巴曙松：資金用地雙壓力成為保障房瓶頸

2011-07-12 來源：未知編輯：狄海霞

　　2010年各類保障房實際開工590萬套，竣工370萬套。考慮到多數項目在去年下半年集中開工，多數投資仍在今年形成，按照80%的后續投資比例計算，220萬套需要的后續投入資金約計2800億左右;

　　2011年的保障房竣工目標為600萬套，扣除去年開工、今年竣工的220萬套，2011年新開工的1000萬套中，需要逐步竣工約計380萬套，完成投資約5200億;2011年未竣工的其余在建項目將在2012年逐步竣工，這部分保障房僅需在2011年投入約30%的前期資本金，約2500億。

　　市場一度擔心，在地方政府動力缺乏、資金缺口巨大、土地難以落實的情況下，中央政府提出的2011年1000萬套、“十二五”期間3600萬套的保障房建設目標難度不小。從我們調研的保障房建設實質推進情況來看，雖然問題依然存在，地方政府已經無暇在“建不建”做選擇，而是將重點由“口號”快速走向“落實”。從最新情況來看，多元化融資渠道逐步形成，其中發改委明確地方融資平臺公司可申請發行企業債，募集資金優先用于保障房。財政部明確地方債主要支持保障房，今年首期504億將于近期推出，全年發行規模2000億。總體上，融資難題逐步破解，各地保障房提速，并進入“黃金開工期”，并在11月底實現全開工，建成或基本建成50%。從這個角度講，保障房的對沖功能或者投資“紅利效應”將在三季度集中釋放。

　　我們測算，2011年1000萬套保障房的資金需求大約在1.37萬億元。分拆看，經適房與兩限房、廉租房、公租房、棚戶區改造分別為200萬套、150萬套、250萬套、400萬套。按照假設，以上四類保障房所需建設資金分別為2900億、1460億、3100億、6300億左右，共計約1.37萬億。

　　一個值得注意的情況，2011年1000萬套保障房約計1.37萬億的資金需求與2011年實際需要的投入資金并不相等。如果按照1000萬套住房、1.37萬億資金，每套住房13.7萬資金投入計算，2011年實際投入的資金需求大約為1.05萬億元，來自于三個方面：綜合來看，2011年政府、開發商、社會資金等多元渠道共需要為保障房提供的融資總量為1.05萬億元。更進一步，2011年1.05萬億實際投資中，真正由地方政府實際承擔的部分依次是：

　　經濟適用房只需要政府投入前期的土地拆遷與“三通一平”的整理成本。竣工銷售之后，該成本事實上將由購房家庭承擔，建筑成本由開發商承擔，經適房項目竣工后，政府以3%的基準利潤率再附加一定的浮動利潤空間回購，然后再出售給符合條件的城市中低收入家庭，從而實現資金的循環。整體上，經濟適用房與限價房項目本質上仍為商品房，無需政府投入資金。

　　廉租房約50%的投資需要地方政府承擔。這部分的投資結構是中央政府每平方米補貼400元，省政府財政配套補貼約200元，因此，每平方米1200元建筑成本中的其余600元，即50%的比重需要地方政府承擔。

　　棚戶區改造的成本較高，但是考慮到部分棚戶區項目可通過市場化運作，這部分無需政府投入資金，因此，政府需要投入的是非市場化操作部分，而且對于這部分，棚戶區改造涉及的工業企業、工礦企業、農場、林場以及參與改造的企業職工，需要自籌一部分資金，真正由地方政府承擔的比例大約在30%左右;

　　考慮到目前公租房引入商業化操作的配套政策仍未完善，以及公租房本身資金投入量大、回收期限長，因此公租房項目的運營需要政府投入30%的前期啟動資本金。

　　大致匡算，2011年1.05萬億的投資額中約有3800億的部分需要政府通過自身的支出來解決。從調研情況來看，主要壓力在于一些財力不佳的地方政府，但從目前情況來看，各地也在探索各種模式籌集資金：

　　構建保障房融資平臺。通過地方政府劃撥土地、以部分財政資金作為前期運作成本，并將政府存量公租房和廉租房等具有穩定收入流的項目資產注入，形成一個保障房融資平臺。我們大致測算，如果2011年的資金缺口全部由地方政府通過融資平臺解決，那么考慮地方政府當年貸款償還本金及利息之后的政府償債率約為15.5%，雖然超過12%的安全標準，但由于存量貸款通常由各種形式的隱形擔保，中國多數地方政府的債務仍處于可覆蓋的安全范圍之內。

　　吸引長期社會資金參與。如果政策空間可以適當打開，社保基金、保險資金、住房公積金等其它社會資金的參與規模可能明顯加大。目前來看，保障房投資雖然收益率不高，但卻是風險基本可控、收益長期穩定、擔保相對可靠的投資品種，符合當前機構資產負債配置的需要，也有助于降低資金運用對資本市場的過分依賴，有效規避市場波動帶來的風險。因此，一定程度上，以上多種社會資金都有可能通過基金、股權、債權等多種方式投資，支持保障性住房建設。例如，2011年社保投資基金的5%，約1000億的資金空間;保險資金最高可達5000億的空間，如果政策安排妥當，都有可能部分參與保障房項目。例如今年2月全國社保基金利用信托貸款方式投資南京保障房30億元。但由于稅收支持政策目前尚未明朗，目前資金介入程度仍然較為初步，空間尚未充分打開。

（責任編輯：0352房網）