徐曉亮：也許歲末將迎來房地產入市良機
2011-09-27 來源：新聞晨報 編輯：喬銘
當一線城市的房地產市場再次站在一個十字路口時，二三線城市也相繼拉開限購大幕，這讓開發商的市場預期發生了變化，隨著新限購城市逐步增加，在向二三線城市騰挪資金的“戰術”失靈后，打折促銷成為促進銷售的唯一有效手段，降價幅度達10%以上的樓盤銷售速度明顯加快。
從目前樓盤降價的形勢看，北京、上海等一線城市已經陸續出現了不少降價樓盤;二三線城市也緊隨其后。但目前開發商降價的目的，主要在于試探市場所能接受的價格底線，真正全面降價的樓盤少，更多樓盤的降價事實上只是優惠促銷的廣告營銷手段。另外，普通商品住宅降價對銷售的刺激作用遠大于高端住宅，而大開發商比中小開發商的降價幅度更大、且更動真格。
涼涼的秋風襲來時，滬上樓市也“涼意襲人”。對于開發商來說，今年的“金九銀十”未能重現往日的“盛宴”——增加推盤及增大促銷力度并沒有提振成交量，在政策疊加和價格預期效應下，“金九”的“成色”很差，由此“銀十”也不再令人期待。
從9月的前18個交易日看，全市新建商品住宅僅成交了26.4萬平方米，比去年同期的59.5萬平方米大跌52.34%，幾乎創下歷史同期最低。雖然低總價、小戶型房源仍頗受市場追捧，個別高端項目也銷售較好，不過市場總體走勢仍然低迷。同時樓市庫存壓力進一步增大，預計年底前成交量很難回升，甚至有可能再創新低。
與開發商的火熱促銷相比，購房者卻頗為淡定。政策力度空前,對人們的心理預期起到了正面的引導,追漲殺跌的心態使得樓市博弈的天平已經明顯向購房者傾斜。當一線城市房價的下跌預期已經形成，小幅零星的降價已不能吸引購房者，即使是剛性需求也保持觀望狀態。
顯而易見的是，在面臨信貸緊縮和資金回籠難度增大的情況下，開發商們手中已無太多籌碼與市場博弈。加之接近歲末又到了考慮明年開發所需現金流和土地儲備的時候，降價銷售，盤活資金，以避免資金鏈斷裂或是地產商能存活下來的不多選擇之一。四季度市場仍有進一步下探空間。對于政策制定者而言，只要調控信號明確并且傳達出政策長期性的信息，必會使開發商降低盈利預期而降價銷售。
當“低價熱銷、高價滯銷”已經成為普遍情況，價格的再一輪普降或將開始。隨著現金流不充裕的房地產商率先降價，降價行情會在四季度整體浮現。樓市價格戰一觸即發，對于那些有真正自住需求的購房者來說，選準性價比較高的樓盤，抓住年末即將出現的入市時機才是王道。
而市場積累了一批剛性的自住型購房需求可能會在年末釋放。自住型購房者面對年底新盤的低價入市，以及在購房需求緊迫性的刺激下，很可能紛紛選擇結束觀望，出手購房。此外，CPI的高漲，也將使得一批前期觀望的購房者為了財產的保值和增值更加急迫的入場。改善型需求的避險性，自住購房需求的迫切性相互疊加，以及房源供應量的放大，新盤的打折促銷，都將進一步刺激年末的市場交易量回升，使得“金九銀十”或將演變為“歲末效應”。
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