雷紹儒：2011年金九銀十銷(xiāo)售旺季將慘敗

　　20111年的“金九銀十”卻有點(diǎn)冷。從九十兩月樓市晴雨表——中秋小長(zhǎng)假銷(xiāo)售情況的慘淡，到中指院陸續(xù)發(fā)布的九月各周銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，我們可以看出，不僅“金九”未現(xiàn)，“銀十”也將變?yōu)?ldquo;銅十”。這種局面的出現(xiàn)，既緣于國(guó)家連續(xù)出臺(tái)的各項(xiàng)嚴(yán)厲的調(diào)控政策，也與買(mǎi)賣(mài)雙方的觀望心理有關(guān)。

　　“金九銀十”歷來(lái)是樓市旺季，但在如今嚴(yán)厲的調(diào)控背景下，樓市不但沒(méi)有迎來(lái)傳統(tǒng)的“金九”旺市，甚至遭遇了慘淡收官的尷尬局面。

　　政策方面，國(guó)家早在去年便開(kāi)始抑制樓市。2010年4月，中央出臺(tái)了樓市調(diào)控“國(guó)十條”，隨后出臺(tái)了樓市“調(diào)控令”，但均未能抑制樓市量與價(jià)的迅速上漲。2011年國(guó)家加大了調(diào)控力度，限購(gòu)、限貸、限價(jià)等調(diào)控措施多方發(fā)力，大大打擊了投資投機(jī)性購(gòu)房需求。同時(shí)，國(guó)家在保障性住房方面出臺(tái)了許多新的政策，增加了保障房的供應(yīng)量，有效地緩解了市場(chǎng)供需矛盾。

　　而實(shí)際上，房產(chǎn)商也在觀望。他們主要關(guān)注兩方面情況：一方面，在調(diào)控政策的影響下，購(gòu)房者的購(gòu)房意愿會(huì)受到多大程度的影響;另一方面，也是最重要的，就是國(guó)家的政策會(huì)持續(xù)多久，會(huì)不會(huì)松動(dòng)。這實(shí)際上是一種博弈式的觀望。在政策，特別是限貸政策的影響下，開(kāi)放商的資金鏈愈發(fā)緊張。而資金供給與房?jī)r(jià)的關(guān)系密切，開(kāi)放商手中錢(qián)越多就越能捂盤(pán)不降價(jià)，反之則會(huì)加大推盤(pán)力度。

　　這種觀望的心理，加劇了“鐵九銅十”局面的出現(xiàn)。在降價(jià)走勢(shì)不明的情況下，自住型購(gòu)房者必然不會(huì)出手。中秋小長(zhǎng)假期間，深圳全市新建商品房僅成交65套，與去年同期480套的成交量相比落差較大;而在武漢房展會(huì)上，盡管參展樓盤(pán)和看房人數(shù)均比往年有所增加，但成交量極低，較往年大幅縮水。開(kāi)發(fā)商博弈式的觀望，賭的是在世界經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有真正復(fù)蘇的情況下，中國(guó)政府必然還要依靠房地產(chǎn)投資來(lái)“保增長(zhǎng)”。他們認(rèn)為，政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控只是讓它放緩上漲的速度，絕對(duì)不敢讓房?jī)r(jià)下跌;嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)持續(xù)太長(zhǎng)時(shí)間。只是一時(shí)之間，開(kāi)發(fā)商又不得不選擇降價(jià)銷(xiāo)售，盤(pán)活資金，以度難關(guān)。

　　因此，要抑制房?jī)r(jià)，遏制通脹，有關(guān)部門(mén)的政策制定者務(wù)必要使調(diào)控信號(hào)更加明確并傳達(dá)出政策長(zhǎng)期性的信息。在一二線城市已出現(xiàn)成交量下跌、價(jià)格跟跌的局面時(shí)，樓市調(diào)控能否見(jiàn)效，就取決于開(kāi)發(fā)商的資金鏈和政策的連續(xù)性。當(dāng)前大多數(shù)房企的資產(chǎn)負(fù)載率超過(guò)70%，資金鏈趨緊必然導(dǎo)致降價(jià)求售的壓力增大。只有繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控的決心不動(dòng)搖，方向不改變，力度不放松，房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)才有望真正出現(xiàn)。否則，“鐵九銅十”將只是觀望中的短暫性勝利。

　　在這一系列嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，購(gòu)房者無(wú)疑會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)進(jìn)行觀望。在限購(gòu)、限貸的政策下，炒房者明顯被打壓，市場(chǎng)上自住型購(gòu)房者在全部購(gòu)房者中的比重正在顯著增加。自住型購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)異常敏感，他們必須觀望，房?jī)r(jià)到底降不降，能降多少，只有當(dāng)房?jī)r(jià)回落到他們的心理承受范圍之內(nèi)，他們才會(huì)出手購(gòu)房。

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