楊紅旭：房貸松綁將成為房價回暖主信號
2011-09-04 來源：楊紅旭博客 編輯：狄海霞
許多人將限購看作“洪水猛獸”，卻不知房貸緊縮更甚之。至今，限購城市數量不過40多個，而房貸緊縮卻是一桿子打翻全國;限購屬行政干預，看似嚴厲，規避辦法甚多，而銀行不放貸，卻是經濟調控(央行和銀監會控制信貸指標)加商業規則(商業銀行更愿意將有限的貸款放給高息行業)，回旋余地很小。因此，筆者有一個獨特觀點：樓市要想回暖，還看房貸何時松綁。
聽當業界朋友講，南昌市場并未像一線城市那么冷冰冰，但開發商卻沒多大的推盤積極性，房子賣出去，錢卻收不回——因為房貸卡得緊，個人按揭貸不知猴年馬月才能放出來。其實，這一現象在很多城市都存在。
而房貸政策，又從屬于貨幣政策。去年10月的第一次加息，標志著步入貨幣緊縮周期，至今已加息5次，存款準備金更是提高N次。不過，，隨著國際歐債危機的升級、美債危機初顯、歐美國家多在實行寬松的貨幣政策，同時國內通脹已露觸頂跡象，國內外因素正迫使我國的貨幣政策漸漸接近“底部”，不敢進一步明顯緊縮。7月份CPI再創本輪新高，但并沒有加息，就已證明了這一點。預期今年四季度貨幣政策將出現局部松動，對于樓市的利空影響也會隨之衰減。
貨幣政策的變化，會影響到貨幣供應量，而貨幣供應量又對股市和樓市影響很大。通過觀察貨幣供應量的變化，而可預知股價和樓價的趨勢。貨幣供應決定了流動性，流動性收縮會導致股市和樓市降溫，反之則升溫。貨幣供應有狹義(M1)和廣義(M2)之分，其中M1與資產價格的關聯度更高，且領先于股價和樓價。比如，2007年8月，M1增幅首先觸頂，10月股市觸頂，2008年1月全國房價同比增幅觸頂。大致而言，我國M1增幅的方向性變化，領先于房價同比增幅變化4-5個左右。
2011年7月，M1同比增速回落至12.42%，創下了29個月來的新低。從近十年數據來看，M1平均增幅約為17.68%，目前的M1增幅明顯低于近十年的增幅均值。M1增幅持續下降且低位運行，能夠直接促使樓市降溫，比如2008年2月-2009年1月，M1增幅持續徘徊在20%以下，期間樓市明顯降溫，房價更是出現了環比負增長;同樣，M1增幅持續擴大并高位運行，能夠帶動樓市復蘇和繁榮，比如2009年2月-2010年12月，M1增幅始終保持20%以上，明顯帶動了2009年至2010年初的樓市回暖與繁榮。
我國70個大中城市房價指數同比增幅已降至4.53%，環比增幅已僅有0.09%。接下來，預期M1增幅將還有可能回落一些，但正在探底過程，一旦貨幣政策有所松動，則就會出現反彈。上一輪M1增幅回落周期中，最低值2008年11月的6.38%。本輪調整周期，由于國內外宏觀經濟情況明顯比2008年下半年樂觀，所以M1增幅的最低值將明顯高于6.38%。預計四季度M1增幅觸底，按此推算，9月前后，將出現房價環比負增長，其后5個月左右，將出現同比負增長。
影響房價的因素錯綜復雜，僅從貨幣供應的角度，可以大致這么推斷。不過綜合別的因素，以及目前市場現狀，房價下跌已呈必然之勢。只不過，未來一年M1和樓市的變化特點，與2008下半年至2009年那一輪，將存在較大差異。眾所周知，為了應對國際金融危機，那時國家出臺了強力的經濟刺激政策，其中2009年全年新增貸款近10萬億，當前的高通脹和地方債務壓力，即與之有關。
吃一塹長一智�？偠灾据啒鞘姓{控的激烈程度，將明顯小于上次，同時卻要忍受長時間的折磨。這次，房價下調的時間較上次長，但幅度沒上次深。其后，隨著貨幣政策的慢慢放松，預期樓市回暖的步子也會邁得比較小。對此，大家要有足夠的心理準備。即便是2011年或2012年政策有所松動，房價的走勢也不會像2009年那樣被快速拉起，居然在一年時間內，完成了由“冬天”到“夏天”的切換。
上一篇：張宏偉：免征契稅將迎來“加名潮”風暴
下一篇：葉檀：：“房價”即將進入大幅快速下降期
