這兩者的平衡，確實如同走鋼絲一般。
由此可見，房地產調控始終存在一個前提，那就是不能影響中國經濟“保八”。只有在“保八”暫時無虞之下，管理層才會騰出手對付部分城市飛漲的房價。而今年四月新政出臺的背景是一季度GDP增幅高達11%以上。如果換成現在，“新國十條”即使能出臺，政策也會大打折扣。
很多開發商對政府的心理早就揣摩透了，而且他們看到中國因貨幣超發導致資金泛濫，因此才敢于對宏觀調控“隔岸觀火”，與購房者“隔房對峙”。被任志強稱之為“一直比較健康”的上海樓市，個別樓盤6、7月份甚至逆市提價，可見開發商對宏觀調控的無所畏懼。
綜上所述，早已形成利益深度捆綁的房地產業，不是個別專家能夠“唱衰”的。盡管高房價明顯地扭曲了中國的經濟社會結構，因深層矛盾難以撼動，部分城市的房地產泡沫仍會像皮球一樣被踢來踢去，短期內難言破滅。
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