李戰洪：房價和成交量永遠不成不了比例
2011-12-10 來源：人民網 編輯：狄海霞
2011年是房地產調控最嚴厲的一年，在談到各地開展的限購令時，李戰洪說：“限購政策將向三四線城市開刀，只是一個純粹的行政手段，而這其中有兩個關鍵。第一個關鍵：所謂的泡沫只是媒體和專家功利方炒作出來的。世界上沒有一個國家是在城市化率70%以下出現房產泡沫，中國48%的城市化率根本不可能出現房產泡沫。
是商業還是住宅?市場需求決定
2009的城市化率是46.3%，2010年是48%做左右。而日本在城市化率達到86.6%的時候房價還漲了三倍。”城市化率是指農村人口城市化。我國在今年的經濟工作會議上提出，要加快我國的城市化建設。在談到第二個關鍵時，李戰洪說：“中國各地經濟發展水平不同，住房水平也不一樣，采取一刀切的策略是不對的。我國在城市化率75%以前，住房購買力如此強大，為什么還需要讓量價齊跌?
量價齊跌意味著極端的不民生，量萎縮意味著很多人沒有房子住。緊緊依靠非常態的行政手段進行市場調節是有問題的。把量價齊升的壓力推到了明年、后年，這不是解決問題的做法。”在提到目前“高房價”是否會影響成交量的問題時，李戰洪表示：“只要有成交量就不用考慮房價的問題，我贊同讓有錢人買貴房子的觀點，這樣能消耗有錢人的財富。”
目前眾多外來開發商和當地開發商樂于開發商業地產，而多數投資者已經將投資目標由原來的住宅轉為了商業形態，這個現象李戰洪有自己的認識。李戰洪認為，這是市場自動調節的結果，市場需要什么就能在銷售上自然體現出來。面對目前許多人無法購買住房滿足剛性需求的問題，李戰洪認為，目前80后越來越買不起房，買得起房的還是60、70后。
社會多數資本還是掌握在60后、70后的手上。從而導致大部分老百姓并不希望房價真正的降，改革開放30多年，每家都有自己的房產，房價下降就會導致那部分人民的資產貶值，誰都不希望自己的資產貶值。當然更不能以打壓房價的名義來增加百姓的負擔。
面對目前波云詭譎的房地產市場，不只是購房者看不清，眾多行業中的從業者也無法辨析分明。房產市場到底存在哪些問題?哪些因素促成這樣的現象?李戰洪在分析時說道，現在的樓市現狀可以說是各懷功利之心，‘五個功利之心下’的地產新政，‘五個不愿意’導致‘五個不滿意’：中央政府不愿降低稅費，地方政府不愿意降地價，開發商不愿意降低房價，已購房者不愿自己手上的資產貶值，未購房者不愿房價太高，這五個不愿意也導致各個階層各自的不滿意狀態。
中國房地產進入“重慶時間”
在談到對中國房地產脈絡的分析上，李戰洪激情洋溢，在桌上比劃著中國房產的幾個重要時刻表。他說，中國房地產的發展是從珠三角地區開始的，當時鄧小平在南邊畫了一個圈，從而帶來的影響是讓房地產就此進入第一個周期;在1996年以后，以上海為中心的長三角地區成為中國房地產發展的重點;又過了5年后，隨著2002年奧運會申辦成功，以北京為代表的環渤海地區啟動了中國房地產進程的第三個周期。
中國房地產的第四個周期在哪里?隨著西部大開發、兩江新區、保稅港等新舉措，這第四個周期就在重慶，中國房地產現在已經進入“重慶時間”。 目前，重慶已經從中國房地產的一個練兵場成為了一個演兵場，原來超低的房價需要企業培養控制成本能力、品質把控能力、物業水平能力等，這些能力要特別強，否則根本無法生存。
成為演兵場后，各路大軍在這里比武，爭搶這塊資源的蛋糕，而重慶擁有中國最強的住房購買力。重慶目前超低的城市化率意味著調整的時間是最短的，深度是最淺的，抗風險能力也是最強的，進入重慶時間后有任何的神話都不奇怪了。
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