楊紅旭：地方政府為何暫時離不開房地產(chǎn)

　　近日，蕪湖刺激自住需求的樓市新政被迫暫停，引發(fā)廣泛爭議。相當一部分人，對于地方政府這種放松政策的行為，甚為氣憤，批判其思想覺悟太低。這篇小文，重點分析一下，為何地方政府暫時還離不開房地產(chǎn)，為何迫切地希望市場企穩(wěn)、復(fù)蘇。

　　房地產(chǎn)收入是地方收入的主干。這體現(xiàn)在兩點。第一，房地產(chǎn)稅收。近日，國家財政部公布了2011年度財政收入情況。分季度來看稅收收入增速呈“前高后低、逐季回落”走勢，其中房地產(chǎn)相關(guān)的稅種增速明顯回落，房地產(chǎn)營業(yè)稅和契稅同比分別增長14.9%和12.1%，比上年增速分別回落17.5和30個百分點。完全屬于房地產(chǎn)類的稅種有五個：房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅，皆屬地方稅種，其稅收總額為8222億元，約占全國稅收的9.2%，占地方稅收的20%左右。另外，包含有房地產(chǎn)的稅種還有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅等，這些具體數(shù)據(jù)不可得，筆者估計這五種直接稅，房地產(chǎn)類稅收可能占全國稅收入的15%左右，占地方稅收的30%左右。

　　第二，土地出讓金。近些年，我國土地出讓金總體保持快速增長，按財政部口徑，2010年全國國有土地出讓金收入為28198億元。當前，土地出讓金并未列入財政預(yù)算，而是列入政府性基金，而且屬于地方政府性基金。2010年全國地方政府性基金本級收入33609億元，也即土地出讓金所占比重高達84%，占全國政府性基金收入(36785億元)的77%。當然，土地出讓金中包括兩部分：一是土地開發(fā)成本，二是土地租金。2010年全國28198億元土地出讓金中，剔除征地和拆遷補償支出、土地開發(fā)支出、補助被征地農(nóng)民支出等三項主要成本，還剩53%，基本上可以認為地方政府賣地的利潤率為50%左右。

　　房地產(chǎn)類收入和土地出讓金的總和，約占全國政府總收入(全國財政收入103740億元加政府性基金收入36785億元)三成，約占地方政府總收入(地方財政收入52434億元加地方政府性基金收入33609億元)五成。

　　去年以來，隨著房地產(chǎn)市場的快速降溫和持續(xù)低迷，一方面，土地流標現(xiàn)象頻現(xiàn)，即便成交，也多以底價成交;另一方面，房屋成交量減少導致交易環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅萎縮。而且，這種現(xiàn)象自去年四季度以來，趨于惡化。

　　近些年，一到房地產(chǎn)調(diào)控進行到關(guān)鍵階段，就會出現(xiàn)“開發(fā)商和地方政府誰先扛不住”的爭論。當前，地方政府財政確實捉襟見肘，如果今年樓市和去年一樣，甚至比去年還要糟，可想而知壓力有多大。由此，也就可以理解地方政府松動政策、盼望市場穩(wěn)定的心態(tài)了。

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