哈繼銘：推遲限購令能挾制房價過快上漲
2011-12-22 來源：新聞早報 編輯：宋羽欣
高盛集團中國投資管理部副主席兼首席投資策略師哈繼銘12月17日在復旦大學“2012中國宏觀經濟展望與預測”高峰論壇上表示，短期來看房地產市場比較悲觀，“但是在基本面需求推動下，政府也不可能永遠用一些不太市場化的政策來調控房地產，相信未來的房地產價格需求還會進一步得以釋放。”
哈繼銘認為，中國的房地產行業很大程度上是受到了中國奇特人口結構的推動。“上世紀50-60年代，中國開始出現嬰兒潮，等這波人繁衍下一代的時候政府開始計劃生育了，所以造成過去的10-20年，社會中有能力、需要買房子的人特別多，因為他們年齡處在40-60歲，有經濟能力也有購房需求，他們是中國社會當中占比最高、最大的一個群體。”
哈繼銘將這些人稱為“主要儲蓄者”，主要儲蓄者的比例在過去20-30年一直在上升，推動了中國的房地產。此前的嬰兒潮以及嬰兒潮的下一代在一起購買房子，政策很難阻擋這種需求，用限購令只能推遲，但沒有辦法遏制這種需求未來的釋放。
“所以我想現在有很多人都在躍躍欲試，房地產是不是可以抄底了?我覺得目前來看還太早。外部環境對中國沖擊越大，中國自己放松政策的可能性就越高。這種沖擊最強的時刻尚未到來，也許到了明年上半年我們會看到這個時刻的到來。”哈繼銘說。 哈繼銘指出，自己一直堅信2006年時所作的關于中國人口結構對房地產影響的結論，就是2015年之后中國房價將面臨結構性的下降壓力。“第二次跌下來之后不會再漲了。”
哈繼銘稱，在高生育期間，國家的人口是呈左三角形，嬰兒多，中年人和老年人少，儲蓄率低，勞動力不足，所以經濟增長慢。但這種情況在20年后就發生了本質性的變化，左三角形變成了橢圓形，青壯年多，老人和嬰兒少，這種人口結構下人口紅利非常強勁，儲蓄率高，資金價格低廉。但這個橢圓形的人口結構會演變成右三角形，老年人多，中年人少，嬰兒更少。
“那樣的人口結構，老年人為什么還要買房子?非但不買房，他們還會賣房，中年時買房的目的就是老年套現，但是那個時候賣出去接盤的是中年人，人數比他們少一半，怎么接?”哈繼銘說。
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