孫建平：平衡才是房地產市場發展之王道(2)

2012-01-09 來源：證券時報編輯：喬銘

　　從政策局部放松預期角度看，政府是具有足夠的意愿和能力來驅動、引導房地產正常合理的需求和購買力的。也正因為是局部放松，所以我們預判政府在房地產調控政策上將更加注重預調，更加務實和實干。對于市場和政府有所疑慮的2012年限購政策做出局部修正后是否會導致房價報復性反彈，我們認為，限購、限貸等政策局部松動只是會釋放合理消費需求的購買力，再加上2012年整體上庫存和新增供應量處于高峰，也即需求政策部分調整后行業格局也還是供過于求。

　　而到了2013年，政府可以考慮以增量房房產稅向其他一二線重點城市推廣的辦法，來對沖供應下降對房價的影響。相反，2013年因為庫存和新增庫存下降，房價有反彈壓力，等到這一年再來做需求政策的局部放松，一方面，很可能因為2012年的調整過度經濟衰退更加顯著反而要求更大力度的放松，另一方面，由于供給下降房價很容易有報復性上漲的壓力。

　　從未來3-5年看，根據對城市化、拆遷更新、改善需求、人口紅利、行業金融化深度、市場深度等方面的綜合考量，行業中期依然處于成長期，而不會從2012年開始進入成熟期。但是，可能是成長期的下半場。在上半場，行業量價等指標增速普遍在30%左右，同時具有高利潤、高杠桿、高成長性的特征，但在下半場，銷售額增速可能降低到15-20%左右，而且銷量增速明顯快于房價增速。對于開發商，在下半場高周轉、做大模式的龍頭公司可能更多地分享到行業的成長。

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