葉檀：目前樓市發(fā)展?fàn)顟B(tài)猶如盲人騎瘋馬
2012-01-05 來源：葉檀博客 編輯：宋羽欣
中國經(jīng)濟正在測試離開房地產(chǎn)能跑多遠。這是一項危險的試驗，因為此前中國經(jīng)濟已經(jīng)被房地產(chǎn)拉得風(fēng)生水起，而房地產(chǎn)這匹馬將近失控。所謂避免硬著陸，即防止房價報復(fù)性反彈，也防止房地產(chǎn)市場崩盤。就宏觀經(jīng)濟而言，房地產(chǎn)調(diào)控不能拖累投資增速;就金融而言，房地產(chǎn)調(diào)控不能出現(xiàn)大規(guī)模的壞賬。
1月4日，《人民日報》發(fā)表文章稱，中國有條件避免樓市硬著陸。這是主流媒體正式談到避免樓市硬著陸，說明各方正在對此輪房地產(chǎn)調(diào)控達成共識：中國需要避免房地產(chǎn)大起大落，而讓房地產(chǎn)回到消費品的軌道上來，這也是此輪房地產(chǎn)價格調(diào)控的主要目的。
2011年的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場交易量大幅下滑，房地產(chǎn)庫存增加，消費者預(yù)期逆轉(zhuǎn)。成交量下降倒逼價格下降，對廣大購房者也許是福音，但由此導(dǎo)致的結(jié)果是2012年房地產(chǎn)投資量必然大幅下降，固定資產(chǎn)投資比率因此下降，帶動GDP下降，內(nèi)需也會受到一定影響，對于穩(wěn)定經(jīng)濟不利。
為應(yīng)對房地產(chǎn)市場下行拖累實體經(jīng)濟，即將出臺的房地產(chǎn)具體舉措可能包括，利用保障房開工保證固定資產(chǎn)投資率，利用收購爛尾樓或者低價商品房保證交易量不發(fā)生雪崩，保證房地產(chǎn)剛性需求的延續(xù)性，一旦房地產(chǎn)禍延金融業(yè)，即利用資產(chǎn)證券化保證銀行風(fēng)險不擴大。在可以預(yù)期的時間內(nèi)，放松剛性需求限制，繼續(xù)利用高利率與高稅收抑制投資需求是大概率事件。
2011年國房景氣指數(shù)連續(xù)下降，并在11月破百，創(chuàng)下28個月的新低。當(dāng)年一線城市樓市總體成交量相比2010年下降19.49%;全國主要城市樓市庫存量均處在高位;北京、上海、廣州、深圳等城市新房庫存量均持續(xù)保持在歷史高位。到2011年12月，廣州商品住宅可售量增加79.94萬平方米，上海、南京商品住宅可售量增加均超過30萬平方米，深圳商品住宅可售量增加18萬平方米，北京可售量較上月基本持平。
房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資近四分之一，土地收入占地方財政的七成，2011年10月和11月房地產(chǎn)開發(fā)投資平均增速比前三季度的月平均增速下滑近10個百分點，11月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅比10月下降5個百分點，成為導(dǎo)致11月份全社會固定資產(chǎn)投資下滑的重要原因，水泥、建材、鋼鐵等產(chǎn)能過剩問題也與房地產(chǎn)市場下滑有關(guān)。2011年，我國固定資產(chǎn)投資增速已經(jīng)從2009年的30%回落至2011年前11個月的24.5%。如果房地產(chǎn)投資在2012年大幅下滑，則GDP“保8”將是非常艱難的任務(wù)。
首先是房地產(chǎn)開發(fā)商要承擔(dān)，開發(fā)企業(yè)利潤向平均利潤回歸。從賬面來看，2011年即便遭遇最嚴厲的調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)的利潤仍非常可觀。上榜的30家企業(yè)平均毛利為42.73%，較2010年提升了4.47%;平均凈利率為28.91%，較2010年上升8.42%。此外，毛利率超過50%的有5家(2010年是4家)，有13家毛利率達40%~50%(2010年為8家)。但這只是表面數(shù)據(jù)，2012年企業(yè)負債率提高，資金缺口增加，估計有六到七成的企業(yè)會產(chǎn)生資金缺口，因此，2012年房地產(chǎn)企業(yè)將繼續(xù)降價銷售，或者轉(zhuǎn)向代工，增加周轉(zhuǎn)率。
另一部分則由投資者支付。投資者將面對房價估值中樞下降、資產(chǎn)品價格下行風(fēng)險，即使房地產(chǎn)價格保持不變，面對5%左右的CPI增幅，說明房地產(chǎn)投資在以每年5%左右的速度虧損。這還不是全部，未來中國推出房產(chǎn)稅是大概率事件，希望房地產(chǎn)傳之子孫后代的美夢可以休矣。從長期來看，房地產(chǎn)不是一個可靠的保值工具。
最后是地方政府。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月28日，全國130個城市土地出讓金總額為18634.4億元，同比減少13%。成交量減少和成交單價下降是住宅類用地出讓金減少的主要原因。房地產(chǎn)調(diào)控需要支付成本，將由這三方共同承擔(dān)。
保持成交量穩(wěn)定，保證固定資產(chǎn)增速，是2012年房地產(chǎn)的兩個大底。降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤，增加投資者持有成本，地方政府從土地收入轉(zhuǎn)向稅收，成為托住房地產(chǎn)的巨掌。這幾年是用光財政收入、入不敷出的幾年，樓市估值中樞將以溫水煮青蛙的方式緩慢下降，最終通過數(shù)年的時間，估值中樞整體下行至與收入、通脹率接軌的程度。
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