何偉華：房地產市場暴跌的可能性非常小
2011-10-19 來源：上海證券報 編輯：狄海霞
短期而言，我們認為房地產股價可能主要受各種消息影響，而非受估值或基本因素影響。雖然短期形勢不利，我們對中國房地產市場仍感到樂觀。負債率低于50%、資金周轉迅速、土地儲備多元化的一些國有大型房企要比中小型發展商的情況好得多。
當然，現實情況是房價仍居高不下。然而，一旦市場調整，將只對一線城市房價有顯著影響。目前，房地產市場處于僵持狀態，交易量減少，但價格幾乎原封不動。根據國家統計局的數據，2011年以來北京房價上漲3.1%，上海上漲2.6%。展望未來，我們預計一線城市的房價有可能調整10-15%，原因如下：
多數投資者的憂慮是中國房價與收入比偏高，這是一個顯示大眾對住房負擔能力的指標。目前全國的房價收入比平均為7-8倍，高于全球5-6倍的水平。盡管如此，置業者仍未退縮，2011年上半年住房銷售增長了20%。
然而，我們應謹慎看待上述房價收入比數據，因為數據只反映了中高收入家庭所鐘情的商品房。這些都是1998年以后建的住宅樓，也就是中國開始開放房地產市場之后建的商品房，它們只占全國城市住房總面積不到31%，容納的家庭不足25%。如果算上其他兩類住宅，即非商品房(1998年以后主要由政府部門建設的房屋)以及福利房(1998年以前建的房屋)，全國平均房價收入比就會下降至跟全球水平一致的5.1倍。
首先，我們發現過去幾個月以來房地產過熱城市積累了大量的房屋存貨。北京的存貨量需要19個月才能消化，杭州需要22個月，遠高于全國平均的10個月。
其次，政府的房地產調控措施在主要城市執行更嚴謹。自從政府擴大住房限購令以來，北京等大城市住房成交量已大幅下降。
第三，發展商大量購地和建設活動而累積的住房供給即將投入市場，如此一來市場將會受到沖擊。雖然發展商一直不愿降價，因為他們預期強勁的需求能夠支撐房價，但我們已開始看到發展商立場有所軟化，因政府收緊信貸的措施導致他們的資金流動性緊繃。
同時，我們預計二、三線城市的房價將表現相對穩定。隨著政府的“西部大開發”政策推動內陸地區經濟發展，我們認為收入增長將刺激住房交易量提升，從而將使中西部地區地產市場在全國的比重上升。
毋庸置疑，在目前市場環境下發展商所面對的風險已經升高。上市發展商的平均凈負債率已從2010年的43%上升至今年6月的65%，業務集中于一線城市或高端物業的發展商的凈負債率更是高達100%以上，持續的建設活動不斷消耗它們的資產負債表。然而，信貸風險主要集中于中小型發展商。大型全國性發展商的資產負債表則相對穩健，在2009和2010年業績極佳的情況下積累了大量現金儲備。中小型發展商，尤其是業務集中于一線城市的發展商則屬高風險類型。
中國房地產市場面臨兩個短期風險：未來12個月一線城市房價可能下跌10-15%左右;私營發展商，尤其是區域發展商以及中小型房企的信貸風險上升。在此情況下投資房地產務必謹慎。
中國房地產價格，尤其是一線城市房價已經漲至市場一般不能承受的水平。市場擔心這房地產泡沫何時破裂，及一旦泡沫破裂對相關投資市場的影響。雖然政府多次進行調控，但房價仍持續攀升。然而，仔細分析當前形勢可以看出，中國房地產市場更可能“軟著陸”，主要城市的房價可能下跌10%到15%，中小型城市房價跌幅可能更加少。不過，投資者對中國房地產股票和債券仍需保持謹慎的態度。
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