賈臥龍：中小城市房價回落才是調控之本
2011-12-08 來源：賈臥龍博客 編輯：喬銘
住房是關系到民眾基本生活的重要問題，不能使調控僅僅在大城市起作用，國家在努力發展保障房建設的同時，應拿出更多精力來調控廣大中小城市，在中小城市房價趨于合理之前，不要輕言調控成功，更不能輕言調控松動，須知，中小城市房價不降，調控注定失敗。
樓市調控持續了一年多，房地產市場的每一點動靜都足以牽動千萬人的神經，在國家多管齊下的努力下，房價開始止漲回跌，有開發商甚至喊出“零利潤”以及“賠本賺吆喝”的口號。目前，一線大城市的房價確實開始出現比較大的跌幅，但相比之下，數量更多、影響范圍更廣的二三線城市的房價回調卻并不樂觀，如果不能使這些中小城市的房價趨于合理，那么本輪調控就是失敗的。
中小城市房價問題重重
11月18日，國家統計局公布的10月份70個大中城市住宅銷售價格數字顯示，全國70個城市的房價環比首次下跌了0.14個百分點，表面看來，雖然只有區區0.14個百分點，但房價確實是在整體回落，說明調控效果還是很顯著的。但是仔細一分析，問題就出來了，這里的下降只是“平均房價”下降而已，在這70個大中城市中，真正出現房價下降的城市只有34個，而其它城市則或持平、或還在繼續上漲。
環比來看是這樣，而同比來看情況更糟，房價下降的城市僅僅只有2個;11月份，全國百城房價環比降0.28%，但其中43個城市的房價是上漲的，也就是說，目前的調控雖然有作用，但也僅僅是在一些一線大城市的某些區域起到了不錯的效果，對于大量的中小城市來說，房價則接近于“無動于衷”。
其實，房價到底有沒有降，全國各地的購房者最有資格說話，統計局的數字頂多也就是做個參考，所謂的70城市“平均房價下降”沒有意義，而大城市和中等城市分開統計則更準確、更能反映調控下各地樓市的反應，對未來政策的制定也更有指導意義。當前情況下，中小城市的房價并非如媒體宣揚的那樣“回調形勢大好”，調控也遠沒有達到可以松動的地步，而是才剛剛開始。
二三線城市是調控關鍵
相比較數量有限的大城市而言，二三線城市的房價影響人群更廣。二三線城市是城市化進程中的主要力量，存在著大量的剛性需求，受高房價“壓迫”的也多以這些人群為主，二三線城市才是調控的關鍵所在。
而當前情況下，無論是政府還是媒體都將目光集中在“北上廣深”等大城市上，這些城市的曝光度高，政策執行的較為徹底，監管也比較嚴格，所以樓市受調控影響較大，房價也是首先從這些大城市開始松動的，于是就有了鋪天蓋地的“房價下降”的消息。而處于二三線的中小城市受政策沖擊相對較小，政策執行過程較易出現“折扣”。
如今再加上一線城市的“擠出”效應，熱錢不斷流入，大型房企也不斷布局二三線城市，種種原因導致這些中小城市的房價遲遲不肯回落，廣大的剛需購房者感受不到政策的效果，住房還是“可望而不可即”。因此，國家應針對性的加大對二三線樓市的調控力度，使房價真正出現“集體回落”。
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